海外巨頭加碼新基建 不動(dòng)產(chǎn)投資成新風(fēng)口

    11月以來，不動(dòng)產(chǎn)投資巨頭普洛斯宣布旗下最新的三期中國基金累計(jì)募資逾200億元人民幣，均投資于物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新基建項(xiàng)目。除普洛斯外，今年以來，凱德投資、黑石集團(tuán)、紅杉中國、高瓴等國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)多次布局物流地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，二級(jí)市場(chǎng)公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）受追捧，讓投資人看到投資新基建相關(guān)資產(chǎn)又一退出路徑。

    青睞新基建

    剛剛過去的11月，普洛斯先后宣布三期新基金募集完成，規(guī)模合計(jì)超過200億元。

    11月25日，普洛斯中國收益基金VII完成募集，規(guī)模達(dá)54億元，將投向位于上海、青島、武漢、長(zhǎng)沙等物流核心樞紐的13處已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，為電商、物流以及零售行業(yè)的頭部企業(yè)提供服務(wù)。11月22日，普洛斯中國物流增值基金IV首輪募集近84億元。普洛斯表示，該基金將聚焦于收購存量資產(chǎn)，通過積極主動(dòng)的資產(chǎn)管理，對(duì)園區(qū)重新定位、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、改建冷庫等，以提升資產(chǎn)價(jià)值。11月7日，普洛斯中國收益基金VI完成募集，規(guī)模達(dá)76億元，將投資于中國19個(gè)城市的20處物流基礎(chǔ)設(shè)施。

    除普洛斯外，其他頭部機(jī)構(gòu)也正在涌入新基建這條賽道。

    11月10日，凱德投資宣布成立兩只在岸人民幣基金，規(guī)模合計(jì)近40億元，將投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。11月8日，黑石集團(tuán)旗下資管平臺(tái)龍地宣布，即將完成對(duì)粵港澳大灣區(qū)約28萬平方米現(xiàn)代倉庫的收購。10月24日，高盛資產(chǎn)宣布與森瑤中國共同設(shè)立合資公司，預(yù)計(jì)首期投資規(guī)模近48億元，將用于收購、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)上海及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目。

    布局時(shí)機(jī)正好

    “最近這個(gè)風(fēng)口確實(shí)挺火。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示。該賽道頻獲青睞一方面與二級(jí)市場(chǎng)的公募REITs深受熱捧有一定關(guān)系，投資機(jī)構(gòu)看到投資此類不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)新的退出機(jī)會(huì)；另一方面，可能與政策鼓勵(lì)有關(guān)。

    他表示，過去幾年，一些物流園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)由于各種原因被擱置，這些資產(chǎn)需要被盤活運(yùn)營(yíng)起來。類似于普洛斯、黑石集團(tuán)等機(jī)構(gòu)作為運(yùn)營(yíng)方，可介紹新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)入駐。在這種情況下，這些園區(qū)能重新投入生產(chǎn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。他透露，當(dāng)?shù)卣赡軙?huì)給予股權(quán)優(yōu)惠或降低收益回報(bào)目標(biāo)，以此吸引投資機(jī)構(gòu)參與。

    證監(jiān)會(huì)11月28日宣布，調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)五項(xiàng)股權(quán)融資措施。其中，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    專業(yè)人士認(rèn)為，對(duì)于一級(jí)私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)來說，當(dāng)前無論從標(biāo)的估值還是政策鼓勵(lì)層面看，都是出手不動(dòng)產(chǎn)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

    長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)日益顯著

    從長(zhǎng)期看，包括物流行業(yè)、電商行業(yè)等在內(nèi)的中國新經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，是吸引投資巨頭持續(xù)加注新基建賽道的重要原因。

    APG資產(chǎn)管理公司亞太區(qū)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人GraemeTorre表示，電子商務(wù)行業(yè)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)性升級(jí)，都在驅(qū)動(dòng)物流市場(chǎng)需求不斷增加。以增值策略來投資這一成熟投資標(biāo)的更能釋放和抓住價(jià)值。

    克而瑞研究中心表示，由于大型外資和港資企業(yè)資金較為充足，看好工業(yè)園、物流地產(chǎn)、租賃住宅等中國新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)發(fā)展。隨著中國地產(chǎn)紓困的持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，外資長(zhǎng)線投資或許將獲得較大收益。

    “在全球范圍內(nèi)，中國電商產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較為領(lǐng)先。隨著國內(nèi)生鮮電商及醫(yī)藥相關(guān)倉儲(chǔ)需求不斷增加，冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)需求持續(xù)走高，預(yù)計(jì)到2025年，市場(chǎng)規(guī)模將不止翻一番。”普洛斯中國資產(chǎn)聯(lián)席總裁王天兵認(rèn)為。

    某頭部外資人士表示，不動(dòng)產(chǎn)投資周期性很強(qiáng)，對(duì)機(jī)構(gòu)來說，收益邏輯很清晰，在資產(chǎn)被低估時(shí)買入，被高估時(shí)賣出。不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的杠桿性，往往不需要特別大的本金。對(duì)險(xiǎn)資等長(zhǎng)線資金來說，在沒有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)投資收益穩(wěn)健，是一個(gè)較好的避險(xiǎn)資產(chǎn)。