樓市大消息！“假離婚”徹底歇菜，深圳三部門聯(lián)手出重拳，堵死炒房漏洞！房抵貸也在收緊，影響多大？

    9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住房和建設(shè)局三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)合下發(fā)通知，將建立婚姻信息查詢機(jī)制，完善個(gè)人住房貸款管理。

    同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還要去商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭成員名下在深圳所擁有住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)。

    此外，深圳部分銀行也證實(shí)，9月將進(jìn)一步從嚴(yán)把控房抵經(jīng)營貸，產(chǎn)權(quán)不滿半年的房產(chǎn)不允許做經(jīng)營貸。

    “此次政策對婚姻信息查詢機(jī)制進(jìn)行了創(chuàng)新，本質(zhì)上有助于對個(gè)人購房行為進(jìn)行管控，進(jìn)一步體現(xiàn)了打擊炒房、規(guī)范房屋買賣行為的導(dǎo)向，”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    “假離婚”徹底歇菜

    9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立婚姻信息查詢機(jī)制完善住房貸款管理的通知》（簡稱《通知》）。

    來看通知的兩個(gè)主要內(nèi)容要求，可謂銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)與住房管理機(jī)構(gòu)的聯(lián)合大動(dòng)作。

    一是對于深圳住建局而言，它將進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信息平臺功能，通過廣東省數(shù)據(jù)共享機(jī)制為商業(yè)銀行提供購房人婚姻登記（含結(jié)婚、離異）信息的查詢便利。

    二是，對于央行深圳中支行和深圳銀保監(jiān)局而言，要求它們監(jiān)督管理的商業(yè)銀行，需要在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，通過房地產(chǎn)信息平臺，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下在深圳市擁有的住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)，有效落實(shí)差別化住房信貸政策要求。同時(shí)，商業(yè)銀行要據(jù)此做好相關(guān)業(yè)務(wù)流程和管理制度的配套調(diào)整。

    這個(gè)《通知》從下發(fā)的9月10日開始就執(zhí)行，后續(xù)央行深圳中支行和深圳銀保監(jiān)局將加強(qiáng)對銀行住房貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督和檢查。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)過去的房貸政策，主要是審核借款人的收入和還貸能力，對于婚姻狀況等關(guān)注的是比較少的。“而這兩年各類假離婚的情況比較多，往往借假離婚的方式來騙取購房資格和貸款資格，或者說可以獲得首套房貸的優(yōu)惠利率等。”

    “一般銀行審查個(gè)人房貸資料，銀行主要看資料是否齊全，滿足材料合規(guī)要求即可，至于客戶偽造的婚姻記錄，由于沒有聯(lián)網(wǎng)，也無從核實(shí)真實(shí)性，由客戶按手印保證材料真實(shí)性，”某銀行業(yè)人士對記者表示。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《通知》也側(cè)面說明，銀行房貸部門對于借款人的信息掌握是不全面的，導(dǎo)致各類違規(guī)貸款和炒房的現(xiàn)象出現(xiàn)。

    就住房監(jiān)管部與銀行聯(lián)動(dòng)建立共享婚姻查詢機(jī)制尚屬首次，此前類似案例是公積金中心與民政機(jī)關(guān)聯(lián)動(dòng)信息查詢機(jī)制，例如2017年4月，吉林省直住房公積金管理中心開通了婚姻信息查詢系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了與吉林省民政廳婚姻信息共享，可以有效防止不法人員偽造婚姻證件騙提、騙貸住房公積金現(xiàn)象的發(fā)生。

    深圳樓市調(diào)控從嚴(yán)

    今年疫情期間，尤其是4月以來，深圳的房地產(chǎn)市場交易活躍，二手房價(jià)格過快上漲，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌虛高等現(xiàn)象，引起了外界廣泛關(guān)注。

    4月20日，央行深圳中支下發(fā)通知，要求深圳各商業(yè)銀行自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人）情況。不過，后續(xù)證明存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

    今年7月，深圳住建局開展房地產(chǎn)專項(xiàng)治理行動(dòng)，對捂盤惜售、哄抬房價(jià)、虛假宣傳、發(fā)布不實(shí)言論等行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊。

    7月15日，深圳住建局聯(lián)合八個(gè)部門出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，即外界所稱的“715新政”。

    其中，715新政對于離婚購房政策做了進(jìn)一步要求，具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在深圳市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在深圳市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

    在離異之日起3年內(nèi)購買住房的，在執(zhí)行相關(guān)稅費(fèi)、貸款、限購等政策上，按離異前家庭相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這意味著，715新政進(jìn)一步對離婚買房從嚴(yán)要求，并追溯3年內(nèi)所有的離婚記錄。

    然而，在商業(yè)銀行層面，如果沒有建立婚姻信息查詢機(jī)制，在中介操辦“假離婚”提供虛假離婚證明之下，要追溯3年內(nèi)所有離婚記錄難上加難，有時(shí)候只能睜一只眼閉一只眼，很難落實(shí)差異化的房貸政策。

    “類似婚姻信息查詢機(jī)制的出現(xiàn)，使得銀行貸款后續(xù)審核工作更加便捷，對于一些婚姻狀況異常的、家庭成員房產(chǎn)有多套的，就可以采取更加嚴(yán)厲的收緊性貸款政策，以進(jìn)一步落實(shí)房住不炒的政策導(dǎo)向，”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    無獨(dú)有偶，今年以來，由于疫情的原因，國家鼓勵(lì)銀行積極發(fā)放貸款支持小微企業(yè)發(fā)展，而進(jìn)入9月，深圳部分銀行對房產(chǎn)低利率的經(jīng)營性抵押貸款審核從嚴(yán)，要求“抵押房產(chǎn)需取得產(chǎn)權(quán)證半年以上，公司成立滿1年且3個(gè)月無法人或股東變更記錄。”

    嚴(yán)躍進(jìn)分析，部分銀行對于經(jīng)營貸給予了規(guī)范，尤其是提到了產(chǎn)權(quán)不滿半年的房產(chǎn)不允許做經(jīng)營貸，這也是為了防范部分購房者通過此類房貸來做抵押，來騙取貸款的行為，體現(xiàn)了當(dāng)前深圳銀行對“炒房”從嚴(yán)管控的導(dǎo)向。