公募REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有哪些影響？

    ■王麗新

    公募REITs隊(duì)伍不斷壯大。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月28日，中國(guó)內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)已成功上市36只產(chǎn)品，其中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品21只，收費(fèi)收益權(quán)產(chǎn)品15只，市場(chǎng)整體發(fā)行規(guī)模突破千億元大關(guān)，達(dá)到1184億元。

    那么，公募REITs對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將產(chǎn)生哪些影響？

    第一，盤活存量房資產(chǎn)，優(yōu)化住房租賃企業(yè)融資模式。當(dāng)前，“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”已成各地出臺(tái)房地產(chǎn)政策的主流方向之一，部分城市已跑通“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”模式，核心是“以購(gòu)代建”，將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）。那么，收購(gòu)方或者住房租賃企業(yè)如何運(yùn)營(yíng)保租房？怎樣實(shí)現(xiàn)“投融管退”？

    這里面，公募REITs將大有可為：其一，穩(wěn)定的現(xiàn)金流和回報(bào)率是REITs的價(jià)值主張，其估值邏輯和住房租賃的商業(yè)邏輯更為匹配，因此與住房租賃企業(yè)直接IPO相比，資產(chǎn)REITs更靈活，也更合適；其二，憑借穩(wěn)定較高的出租率和現(xiàn)金流分派率，自2021年7月份保租房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍以來(lái)，目前已上市的5只保租房REITs平均漲幅較高，已得到投資者認(rèn)可和青睞，使擴(kuò)募更具備可行性；其三，保租房市場(chǎng)需求量大，后期有望迎來(lái)各類主體參與保租房REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，試點(diǎn)范圍也可能會(huì)擴(kuò)容至房地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，規(guī)模增長(zhǎng)可期。

    第二，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式啟航以來(lái)，其底層資產(chǎn)已擴(kuò)容至經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。2023年10月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布修訂后的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，明確將“百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”納入底層資產(chǎn)。一個(gè)月后，首批申報(bào)的中金印力消費(fèi)REIT等四單項(xiàng)目獲批，其底層資產(chǎn)多為購(gòu)物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。截至目前，印力、華潤(rùn)、金茂等已經(jīng)發(fā)行了公募REITs，大悅城正緊隨其后。

    對(duì)開發(fā)商而言，持有購(gòu)物中心、寫字樓等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，需要沉淀大量資金，流動(dòng)性差，運(yùn)營(yíng)模式重，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的EBITDA率和NOI收益率難以平衡。因此，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性。一旦通過(guò)出售、分散和打包設(shè)立REITs在公開市場(chǎng)出售等方式實(shí)現(xiàn)退出，跑通REITs賽道，開發(fā)商旗下沉睡的資產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樵丛床粩嗟默F(xiàn)金流，其經(jīng)營(yíng)模式也將從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)服務(wù)，同時(shí)可帶動(dòng)權(quán)益投資，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

    第三，底層資產(chǎn)日趨多元化，為資本市場(chǎng)提供更多收益穩(wěn)健的中長(zhǎng)期投資標(biāo)的。自基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)以來(lái)，資產(chǎn)類型由原先的七大類擴(kuò)展至現(xiàn)在的八大類，現(xiàn)有類型涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)廠房、保租房、清潔能源、高速公路和生態(tài)環(huán)保，以及新增的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類別中又包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等多種資產(chǎn)類型。底層資產(chǎn)物業(yè)類型日趨多元化，為資本市場(chǎng)提供了更多收益穩(wěn)健的中長(zhǎng)期投資標(biāo)的，會(huì)不斷吸引以中長(zhǎng)期資金為主的社會(huì)資本積極參與。

    當(dāng)然，與國(guó)外成熟市場(chǎng)相比，當(dāng)前我國(guó)公募REITs市場(chǎng)尚處于起步階段，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域卻已邁出關(guān)鍵一步。若寫字樓、酒店、數(shù)據(jù)中心等成為REITs底層資產(chǎn)，也會(huì)對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式產(chǎn)生重要作用。

    展望未來(lái)，隨著REITs市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，公募REITs逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或?qū)⒂瓉?lái)資管時(shí)代，為投資者提供更豐富的投資選擇和長(zhǎng)期投資價(jià)值，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)注入新的活力。