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構(gòu)建可持續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)金融模式 專家認(rèn)為盤活存量資產(chǎn)趨勢(shì)明顯

2023-05-22 19:19  來源:證券日?qǐng)?bào)網(wǎng) 

    本報(bào)記者 李春蓮 見習(xí)記者 彭衍菘

    5月20日至21日,2023清華五道口全球金融論壇成功舉行。來自學(xué)界、投資界的專家聚焦“中國不動(dòng)產(chǎn)金融新模式”展開探討。多位專家認(rèn)為,當(dāng)前,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代,資產(chǎn)運(yùn)營與金融深度結(jié)合是新模式下的主要探索方向,而盤活存量資產(chǎn)對(duì)于構(gòu)建可持續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)金融模式愈發(fā)重要。

    中國不動(dòng)產(chǎn)金融新模式圓桌討論清華大學(xué)五道口金融學(xué)院/供圖

    房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代

    近幾年,房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授劉洪玉表示,“需要更多關(guān)注已經(jīng)建成的低效利用的空間,使其能夠發(fā)揮作用。”他認(rèn)為,租購并舉和商品房預(yù)售制改革是新模式的發(fā)展方向之一,“比如保交樓問題,要求對(duì)商品房預(yù)售管理制度進(jìn)行改革,在保留預(yù)售市場價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能的同時(shí),弱化其融資功能,這樣開發(fā)商買地的定價(jià)邏輯、對(duì)開發(fā)建設(shè)貸款的融資需求等都會(huì)發(fā)生變化。開發(fā)模式轉(zhuǎn)變后,金融服務(wù)模式也要調(diào)整。”

    針對(duì)房地產(chǎn)市場結(jié)合金融業(yè)面臨的難點(diǎn),多位與會(huì)專家表示,現(xiàn)階段,許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不能很好的流通于資本市場等,成為影響房企在盤活存量資產(chǎn)上面臨的難題。

    清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升指出,紓困、盤活、轉(zhuǎn)型是當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,在基礎(chǔ)設(shè)施、住宅開發(fā)和商用不動(dòng)產(chǎn)三個(gè)行業(yè)當(dāng)中主要面臨的三個(gè)問題。

    實(shí)際上,房企對(duì)于盤活存量資產(chǎn)的需求較強(qiáng)。萬達(dá)集團(tuán)副總裁何其聰從企業(yè)的角度介紹,有時(shí)在投資地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),沒有終極退出渠道,也因此導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)流動(dòng)性的訴求特別強(qiáng)。

    因此,新模式下,市場主體需要尋求破局之路。

   盤活存量資產(chǎn)成為重要任務(wù)

    正是出于流動(dòng)性因素的考慮,輕資產(chǎn)化成為許多房企改善資產(chǎn)活力的選擇。也意味著,房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)變工作重心、調(diào)整經(jīng)營架構(gòu),找到進(jìn)入市場新模式的鑰匙。

    在劉洪玉看來,未來房地產(chǎn)市場是以資產(chǎn)運(yùn)營管理服務(wù)為主、金融深度參與的時(shí)代,盤活存量成為非常重要的任務(wù),其中要求對(duì)商業(yè)模式的創(chuàng)新、技術(shù)解決方案的創(chuàng)新、金融合作模式的創(chuàng)新等。

    作為盤活資產(chǎn)的一種重要工具,REITs恰好是房企實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的一種方式,其本質(zhì)是資產(chǎn)的上市,可以為房企和市場帶來一種金融工具的創(chuàng)新,在盤活資產(chǎn)、提高資源利用效率的同時(shí)有效化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),為房地產(chǎn)行業(yè)在排憂解難上起到一定作用。

    尤其是對(duì)于民營企業(yè)來說,這類資產(chǎn)支持性金融工具能為其在融資上降低成本。周以升介紹,好的資產(chǎn)放在弱的主體中被弱主體拖累,如果能夠擁抱資產(chǎn)支持性金融工具,包括不動(dòng)產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金和公募REITs,對(duì)于企業(yè)來說會(huì)有明顯的改善。

    近年來,公募REITs試點(diǎn)工作開展以來,取得了很好的成果。自2020年4月份基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來,截至目前,已上市公募REITs產(chǎn)品共27只,募集資金總額超過900億元。

    與會(huì)專家認(rèn)為,隨著未來公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域,有望給行業(yè)帶來利好。何其聰介紹,包括能夠提高房地產(chǎn)行業(yè)未來資產(chǎn)的流動(dòng)性,有效化解房企風(fēng)險(xiǎn),改變之前依賴城市化的驅(qū)動(dòng)模式等。

    清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升 清華大學(xué)五道口金融學(xué)院/供圖

    針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金對(duì)于目前房企風(fēng)險(xiǎn)化解的作用,周以升在接受《證券日?qǐng)?bào)》等媒體采訪時(shí)表示,“如果能夠?qū)⒊钟行筒粍?dòng)產(chǎn)盤活,將會(huì)大大促進(jìn)房企風(fēng)險(xiǎn)化解。當(dāng)然,這個(gè)化解并不是讓公募REITs直接去接,而是通過不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金和AMC,再到私募REITs培育,再到公募REITs。后端會(huì)促進(jìn)前端的信心,前端將會(huì)為后端培育資產(chǎn)。前后銜接,形成有機(jī)的循環(huán)。”

    會(huì)上,還有專家設(shè)想,若將私募基金作為對(duì)于資產(chǎn)或者項(xiàng)目的一種融資渠道,同時(shí)公募REITs作為終極的退出渠道,整個(gè)循環(huán)就打通了,打通之下有望延伸行業(yè)的發(fā)展。

    談及構(gòu)建發(fā)展多層次的不動(dòng)產(chǎn)金融市場,建信住房租賃基金總裁盧剛也認(rèn)為,需要加快私募REITs的制度建設(shè),豐富從Pre-REITs到私募REITs,再到公募REITs上市的渠道機(jī)制。

(編輯 袁元)

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