從各個城市來看,如果將所有房源加總,沒有一個城市的房子是短缺的。
李宇嘉
日前,筆者參加了一個地產(chǎn)論壇,探討某新區(qū)樓市的價值。參會專家都在濃墨重彩地談新區(qū)的規(guī)劃,將如何利好樓市云云。電子筆點到之處,都是靚麗宏偉的規(guī)劃圖,商務(wù)中心區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)城、文化創(chuàng)意園、特色小鎮(zhèn)等不一而足。但是,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與房價上漲之間的傳導(dǎo)機(jī)制,沒有一個人能講清楚,大家都繞過這個“黑箱”,直奔投資主題。
這與10年前的樓市投資模式相比,可謂一樣一樣的,即靠規(guī)劃概念和想象空間,激發(fā)老百姓的買房熱情。從現(xiàn)場來看,多數(shù)投資者連商務(wù)中心區(qū)到底是搞什么的,特色小鎮(zhèn)之特色是什么等,都一頭霧水。但是,這倒不妨礙大家對新區(qū)前景之看好。多數(shù)投資者的提問,都是敞開式的、你無法回答的難題,比如手上有錢想投資,哪里的潛力大,一年收益估計能到多少。
由此想到,為何近期有的城市要松綁調(diào)控。調(diào)控退出了,這是一個重要的信號,在中介、各路媒體“為我所用”的解讀下,老百姓的買房激情再次被激發(fā),不是什么難題。即便是“落地”并沒有時間節(jié)點或不靠譜的規(guī)劃,也能被佐證為房價上漲的鐵律。過去十幾年,多數(shù)城市的新區(qū),一直靠這些規(guī)劃支撐著源源不斷的買地和購房需求?,F(xiàn)在,房價已沒到脖子了。
問題是,該有的規(guī)劃都有了,如總規(guī)、近規(guī)、空間、產(chǎn)業(yè)、交通等規(guī)劃。而且,辦公樓、園區(qū)也都建設(shè)的七七八八了,真的沒有想象空間了。下一步該做的是,怎么把企業(yè)和員工裝進(jìn)這些辦公樓和園區(qū)里,產(chǎn)生現(xiàn)金流價值,也就是兌現(xiàn)所謂的紅利,才能讓高房價支撐得住。但是,大家都巧妙地忽視了這個問題了。事實上,從調(diào)查看,規(guī)劃“落地”非常不樂觀。
商業(yè)辦公過剩,這是所有城市面臨的困境。即便像深圳這樣最被看好的城市,供給端也在幾何級地放量:四大總部基地已落成,各新區(qū)都在打造中心區(qū),工業(yè)廠房都在改創(chuàng)意空間;需求端沉淪的速度驚人,P2P退潮,金融去杠桿后,私募、基金、地產(chǎn)等不再靠高檔寫字樓“撐面子”了。創(chuàng)業(yè)公司崇尚精簡,縮減辦公空間,甚至搬到家里辦公,居住辦公一體化。
而且,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級,各種眾創(chuàng)空間(比如Wework)、共享空間、遠(yuǎn)程辦公等更簡約的辦公模式的出現(xiàn),讓那些高租金的寫字樓顯得“中看不中用”。因此,規(guī)劃好講難“落地”。住宅也如此,近期一二線城市房租下跌,原因就是去年以來多渠道規(guī)劃的房源放量入市,包括“租購并舉”下政府建設(shè)的公租和人才住房,形形色色的長租公寓,二手房源放盤等。
從各個城市來看,如果將所有房源加總,沒有一個城市的房子是短缺的。如果加上小產(chǎn)權(quán)房、學(xué)生宿舍、自建住房等,很多城市甚至達(dá)到人均一套房(間)。所以,繼續(xù)靠規(guī)劃概念來刺激需求,接盤的基本都是草根了,也就是規(guī)劃認(rèn)識不足,拿全部積蓄,加上融資博未來的小老百姓們。當(dāng)然,規(guī)劃有落地的,但從政府靠規(guī)劃賣地的傳統(tǒng)看,更多的規(guī)劃無法落地。
那么,過去靠想象空間透支的房價虛漲,是不是要吐出來一部分呢?很多城市正在面臨這樣的現(xiàn)實:凡是銷售下滑的區(qū)域,都是各色新區(qū)、城市副中心等等,需要再次祭出調(diào)控松綁來托底市場,給大家傳達(dá)買房的信號。但是,“房住不炒”與促進(jìn)消費(fèi)內(nèi)需的戰(zhàn)略形勢已不允許。
(作者系房地產(chǎn)資深專家)
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