地方房地產(chǎn)新政打起“組合拳” 專家稱要警惕短期內(nèi)造成市場較大波動

    本報記者 李正

    截至5月11日，今年以來全國范圍內(nèi)已有超過110個城市或地區(qū)推出地產(chǎn)新政，有些甚至已經(jīng)推出過兩次以上。

    可以發(fā)現(xiàn)，在滿足合理購房需求方面，各地放松的范圍也更加寬泛，例如江西省景德鎮(zhèn)市近日發(fā)布的地產(chǎn)新政就涵蓋了12個方面之多。有業(yè)內(nèi)人士提醒，多個政策疊加后在短時間內(nèi)集中發(fā)酵，有可能會造成市場短期的較大波動。

    景德鎮(zhèn)市地產(chǎn)新政涉及12個方面

    5月10日晚間，一則“景德鎮(zhèn)公積金最高貸款額提高至70萬元/戶，最低首付比例降至20%”的消息在網(wǎng)上迅速傳播。

    《證券日報》記者在景德鎮(zhèn)市人民政府網(wǎng)站瀏覽時發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)站于近日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干措施的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》從12個方面對景德鎮(zhèn)市地產(chǎn)市場調(diào)控工作進(jìn)行了改進(jìn)。

    在房企層面，《通知》指出，降低房企購地資金成本，2022年出讓的商住用地，土拍競價保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20%；適度放寬形象進(jìn)度條件；適度寬松預(yù)售資金監(jiān)管；實(shí)行城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)申請緩繳承諾制；加大房地產(chǎn)企業(yè)信貸支持，鼓勵金融機(jī)構(gòu)在市場化、法制化前提下落實(shí)好國家房地產(chǎn)金融政策，加大對房地產(chǎn)企業(yè)貸款支持；支持開展地產(chǎn)消費(fèi)季活動等等。

    而在滿足居民合理購房需求方面，《通知》從五個層面進(jìn)行了放寬：加大住房公積金支持力度，符合本市公積金貸款條件的職工家庭在中心城區(qū)購買新房，單職工貸款最高限額由35萬元/戶提高至50萬元/戶，雙職工由50萬元/戶提高至70萬元/戶，并且提出按新房/二手房及公積金使用次數(shù)分別降低相應(yīng)首付比例；降低個人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，合理確定最低首付款比例和最低貸款利率；實(shí)施財稅優(yōu)化服務(wù)政策，納稅人出售符合條件的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率不超過20%的，免征土地增值稅；實(shí)施階段性購房補(bǔ)貼，在2022年5月10日至2022年12月31日期間，購買新建商品住房且在2022年12月31日前繳清契稅，屬首次購買的，給予200元/平方米補(bǔ)貼，屬改善型的，給予100元/平方米補(bǔ)貼；支持住房改善型需求，常住居民二孩、三孩家庭群體，且子女未滿18周歲（截至2022年4月30日），購房時憑戶口本或出生證明，分別給予200元/平方米、300元/平方米的補(bǔ)貼；給予產(chǎn)業(yè)人才購房優(yōu)惠政策，對在景德鎮(zhèn)市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或工作的“3+1+X”產(chǎn)業(yè)人才，符合條件并購買首套住房的，房屋契稅由受益財政按100%給予一次性補(bǔ)貼，對A類人才給予100萬元安家費(fèi)等等。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示，景德鎮(zhèn)市推出的地產(chǎn)新政，從整體來看屬于比較中性的政策，與以往其他城市推出的政策相差不大，但是《通知》的內(nèi)容更加全面，從各個層面加以考慮，很容易形成政策的“組合拳”，針對不同層面推出多種政策共同發(fā)力，有助于全方位降低購房成本，推動滿足合理住房消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    政策“組合拳”持續(xù)升級

    值得關(guān)注的是，《證券日報》記者在對年初至今各地推出的眾多地產(chǎn)新政進(jìn)行梳理時注意到，隨著時間的推移，相比年初陸續(xù)推出的放寬政策，5月份以來推出的地產(chǎn)新政涉及的調(diào)控范圍明顯更大。

    以1月份發(fā)布的地產(chǎn)新政為例，1月12日，北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%；1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策問題的通知》，放寬住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行只認(rèn)貸不認(rèn)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；青島市住房公積金中心1月份發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整膠東經(jīng)濟(jì)圈住房公積金轉(zhuǎn)增和異地貸款政策的通知》提出，煙臺、威海、濰坊和日照范圍之內(nèi)的員工在青島買房并申請異地貸款或以配偶身份參與貸款申請，貸款上限由一次調(diào)整為兩次等等。

    再看5月份發(fā)布的地產(chǎn)新政，景德鎮(zhèn)市人民政府網(wǎng)站發(fā)布的《通知》涉及了公積金、補(bǔ)貼、人才引進(jìn)等12個方面；鶴壁市政府網(wǎng)站近日發(fā)布的《鶴壁市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，涉及契稅補(bǔ)助、人才引進(jìn)、購房落戶、鼓勵銀行給予優(yōu)惠貸款利率等諸多方面；吉林市人民政府網(wǎng)站5月9日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)疫情期間促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展若干政策措施的通知》，涉及放寬土地出讓合同監(jiān)管條件、降低項(xiàng)目資本金監(jiān)管比例、降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例、降低住房公積金貸款首付款比例等20個方面。

    綜上可以看出，一季度很多城市發(fā)布的地產(chǎn)調(diào)控政策僅僅針對單個方面進(jìn)行調(diào)整，后續(xù)公布的政策明顯更加全面。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從政策實(shí)施效果和經(jīng)驗(yàn)來看，單一的地產(chǎn)調(diào)控政策往往起到的效果有限，尤其是在三、四、五線城市，這類城市普遍需要一系列的政策“組合拳”，比如信貸端降低門檻，財政端要給予各種稅費(fèi)減免優(yōu)惠等等。

    同時，宋紅衛(wèi)提醒，通過政策來調(diào)整市場往往會有延遲性，也就是政策時滯性，在政策疊加后，有可能會導(dǎo)致市場快速反彈，造成短期內(nèi)的較大波動，不利于市場的穩(wěn)定。

    嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充表示，對于地產(chǎn)放松政策起到的效果，還需要相關(guān)部門定期監(jiān)測和檢查。

（編輯 才山丹）