物業(yè)行業(yè)并購潮起 頭部企業(yè)加碼布局

    機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來，物業(yè)行業(yè)并購規(guī)模創(chuàng)歷史新高。業(yè)內人士表示，當前是行業(yè)加碼布局關鍵時期，部分償債壓力較大的房企存在出售旗下物業(yè)企業(yè)回籠資金的可能性，為頭部物業(yè)企業(yè)并購擴張?zhí)峁┐翱谄?。隨著外部資金持續(xù)流入，行業(yè)并購熱潮將延續(xù)。

    并購規(guī)模創(chuàng)歷史新高

    今年以來，物業(yè)行業(yè)并購交易額創(chuàng)歷史新高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月1日，物業(yè)管理行業(yè)內發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約315億元，相比2020年交易總額大幅增長約198%。在經歷了這一波的整合之后，預計到今年年底，全國物業(yè)管理總面積將達274億平方米，集中度將進一步提升。

    中指研究院綜合了TOP10物業(yè)企業(yè)公布的2021年在管面積目標及2021年收并購情況、關聯(lián)方的項目供給情況等因素后，測算得出TOP10物業(yè)企業(yè)的市場份額預計由2020年的約10%提升至2021年的逾16%，百強企業(yè)的市場份額占比則會由2020年的約49%提升至逾52%，首次實現(xiàn)占比過半，行業(yè)“馬太效應”開始凸顯。

    業(yè)內人士認為，隨著外部資金持續(xù)流入，物業(yè)行業(yè)進化程度越來越高，速度越來越快。

    處于發(fā)展黃金期

    近日，碧桂園服務公告稱，擬配售發(fā)行1.5億股公司股票，每股53.35港元，募資約80億港元，配售股份占公司已發(fā)行股本的約4.66%。此次募資主要用于項目收并購及商寫服務、商業(yè)管理服務、城市服務與生活服務類等新業(yè)務的拓展，配售事項所得款項凈額將為集團業(yè)務迅速發(fā)展提供進一步充分支持和靈活性。

    碧桂園服務在公告中指出，物業(yè)管理行業(yè)正處于黃金發(fā)展期，行業(yè)邊界與內涵正在重塑，服務的內容不斷延伸、服務手段煥新，科技化智能化程度提升，行業(yè)整合速度加快，頭部企業(yè)市場占有率將不斷提升。集團致力于成為“國際領先的新物業(yè)服務集團”，努力實現(xiàn)物業(yè)的新科技、新服務、新生態(tài)、新價值。集團重視內生布局，未來將通過收并購建設自身能力，強化自身競爭力，特別是在商業(yè)寫字樓及商業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務、城市服務、設施設備管理服務等領域，把握市場機遇，打開廣闊的市場空間。

    值得注意的是，這已經是碧桂園服務年內第二次進行的股份配售。此前，公司公告稱，2021年5月24日，公司與配售代理訂立配售協(xié)議，配售事項的所得款項總額及所得款項凈額（扣除配售傭金和其他相關開支及專業(yè)費用后）估計分別為約104.88億港元及104.24億港元。每股配售股份的凈價估計為74.79港元。

    加大社區(qū)增值服務投入

    針對物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，預計各家物企將會大力發(fā)展社區(qū)增值服務以及商業(yè)業(yè)態(tài)，從傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務商轉變?yōu)槎嘣獦I(yè)態(tài)服務商。這除了能有效抵抗房地產市場的波動風險外，也能在資本市場上受到更多青睞。

    據(jù)中指物業(yè)事業(yè)部副總經理牛曉娟介紹，對于社區(qū)增值服務，其大都具備日常消費屬性。物業(yè)服務企業(yè)加大品牌投入與建設，有利于把握未來的服務溢價空間。相比于非業(yè)主增值服務的一次性收入，社區(qū)增值服務更加呈現(xiàn)持續(xù)性特征。企業(yè)加大品牌建設，增加業(yè)主對企業(yè)品牌黏性與忠誠度，緊跟市場動向，在增值服務領域積極進行品牌布局、業(yè)務體系、品牌定位、品牌傳播等方向的規(guī)劃，對于提升企業(yè)價值至關重要。

    值得注意的是，為了留住人才，提升服務能力，部分頭部物業(yè)企業(yè)推出了股權激勵計劃。

    保利物業(yè)日前發(fā)布的限制性股票激勵計劃顯示，首次方案擬授予197名激勵對象523萬股公司股份，占總股本的0.95%。激勵對象包括保利物業(yè)的董事，但不包含獨立非執(zhí)行董事；還包括高級管理人員以及對保利物業(yè)整體業(yè)績和可持續(xù)發(fā)展有影響的管理骨干和技術骨干。激勵股票來源于委托代理機構在二級市場購買的公司普通股，對應行權價不低于定價基準的50%與每股凈資產孰高值（定價基準為授予日收盤價、授予日前5個交易日平均收盤價及股票單位面值的較高者）。保利物業(yè)表示，該計劃旨在改善公司治理結構，建立和完善員工與股東，投資者和公司的利益共同體。

    “傳統(tǒng)物業(yè)是個重人力成本的行業(yè)，規(guī)模效應較弱，因此如何在規(guī)模擴張以及提升盈利之間取得平衡是發(fā)展的重要課題。科技賦能、提高項目管理密度、橫向發(fā)展高盈利業(yè)態(tài)、縱向發(fā)展高盈利服務是物業(yè)行業(yè)轉型的主要途徑。”潘浩指出，預計未來行業(yè)的科技成色將越來越足。