構(gòu)建可持續(xù)新動能 擁抱消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs

    宋鑫

    消費既是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)增長的重要元素，也是暢通國內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要引擎。2020年9月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費加快發(fā)展的意見》提出，加快新型消費基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)保障能力建設(shè)。并在“規(guī)劃建設(shè)新型消費網(wǎng)絡(luò)節(jié)點”一節(jié)中點明優(yōu)化百貨商場、購物中心、便利店、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點布局，引導(dǎo)行業(yè)適度集中。

    為貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，2023年3月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。這標(biāo)志著我國正式將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

    以消費基礎(chǔ)設(shè)施為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，是我國綜合施策釋放消費潛力，實施擴大內(nèi)需、支持消費復(fù)蘇的重要舉措，也有利于REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

    回顧亞太地區(qū)REITs發(fā)展史，在居民財富持續(xù)積累、服務(wù)業(yè)比重不斷走高以及城鎮(zhèn)化率達(dá)75%以上的背景下，零售、辦公和酒店等商業(yè)地產(chǎn)的體量規(guī)模日漸攀升。消費類REITs作為海外REITs市場重要的發(fā)行業(yè)態(tài)，是REITs市場的重要底層資產(chǎn)，同時為其他業(yè)態(tài)REITs的后續(xù)發(fā)行開辟了道路。中國香港領(lǐng)展REIT上市底層資產(chǎn)包含多個零售及辦公物業(yè)。截至2023年1月10日，中國香港領(lǐng)展REIT市值約1200億港幣，占中國香港REITs市場總市值的60%。從物業(yè)形態(tài)看，投資于零售物業(yè)、停車場、辦公室及物流等多類資產(chǎn)，其中零售物業(yè)規(guī)模占比超70%。

    截至2023年7月13日，國內(nèi)還沒有消費類資產(chǎn)REITs上市，但以消費基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的類REITs發(fā)行47只，發(fā)行規(guī)模1044.86億元，CMBS127只，發(fā)行規(guī)模2992.78億元。消費基礎(chǔ)設(shè)施作為對我國公募REITs行業(yè)類別的有益補充，具有廣闊的發(fā)展前景。發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，能夠充分發(fā)揮消費對經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)性作用，培育壯大綠色消費、服務(wù)消費等消費新熱點，增強國內(nèi)大循環(huán)動力和可靠性。

    基金管理人作為消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要承載方和落實責(zé)任主體，應(yīng)重點關(guān)注以下幾點：

    （一）構(gòu)建富有活力的基金治理機制

    消費基礎(chǔ)設(shè)施運營市場化程度高，迭代更新快，為確保上市后底層資產(chǎn)平穩(wěn)運行，最大限度地保護(hù)投資者利益，需加強頂層設(shè)計，構(gòu)建富有活力的基金治理結(jié)構(gòu)。一方面，結(jié)合行業(yè)發(fā)展、項目區(qū)位、目標(biāo)人群等，兼顧合規(guī)與效率，做好經(jīng)營風(fēng)險預(yù)案；另一方面，制定靈活的激勵約束機制，提升運營管理核心競爭力，優(yōu)化資產(chǎn)運營效率。

    （二）賦能運營管理 挖掘增量價值

    我國消費基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入存量時代，需聚焦消費者需求，挖掘增量價值?；鸸芾砣藨?yīng)緊抓租金結(jié)構(gòu)、出租率與增長率這三大指標(biāo)，在招商、運營和推廣環(huán)節(jié)提供賦能，通過精細(xì)化運營，夯實服務(wù)管理體系，協(xié)同職能配合，助力運營收入相關(guān)指標(biāo)提升，為投資者創(chuàng)造更大價值。

    （三）完善高度透明的信息披露機制

    消費基礎(chǔ)設(shè)施項目運營過程中會有較多的主動資產(chǎn)提升計劃和不定期推廣活動，定期報告披露數(shù)據(jù)可能會出現(xiàn)非規(guī)律性波動。為確保投資者能夠充分知悉理解存續(xù)期間信息披露內(nèi)容，作出合理的投資判斷，基金管理人應(yīng)建立高度透明的信息披露機制。探索設(shè)立“投資者關(guān)系+公共關(guān)系”（“IR+PR”）雙輪驅(qū)動服務(wù)體系，加強與投資者交流互動，加深投資者對底層資產(chǎn)運營周期的認(rèn)識，從而降低市場信息不對稱程度，提升REITs資產(chǎn)價值的透明度，增強市場信用。

    （四）打造發(fā)展?jié)摿Υ蟮南M型“巨無霸”

    消費基礎(chǔ)設(shè)施具有規(guī)模經(jīng)濟性，消費者成本最小化的特點。“大而美”的優(yōu)質(zhì)項目能夠為消費者提供一站式服務(wù)，獲客能力強，經(jīng)營穩(wěn)定、現(xiàn)金流健康、增值空間良好，會產(chǎn)生“1+1>2”的綜合經(jīng)濟效應(yīng)，更符合投資者對REITs的投資預(yù)期。在存續(xù)期內(nèi)，基金管理人通過運營管理、資產(chǎn)管理和資本運作，去尋找、發(fā)現(xiàn)和購入優(yōu)質(zhì)消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，保證已發(fā)行公募REITs平臺生命力與活力，為投資者創(chuàng)造更大價值。

    （作者系中航基金管理有限公司董事總經(jīng)理、不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理）

（編輯 何帆）