住房“以舊換新”實踐的三點思考

    王麗新

    住房“以舊換新”被視為打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫存的重要方式。連日來，實施住房“以舊換新”政策的城市不斷擴容。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至6月28日，全國已有超88城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

    在筆者看來，在政策落實過程中，力爭牽一線而動全局，破除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)與換房人三方壁壘，暢通“舊房難賣導(dǎo)致新房難買”僵局，以“小細(xì)節(jié)”撬動大市場，至關(guān)重要。

    首先，多方聯(lián)動盤活二手存量市場，摸底“去舊”需求，激發(fā)換新動力。住房“以舊換新”政策能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于能否更大范圍地滿足群眾“賣舊買新”需求，其中，老房子、小房子、老舊城區(qū)非學(xué)區(qū)房等房型業(yè)主換新動力更足。

    完成一單住房“以舊換新”交易，中介機構(gòu)可發(fā)揮重要作用，多部門及開發(fā)商聯(lián)動推進是必要手段，也是加速器。一是要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、專業(yè)化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)委托出售、租賃舊房，甚至收購處置舊房，尤其支持國資平臺收購舊房用作保租房、人才房或者租賃運營；二是讓更多熟知城市或者單個區(qū)域市場及掛牌房源的中介機構(gòu)參與進來，有利于提高“賣舊買新”需求匹配度，縮短交易周期，同時考慮在中介費用方面給予市場標(biāo)準(zhǔn)八折以上優(yōu)惠；三是開發(fā)商要承諾買房人在較長期限內(nèi)無理由退房及不承擔(dān)違約責(zé)任，為其提供換新無憂安全保障；四是金融機構(gòu)、財稅、家裝企業(yè)以及房地產(chǎn)評估機構(gòu)等，給予“帶押過戶”交易方購房首付比例、契稅及增值稅、裝修及房屋價格評估費等各項優(yōu)惠措施加持，全方位激發(fā)換新動能。

    其次，擴大住房“選新”覆蓋范圍，讓更多開發(fā)商旗下更多新房項目參與進來，以好房子驅(qū)動銷售。住房“以舊換新”關(guān)鍵性特征是“賣舊買新”，是針對改善性需求精準(zhǔn)施策，這意味著要想順利換新，有四個關(guān)鍵問題必須重視。

    一是，要拿出好房子才能滿足改善性需求。對開發(fā)商而言，不能把“以舊換新”當(dāng)作去庫存、去尾貨的機會，需注意，購房者要買的新房是能改善居住品質(zhì)的好房子。二是，要擴大新房選擇范圍，力爭憑借“房票”（住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換）可跨區(qū)域流通換新。畢竟，新房選擇范圍小，購房人的參與意愿就不強，換新受阻，會使得賣舊房動力不足。三是，要平衡“賣舊買新”兩端新舊房源價格差距，降低換房門檻。換言之，若舊房售賣的價格過低，買新房的價格過高，相應(yīng)的價格差和貸款可能會影響購房人的換房意愿。四是，要甄選開發(fā)商品牌及信用資質(zhì)，做好入選新房項目自身財務(wù)、品質(zhì)等盡調(diào)工作，消除逾期交房、購房資金退還難保障等風(fēng)險。

    再次，暢通“以舊換新”置換鏈條，需因城施策動態(tài)調(diào)整實施細(xì)則，以“小細(xì)節(jié)”持續(xù)撬動大市場。當(dāng)前，住房“以舊換新”尚處在探索時期，但政策實施力度和廣度已邁向新階段，多個城市樓市聯(lián)動交易活躍度提升，政策效果初步顯現(xiàn)。接下來，如何持續(xù)深化住房“以舊換新”并不斷創(chuàng)新，是對有關(guān)部門及各地的考驗。

    在筆者看來，各地需針對交易痛點于細(xì)節(jié)處做文章，切忌僵化照搬大城市“以舊換新”模式，要因城施策動態(tài)完善和調(diào)整實施細(xì)則，為房地產(chǎn)交易創(chuàng)造更為友好的環(huán)境。比如，有的城市將原來的一套存量房只能置換一套新房，調(diào)整為最多允許三套房源置換一套新房。再比如，有的城市首創(chuàng)“舊轉(zhuǎn)保”模式，即國資企業(yè)統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運營，并不買斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5年至10年的租金。

    總體來看，于當(dāng)前樓市而言，住房“以舊換新”不應(yīng)該是曇花一現(xiàn)，需發(fā)揮持續(xù)性作用，在實踐中跑出助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。