土地市場(chǎng)冷熱不均 “兩集中”政策效果顯現(xiàn)

    土地市場(chǎng)近期上演“冰與火”行情。實(shí)行“兩集中”出讓政策地區(qū)，土地市場(chǎng)成交趨于平淡。而沒(méi)有實(shí)行該政策的熱點(diǎn)地區(qū)，土地市場(chǎng)熱度不減，超高溢價(jià)率地塊頻繁出現(xiàn)。有的地區(qū)除了實(shí)施“兩集中”政策，還設(shè)置了“熔斷”“搖號(hào)”等機(jī)制，為土地市場(chǎng)降溫。

    高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)

    4月16日，揚(yáng)州8宗涉宅地塊集中出讓，總起始價(jià)為21.9億元。其中，招商局地產(chǎn)（常州）有限公司以10.75億元競(jìng)得編號(hào)GZ272地塊，折合樓面價(jià)為9233元/平方米，溢價(jià)率為80.26%

    從高溢價(jià)土地出讓情況看，熱點(diǎn)地塊普遍經(jīng)歷了上百輪競(jìng)價(jià)。4月14日，衢州常山縣一宗商住地成功出讓，經(jīng)過(guò)144輪競(jìng)價(jià)，杭州浩揚(yáng)企業(yè)管理有限公司以總價(jià)8.53億元競(jìng)得常山縣趙家坪羅漢山地塊，折合樓面價(jià)達(dá)8210元/平方米，溢價(jià)率為71.29%。

    在近期出讓的高溢價(jià)地塊中，不少是商住用地。4月13日，金華蘭溪市一宗商住用地成功出讓，經(jīng)過(guò)477輪競(jìng)價(jià)，金華市保闊投資有限公司以總價(jià)10.11億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)為9633元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到88.89%。該地塊用途為商住用地，容積率為1.5，建筑面積達(dá)到10.49萬(wàn)平方米，地塊起始價(jià)為5.35億元。

    為土地市場(chǎng)降溫

    實(shí)施“兩集中”政策下的土拍市場(chǎng)則顯得平淡。

    4月15日，長(zhǎng)春住宅用地首次集中出讓，采用“設(shè)置最高限價(jià)+競(jìng)配建租賃住房”的方式。本次出讓共成交了40宗地塊，30宗地塊底價(jià)成交，有6宗地塊出現(xiàn)多家房企競(jìng)價(jià)，僅1宗地塊達(dá)到最高限價(jià)。此次集中出讓土地總成交面積達(dá)到390.6萬(wàn)平方米，成交總額合計(jì)194.44億元。

    業(yè)內(nèi)人士指出，“兩集中”出讓政策可以抑制地塊出讓價(jià)格過(guò)高，最終達(dá)到讓房?jī)r(jià)降下來(lái)的目的。從目前的情況看，實(shí)施“兩集中”政策，達(dá)到了為土地市場(chǎng)降溫的效果?？紤]到不少房企資金尚未到位或仍在觀望期等因素，長(zhǎng)期效果仍待進(jìn)一步觀察。

    截至目前，已有22個(gè)城市宣布，將以“兩集中”方式出讓地塊，且熱點(diǎn)城市較多。另外，一些地區(qū)給地塊設(shè)置了最高成交價(jià)限制。

    4月14日，深圳掛牌2021年第一批集中出讓的6宗地塊，涉及寶安尖崗山1宗、光明鳳凰城1宗、龍華油松1宗、南山西麗1宗、深汕合作區(qū)2宗?？偨ㄖ娣e為91.01萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為105.76億元，預(yù)計(jì)將于5月13日拍賣。出讓宗地基本都采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓，有的地塊還設(shè)置了建成后的最高售價(jià)。

    以位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的A122-0372地塊為例，起始價(jià)為17.54億元，宗地采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓，即限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建只租不售的人才住房面積。競(jìng)價(jià)過(guò)程中，競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過(guò)最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)。本次出讓宗地項(xiàng)目建成后，普通商品住房銷售均價(jià)不得高于83265元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。本次出讓宗地建設(shè)普通商品住房，競(jìng)配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面積為6530平方米。

    設(shè)立“熔斷”機(jī)制

    除了發(fā)布“兩集中”政策，不少地區(qū)為了防止土地市場(chǎng)過(guò)熱，還設(shè)置了“熔斷”機(jī)制，為土地市場(chǎng)上了“雙保險(xiǎn)”。

    近日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。徐州市將實(shí)行土地供應(yīng)“兩集中”政策，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過(guò)四次，每次供地不低于1000畝，時(shí)間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位相對(duì)均衡；集中組織出讓活動(dòng)，掛牌公示結(jié)束后，交易時(shí)間不超過(guò)1個(gè)工作日。同時(shí)，建立土拍“熔斷”機(jī)制，土地招標(biāo)拍賣過(guò)程中，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)50%或超過(guò)設(shè)置的最高限價(jià)時(shí)，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，采取搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。嚴(yán)格價(jià)格備案管理，實(shí)施同區(qū)域價(jià)格管控，根據(jù)土地供應(yīng)情況，制定區(qū)域年度商品住房最高限價(jià)。

    有的地區(qū)已觸發(fā)“熔斷”機(jī)制，實(shí)行“搖號(hào)”措施。4月6日，西安市西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號(hào)宗地競(jìng)拍，這宗115.13畝的地塊經(jīng)過(guò)中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金輝等58家房企近10個(gè)小時(shí)、139輪的劇烈爭(zhēng)奪后，下午6時(shí)觸及熔斷價(jià)格。根據(jù)相關(guān)規(guī)矩，該宗地塊進(jìn)入搖號(hào)流程。

    市場(chǎng)觀察人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控由以前從開(kāi)發(fā)端轉(zhuǎn)向到供應(yīng)端。通過(guò)設(shè)置“熔斷”“搖號(hào)”機(jī)制，可以有效控制熱點(diǎn)地區(qū)的地價(jià)和房?jī)r(jià)，確保土地價(jià)格不會(huì)被過(guò)度炒作。通過(guò)控制地價(jià)，達(dá)到管控房?jī)r(jià)目的。