“好房子”時代將重塑行業(yè)底層發(fā)展邏輯

    ■王麗新

    當前，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過40平方米，住房發(fā)展階段正在從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

    2025年全國兩會期間，政府工作報告首次提到“好房子”，并給出了四個明確的標準：安全、舒適、綠色、智慧。在2025年年初的地方兩會上，全國15個省份宣布將大力推進“好房子”建設(shè)。3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項目規(guī)范》，其中有一項，就是要把住宅的層高提高到不低于3米。

    那么，建設(shè)“好房子”有哪些意義？對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會產(chǎn)生哪些深遠影響？在筆者看來，從追求“有房住”到追求“住好房”，這表明“好房子”時代正式拉開帷幕，將重塑房地產(chǎn)行業(yè)底層發(fā)展邏輯。

    第一，重構(gòu)供求關(guān)系，從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向供需適配，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型。當前，中國城鎮(zhèn)化率已突破67%，全國商品房待售面積超過7.5億平方米。房地產(chǎn)行業(yè)依靠過去“規(guī)模至上”催生大量“速成式”住宅的擴張邏輯，已無法滿足居民愈發(fā)多樣化的居住需求，建設(shè)“好房子”迫在眉睫，更需要與時俱進。

    2024年以來，全國多地“因城施策”推行建設(shè)“好房子”的新舉措，從規(guī)劃指標、第四代建筑、建筑面積計算、容積率計算等方面紛紛出臺新規(guī)范、新標準，細化層高、隔音、采光等指標，從源頭掃清建設(shè)“好房子”的障礙。

    當然，建設(shè)“好房子”對穩(wěn)樓市的影響，絕非表面看到的用“技術(shù)指標堆砌”提升房屋品質(zhì)，而是會更為長遠地影響房地產(chǎn)下半場的競爭格局。2025年，“好房子”項目將集中入市，這意味著在以換房為主的交易環(huán)境中，像原來一樣造房子將不再有市場。未來，“好房子”如同好汽車，那些質(zhì)量過硬、產(chǎn)品力更強，規(guī)劃設(shè)計更好的宜居住宅，將擁有更高的去化率、更快的變現(xiàn)速度，乃至市場定價權(quán)，是市場止跌回穩(wěn)的重要推動力，也將加快推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

    第二，重建盈利模型，從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向建造與運營并重，倒逼企業(yè)從賺快錢轉(zhuǎn)向謀長遠。過去，房地產(chǎn)行業(yè)靠“野蠻生長”增厚利潤空間，主流模式是“拿地—建房—銷售”，物業(yè)服務(wù)也只是開發(fā)商的衍生業(yè)務(wù)，絕大多數(shù)上市房企開發(fā)業(yè)務(wù)占營業(yè)收入的95%以上。“好房子”時代來臨后，房企將從拼速度轉(zhuǎn)向拼質(zhì)量，有望從三個維度來重塑盈利模型。

    一是加大研發(fā)投入，升級建造技術(shù)。消費者對健康住宅的需求與日俱增，這將倒逼開發(fā)商加大對綠色建材、新風系統(tǒng)以及智能家居系統(tǒng)等方面應(yīng)用的開發(fā)和投入。二是延伸服務(wù)鏈條，拓寬服務(wù)邊界。當前，房企正從“開發(fā)商”向“美好生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，這意味著企業(yè)要圍繞房屋和空間進行多元化業(yè)務(wù)布局，比如，構(gòu)建智慧物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)等服務(wù)生態(tài)，帶動住宅項目去化率，提升產(chǎn)品溢價空間。三是輕重資產(chǎn)并重發(fā)展，以存量資產(chǎn)運營破局。“好房子”未來有望在城市更新領(lǐng)域發(fā)力，這涉及存量房改造業(yè)務(wù)，若企業(yè)能夠參與舊改工程，探索“存量房改造+REITs”模式，將能打開新業(yè)務(wù)格局，開拓新業(yè)績增長點。

    第三，重塑建造流程，運用“新型工業(yè)化+綠色化+智能化”模式建房，實現(xiàn)從“造房子”到“建生態(tài)”的產(chǎn)業(yè)躍遷。“好房子”的建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，好標準、好材料、好設(shè)計之外，還要有好的建造過程，要推廣“綠色+智能”建造，強化科技賦能的新型建造方式，打造全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系，推動建筑業(yè)工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型升級。

    實際上，科技賦能建筑，早已有之。無論應(yīng)用BIM技術(shù)貫穿設(shè)計、施工、運維全周期，還是裝配式建筑的應(yīng)用，乃至3D打印技術(shù)，均在穩(wěn)步推進過程中，可以像搭積木一樣建房子，縮短工期，提升效率，也更加綠色環(huán)保。比如，未來的“好房子”工程，有望以裝配基地為核心，延伸智能家居、智慧運維業(yè)態(tài)，形成萬億元量級產(chǎn)業(yè)集群，推動行業(yè)從單一房屋建造向生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)型‌‌。更值得期待的是，隨著人工智能（AI）技術(shù)的迅猛發(fā)展，智慧房屋、智慧社區(qū)將大有可為。

    當前，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“短跑沖刺”，轉(zhuǎn)向“馬拉松式”精工細作，建設(shè)“好房子”正當其時。展望未來，“好房子”的建設(shè)，將重構(gòu)土地、資本、技術(shù)、服務(wù)的組合邏輯，讓房地產(chǎn)真正回歸“居住本質(zhì)”。