紓解房地產(chǎn)風險需用好“多板斧”

    王麗新

    中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    統(tǒng)籌化解風險，將是2024年房地產(chǎn)行業(yè)重要任務。事實上，2023年年初至今，各地已發(fā)布600多條樓市新政，有效防范化解房地產(chǎn)風險，扎實推進保交樓工作，提振市場信心。

    在筆者看來，利好政策不斷落地，成效顯著，多地樓市企穩(wěn)，部分大型房企債務重組成功，行業(yè)風險加速出清。但房地產(chǎn)“三高”舊模式（高負債、高杠桿、高周轉）積弊已久，紓解流動性風險不能寄望于立竿見影，仍需在“一盤棋”統(tǒng)籌下，用好“多板斧”，接續(xù)有力地打出政策組合拳，助力行業(yè)走出調(diào)整期，構建新發(fā)展模式。

    首先，堅持融資支持與風險防控并重，穩(wěn)妥應對房地產(chǎn)債券違約風險。過去一段時間，信貸、債券、股權“三箭齊發(fā)”，加大商業(yè)信貸、債券融資、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等多樣化金融工具支持力度，疏通重點融資渠道堵點，有效緩解了部分房企面臨的“償還債務、保交付、日常經(jīng)營”三大壓力，取得良好效果。

    需要警惕的是，2024年新一輪償債高峰期將至，疊加2023年銷售市場表現(xiàn)不及預期，仍有部分“千億房企”面臨債務違約風險。防止民營房企債務違約風險蔓延，是重塑行業(yè)發(fā)展信心的關鍵。可喜的是，近期多家金融機構積極與房企展開座談，了解企業(yè)融資訴求，強調(diào)一視同仁滿足房企合理融資，這是好信號。接下來，仍需堅持融資支持與風險防控并重，積極穩(wěn)妥處置債券違約暴露前的風險，協(xié)調(diào)多方涉事主體，通過展期、新發(fā)貸款、處理資產(chǎn)償還借款等途徑，用好政策工具箱，多管齊下紓解房地產(chǎn)“灰犀牛”風險。

    其次，出險房企需盡快完成債務重組，緊抓市場窗口期處置資產(chǎn)變現(xiàn)，重回經(jīng)營正軌。處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險主要有出售資產(chǎn)和債務重組兩種方法。從市場化化債進程來看，融創(chuàng)中國已成為首家完成境內(nèi)外債務重組的大型房企，整體化債900億元。另外，多家房企正在加快推進債務重組事宜。闖關成功房企的債務重組方案細節(jié)，值得其他出險房企取長補短。出險房企應運用多種償債模式盡快取得債權人同意，爭取到“以時間換空間”的機會。

    與債務重組相比，處置資產(chǎn)變現(xiàn)能更快增厚現(xiàn)金流。隨著重點一二線城市樓市企穩(wěn)，市場信心逐步得到修復，近期大宗交易有抬頭之勢。有企業(yè)開始積極出擊商辦資產(chǎn)，比如，李寧、新致軟件等上市公司近日皆公布了買樓事宜，這背后主要有兩方面原因，一是企業(yè)有辦公、研發(fā)等自用需求；二是過去難以“高攀”的商辦資產(chǎn)估值已回歸理性。更重要的是，AMC（資產(chǎn)管理公司）處置不良資產(chǎn)進程加快，通過非金融不良資產(chǎn)債權收購、提供短期流動性支持、擔任地方化債基金管理人、資產(chǎn)證券化、跨市場跨品種跨機構重組等多種方式紓解房地產(chǎn)風險，加速助力房企和市場恢復正常運作。

    最后，著力于恢復購房者預期，鞏固房地產(chǎn)市場回穩(wěn)態(tài)勢。房地產(chǎn)市場回穩(wěn)是后續(xù)整體房企債務問題有效解決的基礎，圍繞恢復購房者預期開展工作，是重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心的關鍵鑰匙。8月末以來，多個核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認房不用認貸”等支持性政策，未來在降低購房成本、降低購房門檻等方面仍有優(yōu)化空間。可以預見的是，2024年，“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，會對穩(wěn)投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩(wěn)定預期起到積極作用。

    展望2024年，積極穩(wěn)妥、有力有序有效支持房地產(chǎn)行業(yè)防范化解風險，仍是重中之重。在未來一段時期內(nèi)，困難是有的，但行業(yè)長期向好的基本面沒有改變，因城施策用好“多板斧”，更好支持剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期。