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【權(quán)益360】公募REITs知多少

2021-04-21 11:14  來源:中證中小投資者服務(wù)中心

    2021年3月13日,《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布。在闡述“十四五”時期“拓展投資空間”要求中,明確提出了“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展,有效盤活存量資產(chǎn),形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。關(guān)心國家大事的投資者江小妹來到投服中心咨詢小鐘老師。

    江小妹:小鐘老師,“十四五”規(guī)劃中提到的REITs是什么呀?

    小鐘老師:江小妹,你很關(guān)注時事新聞呀。這個REITs全稱是RealEstateInvestmentTrusts,即不動產(chǎn)投資信托基金,是向投資者發(fā)行收益憑證募集資金投資于不動產(chǎn),并向投資者分配投資收益的一種投資基金。根據(jù)發(fā)行方式和募集資金對象的不同,REITs被分為公募REITs與私募REITs。20世紀(jì)60年代,公募REITs在美國推出,至今已有澳大利亞、日本、新加坡40多個國家(地區(qū))發(fā)行了該類產(chǎn)品,其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等,已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。2020年4月24日,中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《中國證監(jiān)會國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

    江小妹:小鐘老師,公募REITs和普通公募基金有什么區(qū)別么?

    小鐘老師:公募REITs作為一類特殊基金品種,其產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、基金份額發(fā)售等細(xì)節(jié)與普通基金差異較大。

    江小妹:我比較關(guān)注個人投資者的認(rèn)購方式和產(chǎn)品定義,您具體講講吧。

    小鐘老師:與普通公募基金不同,公募REITs采取網(wǎng)下詢價的方式確定基金份額認(rèn)購價格,公眾投資者以詢價確定的認(rèn)購價格,通過銷售機(jī)構(gòu)參與基金份額認(rèn)購。證監(jiān)會出臺的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》對公募REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有明確的規(guī)定:(一)80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券,并持有其全部份額;基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán);(二)基金通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體(以下統(tǒng)稱特殊目的載體)取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利;(三)基金管理人主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的;(四)采取封閉式運(yùn)作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

    江小妹:嗯嗯,我大概知道公募REITs是什么了。

    小鐘老師:滬深交易所也發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則,包括公募REITs業(yè)務(wù)辦法、發(fā)售指引和審核關(guān)注事項(xiàng)指引。其中,《業(yè)務(wù)辦法》主要對上市審核、發(fā)售、交易、收購及信息披露等業(yè)務(wù)全流程進(jìn)行規(guī)范?!秾徍岁P(guān)注事項(xiàng)》主要對審核關(guān)注事項(xiàng)及要點(diǎn)進(jìn)行說明,明確申請條件和標(biāo)準(zhǔn)。《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》主要對發(fā)行詢價、定價、配售等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。你感興趣的話,也可以深入研究一下。

    江小妹:好的,謝謝小鐘老師的耐心解答。

    小鐘老師:不用客氣,您可以持續(xù)關(guān)注我們的微信公眾號和中國投資者網(wǎng)(https://www.investor.org.cn/)了解更多新聞和權(quán)益知識。

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