2019年樓市主基調(diào)仍是“房住不炒”

    在2018年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)2019年重點(diǎn)工作任務(wù)安排有七大項(xiàng)，其中在第七項(xiàng)“加強(qiáng)保障和改善民生”中提到，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。將住房列入“加強(qiáng)保障和改善民生”這一重點(diǎn)工作任務(wù)，我從中可以解讀出四點(diǎn)：

    第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是民生工程，而不是炒作的工具。將房地產(chǎn)與就業(yè)、教育、養(yǎng)老、食品藥品安全、安全生產(chǎn)和交通安全等放在一起，說明國(guó)家并沒有將房地產(chǎn)視為國(guó)家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，而是為了保障民生、服務(wù)社會(huì)的重點(diǎn)工程。未來的房地產(chǎn)發(fā)展將如同其它民生工程一樣，其炒作空間將不斷被壓縮，就如同教育、養(yǎng)老、醫(yī)療近年來所覆蓋、服務(wù)的人群在不斷增加一樣，能夠享受到居住服務(wù)的人群也會(huì)不斷增多。

    第二，房地產(chǎn)的發(fā)展不會(huì)停滯。房住不炒不代表房地產(chǎn)的建設(shè)會(huì)停滯，在圍繞民生工作方面，可以肯定國(guó)家未來會(huì)為房地產(chǎn)的建設(shè)情況做出相應(yīng)的規(guī)劃，以此服務(wù)更多的民眾，來保證這項(xiàng)民生工程可以順利進(jìn)行。因此，相信房地產(chǎn)未來的發(fā)展會(huì)有規(guī)劃、有步驟、有方向地穩(wěn)步發(fā)展。

    第三，房地產(chǎn)未來還將長(zhǎng)期保持收緊的狀態(tài)。由于房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的特殊資產(chǎn)屬性，在沒有政策限制的情況下，依然會(huì)被市場(chǎng)、資金炒作，只有通過各種政策，在購買、貸款等方面做出限制，一方面盡可能保障剛需購房者的實(shí)質(zhì)需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能將房?jī)r(jià)控制在合理的范圍之中，使得住房無法被炒作。

    第四，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)行控制，既要控制上漲幅度也要防止惡性下跌。構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，這種穩(wěn)定有多種表現(xiàn)，如穩(wěn)定的供應(yīng)量、穩(wěn)定的價(jià)格、穩(wěn)定的增長(zhǎng)等，因此在防止炒作的時(shí)候也需要防止房地產(chǎn)價(jià)格承壓，或?qū)⒎康禺a(chǎn)承壓情況控制在可令社會(huì)情緒穩(wěn)定的范圍里。

    2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議反映出的內(nèi)容，可以預(yù)計(jì)2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)被因政策施壓而整體發(fā)展緩慢。這種緩慢對(duì)房地產(chǎn)表面上看起來是寒冰，實(shí)際上是激勵(lì)，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在立足不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)上，積極拓展相關(guān)業(yè)務(wù)，可結(jié)合同屬民生保障的就業(yè)、教育、養(yǎng)老等重點(diǎn)工程，建設(shè)人才交流公寓、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目，并為業(yè)主、租戶以及周邊居民提供相應(yīng)的服務(wù)，在傳統(tǒng)的拿地、設(shè)計(jì)、建造、銷售的模式上，逐漸增加運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)，滿足住戶的各種合理需求，將房子是用來“住”的這一功能得到最大化的發(fā)揮。

    如何延伸？如何轉(zhuǎn)型？轉(zhuǎn)型會(huì)經(jīng)歷哪些痛？痛過之后是否能站在更高的平臺(tái)上？這是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前必須考慮的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于冰火兩重天的狀態(tài)，業(yè)績(jī)穩(wěn)定的企業(yè)就如成績(jī)拔尖的學(xué)霸高喊此次考試“完了”一樣，即便寒潮涌來在行業(yè)中也是第一集團(tuán)；弱勢(shì)企業(yè)則是默默無聞，總覺得市場(chǎng)還有不少空間可以挖掘，但最先倒下的往往是他們。

    房地產(chǎn)這種兩極分化的局面，也出現(xiàn)很多行業(yè)之中。領(lǐng)先的企業(yè)往往看到的是行業(yè)之中的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，他們常常急于在問題出現(xiàn)之前就將問題解決，以免這些問題影響到企業(yè)的營(yíng)收；想在行業(yè)中分一杯羹、入行晚的企業(yè)在嘗到甜頭之后，常常會(huì)誤以為市場(chǎng)沒有想象的那么困難，他們以為還有巨大的空間在等著他們，結(jié)果成為首先倒下的一批。在限購、限貸等一系列政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)在2016年就開始喊進(jìn)入寒冬，而相關(guān)地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)依然漂亮，尤其是那些喊得兇狠的、令市場(chǎng)膽戰(zhàn)心驚的。

    站在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，我國(guó)有關(guān)收緊房地產(chǎn)的政策還將長(zhǎng)期持續(xù)下去，以此來防止房地產(chǎn)泡沫的積壓，并適當(dāng)?shù)財(cái)D掉泡沫。在政策對(duì)房地產(chǎn)收緊的過程中，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，曾經(jīng)野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)洗牌，這種情況放在各行業(yè)中都是必然，中小型房地產(chǎn)企業(yè)、資金流動(dòng)性不足的地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)驗(yàn)不足的地產(chǎn)企業(yè)，極有可能在這洗盤的過程中被收購、兼并、吞沒或是關(guān)門。在洗牌進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的過程中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)逐漸優(yōu)化，并變?yōu)榱夹愿?jìng)爭(zhēng)，這有助于我國(guó)房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

    （作者系清暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）