構(gòu)建可持續(xù)新動(dòng)能 擁抱消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs

    宋鑫

    消費(fèi)既是經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)增長(zhǎng)的重要元素，也是暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要引擎。2020年9月份，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費(fèi)加快發(fā)展的意見》提出，加快新型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)保障能力建設(shè)。并在“規(guī)劃建設(shè)新型消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)”一節(jié)中點(diǎn)明優(yōu)化百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，引導(dǎo)行業(yè)適度集中。

    為貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，2023年3月份，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。這標(biāo)志著我國(guó)正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

    以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，是我國(guó)綜合施策釋放消費(fèi)潛力，實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需、支持消費(fèi)復(fù)蘇的重要舉措，也有利于REITs市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

    回顧亞太地區(qū)REITs發(fā)展史，在居民財(cái)富持續(xù)積累、服務(wù)業(yè)比重不斷走高以及城鎮(zhèn)化率達(dá)75%以上的背景下，零售、辦公和酒店等商業(yè)地產(chǎn)的體量規(guī)模日漸攀升。消費(fèi)類REITs作為海外REITs市場(chǎng)重要的發(fā)行業(yè)態(tài)，是REITs市場(chǎng)的重要底層資產(chǎn)，同時(shí)為其他業(yè)態(tài)REITs的后續(xù)發(fā)行開辟了道路。中國(guó)香港領(lǐng)展REIT上市底層資產(chǎn)包含多個(gè)零售及辦公物業(yè)。截至2023年1月10日，中國(guó)香港領(lǐng)展REIT市值約1200億港幣，占中國(guó)香港REITs市場(chǎng)總市值的60%。從物業(yè)形態(tài)看，投資于零售物業(yè)、停車場(chǎng)、辦公室及物流等多類資產(chǎn)，其中零售物業(yè)規(guī)模占比超70%。

    截至2023年7月13日，國(guó)內(nèi)還沒有消費(fèi)類資產(chǎn)REITs上市，但以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的類REITs發(fā)行47只，發(fā)行規(guī)模1044.86億元，CMBS127只，發(fā)行規(guī)模2992.78億元。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為對(duì)我國(guó)公募REITs行業(yè)類別的有益補(bǔ)充，具有廣闊的發(fā)展前景。發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，能夠充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用，培育壯大綠色消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)等消費(fèi)新熱點(diǎn)，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)動(dòng)力和可靠性。

    基金管理人作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要承載方和落實(shí)責(zé)任主體，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

    （一）構(gòu)建富有活力的基金治理機(jī)制

    消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化程度高，迭代更新快，為確保上市后底層資產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行，最大限度地保護(hù)投資者利益，需加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建富有活力的基金治理結(jié)構(gòu)。一方面，結(jié)合行業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目區(qū)位、目標(biāo)人群等，兼顧合規(guī)與效率，做好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案；另一方面，制定靈活的激勵(lì)約束機(jī)制，提升運(yùn)營(yíng)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。

    （二）賦能運(yùn)營(yíng)管理 挖掘增量?jī)r(jià)值

    我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入存量時(shí)代，需聚焦消費(fèi)者需求，挖掘增量?jī)r(jià)值。基金管理人應(yīng)緊抓租金結(jié)構(gòu)、出租率與增長(zhǎng)率這三大指標(biāo)，在招商、運(yùn)營(yíng)和推廣環(huán)節(jié)提供賦能，通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，夯實(shí)服務(wù)管理體系，協(xié)同職能配合，助力運(yùn)營(yíng)收入相關(guān)指標(biāo)提升，為投資者創(chuàng)造更大價(jià)值。

    （三）完善高度透明的信息披露機(jī)制

    消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)有較多的主動(dòng)資產(chǎn)提升計(jì)劃和不定期推廣活動(dòng)，定期報(bào)告披露數(shù)據(jù)可能會(huì)出現(xiàn)非規(guī)律性波動(dòng)。為確保投資者能夠充分知悉理解存續(xù)期間信息披露內(nèi)容，作出合理的投資判斷，基金管理人應(yīng)建立高度透明的信息披露機(jī)制。探索設(shè)立“投資者關(guān)系+公共關(guān)系”（“IR+PR”）雙輪驅(qū)動(dòng)服務(wù)體系，加強(qiáng)與投資者交流互動(dòng)，加深投資者對(duì)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期的認(rèn)識(shí)，從而降低市場(chǎng)信息不對(duì)稱程度，提升REITs資產(chǎn)價(jià)值的透明度，增強(qiáng)市場(chǎng)信用。

    （四）打造發(fā)展?jié)摿Υ蟮南M(fèi)型“巨無(wú)霸”

    消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，消費(fèi)者成本最小化的特點(diǎn)。“大而美”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能夠?yàn)橄M(fèi)者提供一站式服務(wù)，獲客能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、現(xiàn)金流健康、增值空間良好，會(huì)產(chǎn)生“1+1>2”的綜合經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，更符合投資者對(duì)REITs的投資預(yù)期。在存續(xù)期內(nèi)，基金管理人通過運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作，去尋找、發(fā)現(xiàn)和購(gòu)入優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，保證已發(fā)行公募REITs平臺(tái)生命力與活力，為投資者創(chuàng)造更大價(jià)值。

    （作者系中航基金管理有限公司董事總經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理）

（編輯 何帆）