房地產(chǎn)行業(yè)長期回穩(wěn)向好基本面未變

    王麗新

    11月10日，中國人民銀行行長、國家外匯管理局局長潘功勝接受新華社采訪時表示，房地產(chǎn)金融和地方債風險總體可控。

    在筆者看來，當前房地產(chǎn)行業(yè)相關風險值得高度關注，但也不必對行業(yè)發(fā)展前景過于悲觀。從中長期看，居民家庭改善性住房需求較大，中國式現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化將帶來持續(xù)的增量住房需求，新模式下的超大特大城市城中村改造亦將帶來新機遇，支撐房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)向好的基本面沒有改變。

    于宏觀層面而言，穩(wěn)經(jīng)濟政策持續(xù)發(fā)力，居民收入預期向好，為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升提供有力支撐。從第三季度GDP增長4.9%可以看出，中國經(jīng)濟恢復向好，房地產(chǎn)雖未走出低迷，但重點一二線城市新房成交量已回溫，行業(yè)有望得到逐步修復和企穩(wěn)回升。

    首先，房地產(chǎn)政策仍有進一步發(fā)力預期。自8月底以來，我國多部門及多地密集出臺適度優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，“認房不用認貸”、放松限購、降低利率、多城土地市場重回“價高者得”等政策密集落地，力度明顯增強。持續(xù)“因城施策”地用好政策工具箱，給滿足剛需和改善性住房需求的釋放創(chuàng)造了條件，為各地樓市交易回穩(wěn)打開了空間。

    從近期央行及相關部門的幾次表態(tài)來看，下一階段支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相關金融舉措思路已明確。一方面，居民住房信貸、房企融資等政策仍有進一步發(fā)力預期，比如降低居民購房成本，加大房企融資支持；另一方面，保障房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地，預計將對接下來穩(wěn)投資起到重要作用，同時也會對房地產(chǎn)銷售恢復、穩(wěn)定預期起到積極作用。

    其次，“保交樓”工作扎實推進，行業(yè)信心得到一定提振。當前，“保交樓”是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中的一件大事，對修復住房消費信心起到關鍵作用。自2022年7月份中共中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務以來，“保交樓”專項借款、“保交樓”貸款支持計劃等多種金融服務相繼跟上，相關部門同時引導商業(yè)銀行提供配套融資支持。

    除金融支持外，當前各地政府和房企也均在關注預售制度改革，鼓勵現(xiàn)房銷售。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積為1.3億平方米，同比增長21.2%，占總銷售面積的17.9%，較2022年末提升4個百分點。理論上，現(xiàn)房銷售是防范樓盤爛尾的根本舉措，將部分城市部分項目作為現(xiàn)房銷售試點，亦可提振行業(yè)信心及基本面恢復力度。

    第三，信用風險正在逐步出清，行業(yè)基本面逐步改善。進入11月份以來，萬科債券出現(xiàn)非理性波動，深圳國資委明確表示支持萬科，稱其具備足夠的安全性。隨后，萬科、金地于11月9日及10日相繼發(fā)布贖回及債券兌付公告，市場暫時恢復平靜。此外，今年以來，融創(chuàng)中國等出險房企債務重組方案也多順利通過。

    無論是大股東支持，還是化債取得關鍵進展，大型房企穩(wěn)住經(jīng)營基本盤，可助力行業(yè)進一步抽絲剝繭地切實改善基本面，從而防范化解房地產(chǎn)領域的金融風險。當然，企業(yè)層面也需要逐步向規(guī)范化、多元化、輕量化方向轉(zhuǎn)型，以長期視角探尋新發(fā)展模式，比如在碳中和、建筑施工、資產(chǎn)管理、養(yǎng)老服務等細分賽道創(chuàng)新商業(yè)模式，引領行業(yè)升級發(fā)展。

    樹木因相依而生長，星辰因輝映而璀璨。當前房地產(chǎn)行業(yè)正在進行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點，希望在各方聚力下，盡快實現(xiàn)從“信心修復”到“行業(yè)康復”，步入健康發(fā)展新階段。