【權(quán)益360】公募REITs知多少

    2023年3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，以進(jìn)一步健全REITs市場(chǎng)功能，推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行。同日，發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，對(duì)REITs項(xiàng)目發(fā)行條件、申報(bào)進(jìn)行了規(guī)范?？梢姡鳛閷①Y本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，REITs將發(fā)揮越來越重要的作用。本文簡(jiǎn)要介紹REITs的發(fā)展歷程與主要特點(diǎn)。

    REITs，全稱為RealEstateInvestmentTrust，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

    REITs的起源要從1960年的美國金融市場(chǎng)說起。當(dāng)時(shí)美國信托公司發(fā)行了一種基金，它將75%以上的資金投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，如店鋪、廠房等，因此被稱之為“房地產(chǎn)投資信托基金”，即REITs。簡(jiǎn)單來說，REITs的核心功能是代客投資，它將大量投資者的小額資金匯集起來，投資于以往大額資金才能觸及的房地產(chǎn)領(lǐng)域，為普通人分享收益提供機(jī)會(huì)，大大降低了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資門檻。后來，隨著組織形式的不同，REITs逐步演化為兩種類型，包括公司型和契約型。公司型REITs以《公司法》為依據(jù)，具有獨(dú)立法人資格，通過向投資者發(fā)行股份以籌集資金用于投資房地產(chǎn)，投資者即為公司股東，收益以股東分紅的形式發(fā)放。契約型REITs以信托契約成立為依據(jù)，其本身并非獨(dú)立法人而是一種金融產(chǎn)品，它由基金管理人發(fā)起設(shè)立，通過發(fā)行收益憑證籌集資金用于投資房地產(chǎn)。其中公司型REITs在美國占主導(dǎo)地位。

    我國的REITs雖然起步較晚，但發(fā)展迅速。早在2002年，商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃——法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃在北京推出，成為國內(nèi)首支投資于收益性房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，即REITs的雛形。2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》并出臺(tái)配套指引，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。截至2023年2月末，國內(nèi)資本市場(chǎng)已上市REITs產(chǎn)品25只，募集資金超過800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型，形成一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。

    與美國相比，國內(nèi)公募REITs具有自己的特點(diǎn)。一是從投資標(biāo)的來看，美國REITs從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步，逐漸拓展到鐵路、微波收發(fā)系統(tǒng)、天然氣存儲(chǔ)及輸送管道等領(lǐng)域；我國公募REITs則是率先從交通、能源、市政、倉儲(chǔ)物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始，后拓展至保障性租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。二是從運(yùn)作模式來看，不同于美國廣泛采用的公司型模式，國內(nèi)采用了“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（以下簡(jiǎn)稱ABS）”的契約型運(yùn)作模式，投資者通過基金方式而非股票方式持有產(chǎn)品份額。三是從設(shè)立條件來看，證監(jiān)會(huì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）要求我國公募REITs產(chǎn)品80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，直接或間接對(duì)外借入款項(xiàng)不得依賴外部增信且基金總資產(chǎn)不得超過基金凈資產(chǎn)的140%；而美國監(jiān)管部門要求REITs把不少于75%的資產(chǎn)投資于不動(dòng)產(chǎn)、抵押貸款、其他REITs、現(xiàn)金或政府債券且在杠桿上無明確限制。

    我國公募REITs收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。一方面REITs具有收益性。首先REITs具有強(qiáng)制分紅屬性。按照《指引》規(guī)定，“基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者?；A(chǔ)設(shè)施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。”除此之外，REITs的收益還可來自于基金本身的價(jià)格波動(dòng)。另一方面REITs具有風(fēng)險(xiǎn)性。由于采取“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)模式，投資REITs可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)有基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)以及由于封閉運(yùn)作而帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。正因如此，公募REITs的認(rèn)購和交易實(shí)施適當(dāng)性管理制度，首次參與份額認(rèn)購和交易的投資者應(yīng)經(jīng)過基金銷售機(jī)構(gòu)的適當(dāng)性評(píng)估和匹配程序，并以紙質(zhì)或電子形式簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書，確認(rèn)其了解產(chǎn)品特征和主要風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)投資者朋友警惕風(fēng)險(xiǎn)理性投資。