半年10家物管企業(yè)赴港上市,超60%的高復(fù)合增長(zhǎng)能否持續(xù)？

    今年上半年，物管企業(yè)赴港上市，再掀熱潮。

    6月24日，榮萬(wàn)家生活服務(wù)和合景悠活兩家物管企業(yè)同一天向港交所提交上市申請(qǐng)。6月26日，又有一家內(nèi)地房企的物管企業(yè)佳源服務(wù)遞交了上市招股書。

    這也出現(xiàn)了一周之內(nèi)三家物管企業(yè)扎堆申請(qǐng)上市的景象。

    半年10家物管企業(yè)赴港上市

    近年來(lái)，受資本市場(chǎng)的看好，物管企業(yè)投資價(jià)值凸顯，上市也逐漸成為熱潮。據(jù)了解，2019年就有10家物管企業(yè)成功上市，截止目前已有近30家物管企業(yè)在香港和內(nèi)地上市，上市陣容擴(kuò)大趨勢(shì)明顯。

    受港交所青睞，今年物管企業(yè)赴港上市熱情不減。據(jù)風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有10家物管企業(yè)向港交所遞交申請(qǐng)。

    2020年物管企業(yè)申請(qǐng)表

    趕在上半年結(jié)束前，物管企業(yè)上市節(jié)奏加快明顯。除了上述圖表統(tǒng)計(jì)已經(jīng)申請(qǐng)的公司，之前已傳言許久的金科集團(tuán)旗下的物管企業(yè)金科智慧服務(wù)赴港IPO申請(qǐng)也在近日獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。

    據(jù)了解，今年以來(lái)已有弘陽(yáng)服務(wù)、金融街物業(yè)、正榮服務(wù)等多家物管企業(yè)已經(jīng)通過(guò)了港交所聆訊，距離上市更進(jìn)一步。而2019年下半年遞交上市申請(qǐng)表的建業(yè)新生活、燁星集團(tuán)等物管企業(yè)已經(jīng)在今年上半年成功登陸了港交所。

    業(yè)內(nèi)人士分析表示，受今年疫情影響，物管企業(yè)服務(wù)的專業(yè)性和成長(zhǎng)性逐步得到了投資認(rèn)可，目前港交所物業(yè)板塊逆勢(shì)上漲明顯。

    在物業(yè)股如此受青睞的情況下，房企熱衷于分拆物管企業(yè)上市的意愿越來(lái)越明顯。據(jù)了解，目前還有10余家房企已經(jīng)公開(kāi)表示計(jì)劃分拆物業(yè)板塊赴港上市。

    高復(fù)合增長(zhǎng)，可持續(xù)成隱患

    物管企業(yè)受資本看好，透過(guò)其招股書能夠窺探一二。

    風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）發(fā)現(xiàn)，三天內(nèi)相繼遞交了上市申請(qǐng)書的合景悠活、榮萬(wàn)家生活服務(wù)和佳源服務(wù)，高復(fù)合增長(zhǎng)率成為這三家公司共同的亮點(diǎn)。

    據(jù)招股書顯示，合景悠活2017年到2019年收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為55.8%；凈利潤(rùn)分別為4414萬(wàn)元、7968萬(wàn)元和1.85億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到104.7%。

    作為榮盛發(fā)展旗下的榮萬(wàn)家生活，2017年到2019年收入分別為7.09億元、8.79億元和12.5億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為32.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為4192萬(wàn)元、7487萬(wàn)元和1.1億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為62.2%。

    2019年受排名烏龍影響的房企佳源國(guó)際，其分拆上市的物管企業(yè)佳源服務(wù)的復(fù)合增長(zhǎng)率同樣表現(xiàn)優(yōu)異。

    據(jù)公開(kāi)資料顯示，佳源服務(wù)2017年到2019年收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為47.2%。同時(shí)凈利潤(rùn)分別為1834萬(wàn)元、3577萬(wàn)元及5021萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為65.4%。

    關(guān)于復(fù)合增長(zhǎng)率，長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)證明，最出色的公司才能達(dá)到長(zhǎng)期20%的復(fù)合增長(zhǎng)率。當(dāng)前物管企業(yè)表現(xiàn)出的高復(fù)合增長(zhǎng)率，對(duì)于其目前的行業(yè)環(huán)境來(lái)講，展現(xiàn)出強(qiáng)大的增長(zhǎng)潛力。

    在高增長(zhǎng)潛力的背后，風(fēng)險(xiǎn)同樣較為明顯。例如近三年處于高復(fù)合增長(zhǎng)的榮萬(wàn)家服務(wù)，其招股書就披露公司大部分收入由榮盛發(fā)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供。

    有業(yè)內(nèi)人士曾表示，物管企業(yè)目前成長(zhǎng)主要源于背后的房企，能給他們帶來(lái)多少確定性的增長(zhǎng)。當(dāng)大型房企新盤推出的時(shí)候，其物業(yè)管理服務(wù)也就順理成章的得到增長(zhǎng)。

    例如國(guó)內(nèi)首家上市的物管企業(yè)彩生活，上市后營(yíng)收經(jīng)歷了2015年至2018年的四年快速增長(zhǎng)期，在2019年時(shí)，營(yíng)收增速由2018年的121.7%下降至6.4%，下滑非常明顯。同樣表現(xiàn)出增速大幅下滑的還有雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)等物管企業(yè)。

    行業(yè)集中度加速提升

    對(duì)于目前的物業(yè)發(fā)展來(lái)講，行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，隨著存量市場(chǎng)的不斷增大，物管企業(yè)也在逐步擺脫僅作為房企附屬產(chǎn)品的狀態(tài)。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2019年百?gòu)?qiáng)物管服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)10.40億元，同比增長(zhǎng)17.38%，整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持快速增長(zhǎng)。

    面對(duì)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)分析師張波對(duì)此表示，物管企業(yè)正經(jīng)歷快速增長(zhǎng)期，目前是他們對(duì)資金需求最大的時(shí)候，未來(lái)能上市的企業(yè)，才能大概率活下來(lái)，進(jìn)而有資格瓜分市場(chǎng)。

    據(jù)了解，目前物業(yè)行業(yè)的集中度不斷加強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，2016至2019年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額得到快速提高，已經(jīng)從市場(chǎng)份額的29.44%，提升至43.61%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)逐步加強(qiáng)。

    隨著行業(yè)集中度逐步加深，不少物管企業(yè)通過(guò)選擇上市融資進(jìn)行擴(kuò)張以求生存。

    數(shù)據(jù)顯示，截止目前港股上市的23家物管企業(yè)，融資凈額共計(jì)超237億元。2019年新上市物管企業(yè)的資金用途中，用于戰(zhàn)略投資和收并購(gòu)的資金比例較之前的上市公司，提高了約10個(gè)百分點(diǎn)，占資金比例達(dá)到60%-70%，繼續(xù)加速推動(dòng)行業(yè)集中度。

    面對(duì)目前房企旗下物管企業(yè)爭(zhēng)相上市的現(xiàn)狀，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，目前多數(shù)房企分拆物業(yè)上市，都是出于做大品牌影響力和提高市場(chǎng)占有率的目的。