全力穩(wěn)樓市 房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展更可期

    彭春來

    2025年政府工作報(bào)告將“穩(wěn)樓市”置于經(jīng)濟(jì)工作的重要位置，這一部署既是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的精準(zhǔn)把握，也是對(duì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求的積極回應(yīng)。報(bào)告中首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，且再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并提到“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在記者會(huì)上也表示，將會(huì)同有關(guān)部門堅(jiān)持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市。

    縱觀近年來政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)工作的整體規(guī)劃，“穩(wěn)”一直是關(guān)鍵詞。與往年相比，2025年延續(xù)了全力穩(wěn)樓市的主基調(diào)，但調(diào)控思路賦予“因城施策”更大力度，政策舉措更有“細(xì)節(jié)”，實(shí)施路徑更為清晰，呈現(xiàn)出諸多遞進(jìn)與革新之處。

    促需求筑牢穩(wěn)樓市基礎(chǔ)。房地產(chǎn)是居民消費(fèi)的大宗支出，是暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)的著力點(diǎn)。當(dāng)前，居住消費(fèi)需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，且愈發(fā)呈現(xiàn)出多樣化的特征。今年的政府工作報(bào)告明確了多個(gè)充分釋放剛性和改善性住房需求潛力的政策方向。

    一方面，因城施策調(diào)減限制性措施。這與此前“四個(gè)取消、四個(gè)降低”政策形成呼應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來，各地均在持續(xù)放寬限制性政策，如北京、上海已放寬郊區(qū)限購條件，“北上廣深”宣布取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。2025年，結(jié)合各地樓市運(yùn)行情況，預(yù)計(jì)核心城市仍會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化“限購”政策，重點(diǎn)城市將進(jìn)一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”、購房補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金政策以及降低房貸利率和交易費(fèi)等措施刺激改善置換需求。

    另一方面，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。城中村改造是挖掘購房需求的重要抓手。接下來，各地會(huì)努力實(shí)施城中村改造和危舊房改造，將在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，讓城中村居民擁有更多的自主選擇權(quán)，實(shí)現(xiàn)早入住、早安居，同時(shí)也有利于消化存量的商品房。城中村和危舊房改造規(guī)模大，擁有數(shù)萬億元的增量需求空間，能給房地產(chǎn)發(fā)展帶來很大支撐力。

    優(yōu)供給打造行業(yè)轉(zhuǎn)型新賽道。穩(wěn)住樓市的底層邏輯是供需平衡，適銷對(duì)路。滿足需求端變化之際，供給端的調(diào)整要跟上。“優(yōu)化增量，盤活存量”是優(yōu)化供給的主旋律，也是重塑行業(yè)生態(tài)的有效路徑。

    在新增供應(yīng)方面，今年的政府工作報(bào)告指出，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。這背后釋放了三重信號(hào)，一是庫存過高的城市短期內(nèi)將縮減土地供應(yīng)規(guī)模，甚至?xí)和３鲎屚恋?，以緩解供需矛盾；二是順?yīng)市場(chǎng)需求，加大供應(yīng)面向改善性群體的核心地塊；三是合理優(yōu)化城市功能性用地，更加注重產(chǎn)城融合發(fā)展。

    在盤活存量方面，今年的政府工作報(bào)告指出，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。存量房收儲(chǔ)提出較早，但實(shí)操層面存在難點(diǎn)，一是收購資金從哪里來；二是收購主體和開發(fā)商價(jià)格難以匹配。從這一層面來看，給予各地政府更大自主權(quán)去盤活存量，是重大突破。這意味著2025年存量房收儲(chǔ)將加速，積極有為的靈活性政策，將加大盤活存量土地和存量房產(chǎn)的規(guī)模，加快去庫存和穩(wěn)房價(jià)。

    防風(fēng)險(xiǎn)守住底線。近年來不斷推進(jìn)化解風(fēng)險(xiǎn)工作，推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目復(fù)工，部分頭部房企交付缺口逐步收窄，保交付高峰期已過，但交付問題仍然局部存在。所以，當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)工作仍舊不能放松，仍需繼續(xù)通過白名單項(xiàng)目融資，防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房企轉(zhuǎn)向合規(guī)融資和精細(xì)化運(yùn)營，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過渡，這仍將是2025年推進(jìn)穩(wěn)樓市工作需要發(fā)力的重點(diǎn)領(lǐng)域。

    最近的市場(chǎng)行情表明，穩(wěn)樓市政策已取得積極效果。數(shù)據(jù)顯示，去年四季度新建商品房的銷售面積和銷售額實(shí)現(xiàn)了正增長，今年一二月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭。多層積極因素共振，房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向平穩(wěn)健康發(fā)展新階段更加可期。