北京嚴(yán)管長租公寓：最多押一付三

    本報記者 杜雨萌

    北京住房租賃市場將迎來最嚴(yán)監(jiān)管。2月2日，北京市住建委、北京市市場監(jiān)督管理局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》（下稱《通知》），從限制資金池、加強(qiáng)租賃合同管理、建立租賃糾紛調(diào)解機(jī)制等諸多方面，進(jìn)一步強(qiáng)化對分散式長租公寓企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管。該《通知》也被業(yè)內(nèi)評為是最嚴(yán)長租公寓監(jiān)管政策。

    《通知》提出，一方面，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；另一方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)；此外，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。

    中指研究院調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪在接受《證券日報》記者采訪時表示，導(dǎo)致長租公寓此前問題頻出的主要原因與其“長收短付”、違規(guī)使用“租金貸”等高風(fēng)險經(jīng)營模式有較大關(guān)系。北京此次發(fā)布的政策措施，明確斷絕了長租公寓企業(yè)的高風(fēng)險經(jīng)營模式，并且相比于其他城市一般僅采取監(jiān)管租金的措施來說，北京此次的政策手段無疑更加嚴(yán)格。

    從內(nèi)容上看，限制企業(yè)“資金池”無疑成為此次新規(guī)中最核心的內(nèi)容。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時坦言，上述三項(xiàng)政策內(nèi)容，主要對準(zhǔn)了三種類型的資金管控，包括租金、押金和首付貸資金。具體來看，對于租金來說，杜絕了“長收短付”現(xiàn)象，有利于防范長租公寓企業(yè)賺“差價”，這也是為了規(guī)范租金的使用；對于押金來說，既規(guī)定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念；對于首付貸資金來說，雖然此次政策并沒有打壓首付貸，但卻明確規(guī)定此類資金不能直接給予長租公寓企業(yè)。整體上看，這三條政策較為務(wù)實(shí)，堵住了此前長租公寓企業(yè)的各類發(fā)展漏洞。

    為進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場秩序，化解租賃糾紛，《通知》提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用本市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和市場監(jiān)管部門制定的住房租賃合同示范文本；住房租賃企業(yè)應(yīng)于簽訂承租或出租房屋合同后3日內(nèi)，將合同信息（包括房屋坐落、面積、間數(shù)、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監(jiān)管平臺備案；住房租賃企業(yè)出資對租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用；此外，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立糾紛調(diào)解機(jī)制，定期公布住房租賃企業(yè)被投訴情況，調(diào)解住房租賃企業(yè)和當(dāng)事人糾紛。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《證券日報》記者，北京此次出臺的新政對“資金池”以及“租期錯配”等方面的要求更加細(xì)化，可以說是史上最嚴(yán)厲長租公寓監(jiān)管政策，預(yù)計后續(xù)其他一二線城市有望跟進(jìn)。