存量房貸利率調(diào)整須綜合考量

    ■閻岳

    從監(jiān)管層釋放的信息看，存量個人房貸利率下調(diào)已是大勢所趨。那么，何時降、如何降，對商業(yè)銀行的影響又有哪些呢？筆者認為，可以從三方面把握：

    一是存量個人房貸利率調(diào)整是一個漸進過程，不會一刀切，既要給銀行緩沖期，也要給市場穩(wěn)定的預期。

    存量個人房貸利率調(diào)整是一個復雜的問題，不是說貸款市場報價利率下行了45個基點，存量房貸利率就應做出同等幅度的調(diào)整，因為房貸合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，需要結合貸款市場報價利率和貸款合同具體條款統(tǒng)籌安排相關工作。

    8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。8月4日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在四部門召開的“打好宏觀政策組合拳，推動經(jīng)濟高質量發(fā)展”發(fā)布會上強調(diào)，未來還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

    在“依法有序”等政策指引下，各類型商業(yè)銀行已經(jīng)對存量個人房貸利率調(diào)整有了充分預期，相信部分銀行已經(jīng)有了調(diào)整預案，希望在落實環(huán)節(jié)做得穩(wěn)妥有序。

    二是存量個人房貸利率一旦下調(diào)很可能會有對沖政策出臺，以維護金融市場穩(wěn)定。

    存量個人房貸利率的調(diào)整，是適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢的必然選擇。適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的要求，同樣也適用于存量個人房貸利率調(diào)整。筆者認為，有利于居民、銀行、房地產(chǎn)市場應該作為存量個人房貸利率調(diào)整的出發(fā)點。

    在存量個人房貸利率調(diào)整時，須重點考慮商業(yè)銀行的感受。伴隨存量個人房貸利率下調(diào)，有必要動用量、價、結構性貨幣政策工具，甚至新創(chuàng)設涉房貨幣政策工具，以此來降低存量個人房貸利率下調(diào)對銀行、金融市場和資本市場的影響。

    三是即使利率下調(diào)之后，存量個人住房貸款仍是銀行最穩(wěn)定的收入來源之一。

    前些年發(fā)放的存量個人房貸利率相對高，若沒有政策引導，商業(yè)銀行一般不會主動調(diào)降這些優(yōu)質資產(chǎn)的利率，這就是每次貸款市場利率調(diào)降之后都會引發(fā)一輪提前還房貸的重要原因。提前還房貸對商業(yè)銀行的負面影響是顯而易見的，尤其是在凈息差收縮到歷史低位時更為明顯。

    那么，在存量個人房貸利率下調(diào)之后，提前還房貸可能就不再會成為居民的首要選擇。這是銀行股保持估值穩(wěn)定的一個重要因素。在存量個人房貸利率下調(diào)之后，居民可能會將提前還房貸的資金用于擴大再生產(chǎn)，或者進入理財市場。銀行股的高股息率對部分資金具有一定的吸引力，資產(chǎn)配置屬性突出，這是銀行股保持估值穩(wěn)定的另一個重要因素。

    今年以來，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，這是存量個人房貸利率調(diào)整的好時機。在存量個人房貸利率調(diào)整的過程中，上市銀行的估值預計不會受到太大影響，因為這一結構性調(diào)整不僅沒有改變存量房貸的持續(xù)性，而且對增量房貸有積極影響。