規(guī)劃想象的樓市 草根買不起

    從各個城市來看，如果將所有房源加總，沒有一個城市的房子是短缺的。

    李宇嘉

    日前，筆者參加了一個地產(chǎn)論壇，探討某新區(qū)樓市的價值。參會專家都在濃墨重彩地談新區(qū)的規(guī)劃，將如何利好樓市云云。電子筆點到之處，都是靚麗宏偉的規(guī)劃圖，商務(wù)中心區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)城、文化創(chuàng)意園、特色小鎮(zhèn)等不一而足。但是，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與房價上漲之間的傳導(dǎo)機(jī)制，沒有一個人能講清楚，大家都繞過這個“黑箱”，直奔投資主題。

    這與10年前的樓市投資模式相比，可謂一樣一樣的，即靠規(guī)劃概念和想象空間，激發(fā)老百姓的買房熱情。從現(xiàn)場來看，多數(shù)投資者連商務(wù)中心區(qū)到底是搞什么的，特色小鎮(zhèn)之特色是什么等，都一頭霧水。但是，這倒不妨礙大家對新區(qū)前景之看好。多數(shù)投資者的提問，都是敞開式的、你無法回答的難題，比如手上有錢想投資，哪里的潛力大，一年收益估計能到多少。

    由此想到，為何近期有的城市要松綁調(diào)控。調(diào)控退出了，這是一個重要的信號，在中介、各路媒體“為我所用”的解讀下，老百姓的買房激情再次被激發(fā)，不是什么難題。即便是“落地”并沒有時間節(jié)點或不靠譜的規(guī)劃，也能被佐證為房價上漲的鐵律。過去十幾年，多數(shù)城市的新區(qū)，一直靠這些規(guī)劃支撐著源源不斷的買地和購房需求?，F(xiàn)在，房價已沒到脖子了。

    問題是，該有的規(guī)劃都有了，如總規(guī)、近規(guī)、空間、產(chǎn)業(yè)、交通等規(guī)劃。而且，辦公樓、園區(qū)也都建設(shè)的七七八八了，真的沒有想象空間了。下一步該做的是，怎么把企業(yè)和員工裝進(jìn)這些辦公樓和園區(qū)里，產(chǎn)生現(xiàn)金流價值，也就是兌現(xiàn)所謂的紅利，才能讓高房價支撐得住。但是，大家都巧妙地忽視了這個問題了。事實上，從調(diào)查看，規(guī)劃“落地”非常不樂觀。

    商業(yè)辦公過剩，這是所有城市面臨的困境。即便像深圳這樣最被看好的城市，供給端也在幾何級地放量：四大總部基地已落成，各新區(qū)都在打造中心區(qū)，工業(yè)廠房都在改創(chuàng)意空間；需求端沉淪的速度驚人，P2P退潮，金融去杠桿后，私募、基金、地產(chǎn)等不再靠高檔寫字樓“撐面子”了。創(chuàng)業(yè)公司崇尚精簡，縮減辦公空間，甚至搬到家里辦公，居住辦公一體化。

    而且，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級，各種眾創(chuàng)空間（比如Wework）、共享空間、遠(yuǎn)程辦公等更簡約的辦公模式的出現(xiàn)，讓那些高租金的寫字樓顯得“中看不中用”。因此，規(guī)劃好講難“落地”。住宅也如此，近期一二線城市房租下跌，原因就是去年以來多渠道規(guī)劃的房源放量入市，包括“租購并舉”下政府建設(shè)的公租和人才住房，形形色色的長租公寓，二手房源放盤等。

    從各個城市來看，如果將所有房源加總，沒有一個城市的房子是短缺的。如果加上小產(chǎn)權(quán)房、學(xué)生宿舍、自建住房等，很多城市甚至達(dá)到人均一套房（間）。所以，繼續(xù)靠規(guī)劃概念來刺激需求，接盤的基本都是草根了，也就是規(guī)劃認(rèn)識不足，拿全部積蓄，加上融資博未來的小老百姓們。當(dāng)然，規(guī)劃有落地的，但從政府靠規(guī)劃賣地的傳統(tǒng)看，更多的規(guī)劃無法落地。

    那么，過去靠想象空間透支的房價虛漲，是不是要吐出來一部分呢？很多城市正在面臨這樣的現(xiàn)實：凡是銷售下滑的區(qū)域，都是各色新區(qū)、城市副中心等等，需要再次祭出調(diào)控松綁來托底市場，給大家傳達(dá)買房的信號。但是，“房住不炒”與促進(jìn)消費(fèi)內(nèi)需的戰(zhàn)略形勢已不允許。

    （作者系房地產(chǎn)資深專家）