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【權(quán)益360】基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs您了解嗎?

2023-04-27 15:27  來源:中證中小投資者服務(wù)中心

    小費(fèi)阿姨:小鐘老師,最近我常聽到與REITs有關(guān)的新聞,感覺是一個不錯的投資方式,我們普通投資者可以認(rèn)購嗎?

    小鐘老師:REITs在國際資本市場已經(jīng)有60多年的發(fā)展歷史,是一個相對成熟的金融產(chǎn)品,但在國內(nèi)資本市場來說還是一個新生事物,我也很高興與您共同探討。

    首先,普通投資者是可以認(rèn)購公募REITs的。早在2020年4月,中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委就已聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,這就標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

    小費(fèi)阿姨:我聽新聞?wù)f公募REITs的發(fā)售方式很像企業(yè)IPO,那么這個公募REITs與股票究竟有何不同呢?

    小鐘老師:根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》規(guī)定,公募REITs的發(fā)售應(yīng)通過向網(wǎng)下投資者詢價的方式來確定基金份額認(rèn)購價格,基金管理人或其聘請的財務(wù)顧問受委托辦理基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售的路演推介、詢價、定價、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動,公眾投資者以詢價確定的認(rèn)購價格參與認(rèn)購,所以說公募REITs的發(fā)售過程與咱們所熟知的首次公開發(fā)行股票是有一定相似性的。

    接下來,我們來看公募REITs與股票的區(qū)別。說到這里,我想先考考您股票的主要收益來源。

    小費(fèi)阿姨:這個我了解,股票的收益主要來源于股息和買賣價差嘛。

    小鐘老師:您說的沒錯,公募REITs的收益來源也主要分為兩部分,一是公募REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益和資產(chǎn)的增值收益,比如說募集資金投資一處產(chǎn)業(yè)園區(qū),該園區(qū)收取的租金、物業(yè)費(fèi)等經(jīng)營收益將作為分紅分配給投資者,若該園區(qū)升值,則增值部分也會計入基金的資產(chǎn)中。二是二級市場溢價,如果所持有的公募REITs在二級市場價格上漲,也會為投資者帶來收益。

    了解了公募REITs的收益來源后,我們再來看看它與股票的主要區(qū)別。公募REITs與股票相比,一是具有較高的分紅比例。根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》,基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者,所以公募REITs的收益分配較股票更加穩(wěn)定。二是公募REITs所投資的底層資產(chǎn)通常為運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施,價值波動相對較小,對現(xiàn)金流的預(yù)期也相對較明確。

    小費(fèi)阿姨:看來這公募REITs的收益較股票還是更穩(wěn)定的。那么我們普通投資者可以通過哪些方式認(rèn)購公募REITs呢?

    小鐘老師:募集期內(nèi),公眾投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額。若參與場內(nèi)認(rèn)購,投資者應(yīng)持有中國結(jié)算上海、深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶。若參與場外認(rèn)購,應(yīng)持有中國結(jié)算開放式基金賬戶。這里還有一點(diǎn)需要注意,投資者使用場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購的基金份額,可以直接參與交易所場內(nèi)交易,若使用場外基金賬戶認(rèn)購,應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)后,再參與交易所場內(nèi)交易。

    小費(fèi)阿姨:小鐘老師,我還想再問一個收益方面的問題。您剛才提到公募REITs應(yīng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者,這里可供分配金額是指基礎(chǔ)設(shè)施項目的全部收益嗎?

    小鐘老師:我認(rèn)為這樣理解并不準(zhǔn)確。根據(jù)規(guī)定,可供分配金額是在凈利潤基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)整后的金額,相關(guān)計算調(diào)整項目至少包括基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的公允價值變動損益、折舊與攤銷,同時應(yīng)綜合考慮項目公司可持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營現(xiàn)金流等因素。此外,公募REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

    小費(fèi)阿姨:感謝您今天的介紹,加深了我對公募REITs的認(rèn)識。

    小鐘老師:您客氣了。另外,借此機(jī)會也想提醒投資者朋友們,公募REITs所持底層資產(chǎn)雖較為優(yōu)質(zhì),但仍存在一定的項目運(yùn)營風(fēng)險和基金價格波動風(fēng)險。此外,公募REITs采用封閉式運(yùn)作,運(yùn)作期內(nèi)不會開放申購與贖回,投資者朋友們應(yīng)理性分析判斷,根據(jù)自身風(fēng)險偏好與可配置資產(chǎn)期限做好相應(yīng)投資安排。普通投資者朋友們在首次認(rèn)購或者買入公募REITs前,應(yīng)按照要求以電子或紙質(zhì)形式簽署風(fēng)險揭示書,并認(rèn)真閱讀基金合同、招募說明書等。

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