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重磅!住建部定調(diào)2022年樓市重點(diǎn)工作!背后信號(hào)很重要

2022-02-25 11:06  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張敏

    經(jīng)歷了高開低走的2021年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生哪些調(diào)整?今年的樓市政策方向如何?

    2月24日上午,國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽介紹推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展,并答記者問(wèn)。王蒙徽著重介紹了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面的工作,這也被認(rèn)為是今年監(jiān)管層對(duì)樓市的首次定調(diào)。

    與往年類似,“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”是今年住建部的重點(diǎn)工作之一。為此,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹重申“房住不炒”的定位和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段”的原則,并強(qiáng)調(diào),保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性。

    上述“四性”被認(rèn)為是高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。分析人士指出,這反映出當(dāng)前的調(diào)控手段已日臻成熟,樓市調(diào)控不斷深化,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展和良性循環(huán)大有裨益。

    值得注意的是,住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤中的作用再次被強(qiáng)調(diào)。在城市發(fā)展進(jìn)入存量改造和增量調(diào)整并重的階段,住建部介紹了城市更新、老舊小區(qū)改造、“新城建”等存量領(lǐng)域的任務(wù)。在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí),對(duì)相關(guān)存量領(lǐng)域的激活,正在提上日程。

    政策注重協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性

    在多重因素的影響下,2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)“高開低走”。去年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺。隨著信貸政策的收緊,下半年市場(chǎng)交易規(guī)模出現(xiàn)下滑。但全年的房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額仍然實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng),并創(chuàng)下歷史新高。

    對(duì)于2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng),倪虹總結(jié)為“總體平穩(wěn)”,這種平穩(wěn)表現(xiàn)在四個(gè)方面:住房成交量保持正增長(zhǎng);房?jī)r(jià)漲幅有所回落;房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了正增長(zhǎng);去化周期還處在合理區(qū)間。

    這也為今年的樓市調(diào)控奠定了良好的基礎(chǔ)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,雖然去年市場(chǎng)出現(xiàn)了一定波動(dòng),部分房企陷入流動(dòng)性危機(jī),但全行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)并未爆發(fā)。且到歲末年初,隨著政策的糾偏,市場(chǎng)有所回溫,房?jī)r(jià)也趨于穩(wěn)定。

    統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,今年1月,一線城市和二線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比均由跌轉(zhuǎn)漲,三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng),但降幅有所收窄。

    倪虹表示,對(duì)于今年穩(wěn)樓市的目標(biāo),有四個(gè)方面的考慮:保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性;增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性;堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn);持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出,明確了房地產(chǎn)政策調(diào)控的“四性”,是目前高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。不同的是,連續(xù)性和穩(wěn)定性的表述是過(guò)去都有的,而協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性是這兩年提出來(lái)的。

    按照住建部的說(shuō)法,連續(xù)性和穩(wěn)定性,主要是指房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的執(zhí)行,以及對(duì)合理需求的支持。其中,“保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求”的說(shuō)法,被業(yè)界普遍視為利好。

    去年12月,銀保監(jiān)會(huì)提出,現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求,合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。此后,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款都有所松動(dòng),并帶動(dòng)了市場(chǎng)的回暖。

    分析人士普遍認(rèn)為,住建部的此番表態(tài)與銀保監(jiān)會(huì)的思路是一致的,這也預(yù)示著合理的房地產(chǎn)信貸將會(huì)繼續(xù)得到支持,市場(chǎng)也有望進(jìn)一步復(fù)蘇。

    協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性則體現(xiàn)為三個(gè)“加強(qiáng)”:加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同;加強(qiáng)部、省、市的調(diào)控聯(lián)動(dòng);加強(qiáng)對(duì)城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

    對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,協(xié)調(diào)性的啟發(fā)在于,金融、土地、行政等政策需要配合,不要出現(xiàn)政策之間的“打架”。精準(zhǔn)性的內(nèi)涵則在于,要基于對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)的研判進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整,不搞“一刀切”,也防止矯枉過(guò)正的現(xiàn)象。

    中指研究院也指出,今年強(qiáng)調(diào)政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性,加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管的協(xié)同,可以理解為住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)、自然資源部等各部委之間的政策將協(xié)同推進(jìn),避免政策多重疊加導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

    受訪對(duì)象普遍認(rèn)為,總體來(lái)看,今年的樓市調(diào)控政策將趨于平穩(wěn)和精準(zhǔn),對(duì)于合理需求的支持也會(huì)加強(qiáng),但并不意味著政策出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)向。尤其是信貸政策,短期內(nèi)不會(huì)大幅度松綁。

    樓市穩(wěn)增長(zhǎng)需“雙管齊下”

    作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈在擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)方面的作用同樣不可忽視。

    當(dāng)日,王蒙徽對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段進(jìn)行了詳細(xì)解讀。他指出,我國(guó)現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段,城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。目前,我國(guó)每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過(guò)1100萬(wàn),住房的剛性需求比較旺盛。同時(shí),2000年以前建成的大量老舊小區(qū),住房面積小、配套差,質(zhì)量也不高,群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。

    “我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期,由過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè),向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變。”王蒙徽表示,這其中蘊(yùn)含的內(nèi)需潛力巨大。

    在擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)方面,他提出,今年除了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行外,還將在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進(jìn)燃?xì)獾瘸鞘泄艿览匣赂脑熘卮蠊こ?、大力推進(jìn)“新城建”等方面進(jìn)行發(fā)力。

    其中,王蒙徽對(duì)“新城建”進(jìn)行了格外強(qiáng)調(diào),并指出,加快構(gòu)建國(guó)家、省、市三級(jí)城市信息模型基礎(chǔ)平臺(tái)體系,全面推進(jìn)智能市政、智慧社區(qū)、智能建造,協(xié)同發(fā)展智慧城市和智能網(wǎng)聯(lián)汽車,通過(guò)打造示范基地,加快“新城建”項(xiàng)目落地。

    “新城建”也被認(rèn)為是“新基建”在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的具體體現(xiàn)。分析人士指出,若激活這一市場(chǎng),對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將是長(zhǎng)期性和持續(xù)性的。

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別增量為主的“黃金時(shí)代”,傳統(tǒng)開發(fā)模式對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用正在減弱。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%,近年來(lái)首次低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,未來(lái)數(shù)年間,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將告別與固定資產(chǎn)投資增速的“剪刀差”,降至與其相當(dāng)?shù)乃健?/p>

    因此,在穩(wěn)住樓市“基本盤”的同時(shí),激活存量市場(chǎng),有助于從住房領(lǐng)域“穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤”。

    “2022年,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨一定的下行壓力,房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮重要的穩(wěn)定器作用。”中指研究院指出,一方面,促進(jìn)剛性和改善等合理住房需求釋放,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán),維持房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)力。這也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭的另一重考量。

    另一方面,老舊小區(qū)改造、“新城建”、適老化城市建設(shè)和改造等存量市場(chǎng)也是帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要領(lǐng)域。這些領(lǐng)域的激活,將在中長(zhǎng)期里惠及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和民生改善。

    就2022年而言,政策性住房將是穩(wěn)增長(zhǎng)的主要發(fā)力點(diǎn)。按照計(jì)劃,今年住建部將建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間),明顯高于2021年的水平。同時(shí)新籌集公租房10萬(wàn)套,棚戶區(qū)改造120萬(wàn)套。這對(duì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)作用值得關(guān)注。

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