董希淼：提前還房貸利大于弊嗎

    歲末年初之際，不少個人住房貸款借款人加快提前償還貸款，掀起一波提前還貸熱潮。這其中的原因是多方面的。商業(yè)銀行、借款人及相關部門應理性對待，并采取合理措施加以緩解，進一步穩(wěn)定居民信心和預期。

    在銀行信貸中，提前還款本是一種較為常見的行為。借款人出于自身資金安排考慮提前還款，可以減少利息支出；銀行出于風險管理需要，在符合合同約定的情況下也可能要求借款人提前還款。不過近期的“提前還款熱”，主要動因在于借款人。近年來，受經(jīng)濟下行和疫情反復等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。

    與此同時，2022年以來，我國金融市場波動加劇，股票、基金等價格下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。在這種情況下，普通居民投資風險偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民比上季減少。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年LPR（貸款市場報價利率）下降3次，但部分存量房貸利率仍然高于目前約4.3%的平均房貸利率。

    由于新增住房貸款申請量下降明顯，借款人提前償還住房貸款行為增多，少數(shù)銀行采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本；多數(shù)銀行以提前預約、長時間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

    從法律上講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經(jīng)濟的支持與服務，切實為企業(yè)和個人紓困解難，降低實體經(jīng)濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。商業(yè)銀行應立足長遠，提升服務，通過線上線下結合等方式，為客戶提前還貸提供便利。部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，可進一步轉變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應有作為與擔當，更好服務社會。

    對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。扎堆提前還貸并不可取。

    從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

    當前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉貸”等問題?？杉涌煲龑?年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。

    考慮到2023年宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或將趨于平緩。當然，穩(wěn)定居民信心和預期、減緩提前還貸還有更重要和深遠的意義。2022年12月份，中央經(jīng)濟工作會議強調，“要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置”。如何采取有效措施，減少住房貸款提前還款行為，引導居民將儲蓄轉化為消費和投資，將為恢復和擴大消費、促進經(jīng)濟社會加快復蘇提供有力支撐。