“三支箭”合力共振 資本市場助力房地產(chǎn)行業(yè)回暖大有可為

    本報記者 田鵬

    11月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開會議，表示將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組，積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)。

    今年以來，隨著一系列圍繞支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策落地顯效，我國樓市不論是在宏觀整體銷量方面，還是在微觀房企庫存去化和主動性降負債方面均頻頻傳出邊際正在改善的信號，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)整體上仍然處于筑底階段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正當(dāng)其時。

    “‘三支箭’支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再次加力，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，改善行業(yè)預(yù)期，促進防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，其中，“第三支箭”——房企股權(quán)融資或?qū)⒓涌鞂徟?，從而進一步加大支持房企股權(quán)融資力度。

    多舉措支持企業(yè)改善負債表

    今年以來，“三支箭”持續(xù)發(fā)力，在房企盤活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。其中，“第三支箭”作為改善資產(chǎn)負債表情況、加大權(quán)益補充力度的有效手段，獲得相關(guān)企業(yè)青睞的同時，也成為監(jiān)管支持其合理融資的有力手段。

    據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月18日，自2022年11月份股權(quán)融資5項措施發(fā)布以來，共有48家上市房企擬通過股權(quán)融資方式合計募集資金達1082.13億元。其中，44家擬通過定向增發(fā)合計募集資金971.22億元；4家（華僑城A、浙江建投、高新發(fā)展、筑博設(shè)計）擬通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金110.91億元。

    從深市來看，共計24家上市房企披露再融資預(yù)案，擬合計募集資金412.51億元。從募集資金用途來看，大多企業(yè)將用于項目融資或補充流動資金。

    在58安居客研究院院長張波看來，股權(quán)融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)和擴展業(yè)務(wù)方向，進一步增強抵御風(fēng)險能力。與此同時，上市房企股權(quán)融資規(guī)模的增長更有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場風(fēng)險的稀釋將起到關(guān)鍵作用。

    除了為房企提供再融資支持外，監(jiān)管層還通過加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域等舉措，以進一步改善房企資產(chǎn)負債表、持續(xù)增厚企業(yè)利潤水平、引導(dǎo)企業(yè)更積極培育專業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營和服務(wù)能力。

    10月20日，證監(jiān)會宣布公募REITs試點拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，推進符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行公募REITs。僅6天之后華潤、萬科、金茂及物美集團就在10月26日進行了申報工作，并已獲交易所受理。

    “這意味著，商業(yè)運營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多。”市場人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務(wù)進行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負債率。

    多信號傳遞行業(yè)回暖加速

    得益于今年來一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策措施逐漸落地顯效，我國房地產(chǎn)市場邊際改善信號正在顯現(xiàn)，相關(guān)企業(yè)營收表現(xiàn)有所改善、企業(yè)庫存去化成效顯著、主動性降負債效果顯現(xiàn)。

    以深市房企為例，盈利方面，據(jù)深市房企2023年三季度報告數(shù)據(jù)顯示，48家房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入6966.14億元，歸母凈利潤合計122.76億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤合計96.89億元；庫存方面，截至9月底，48家房企合同負債余額為1.27萬億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%；債務(wù)杠桿方面，截至9月30日，深市48家房企帶息債務(wù)規(guī)模為12386.95億元，較2022年底下降4%，同時，房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負債率為57.28%，較上年同期下降2.48個百分點，剔除預(yù)收款后的平均資產(chǎn)負債率為42.50%，較2022年底下降1.73個百分點。

    而目前，各方仍在積極積聚力量，構(gòu)建政策合力。此次三部門聯(lián)合召開會議，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)進行部署安排，將為行業(yè)回暖再添助力。

    在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，接下來有可能通過央行專項借款、PSL（補充抵押貸款）等方式，定向加大對“三大工程”建設(shè)的支持力度。這一方面有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和基建投資增速，保持宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭，另一方面也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革的一項重要內(nèi)容，推動大規(guī)模增加保障房供給、同時在“房住不炒”原則下讓商品房回歸市場的房地產(chǎn)發(fā)展新模式較快取得進展。

    劉水則對《證券日報》記者表示，未來，“第一支箭”，支持房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資繼續(xù)加力；“第二支箭”，增信發(fā)債支持民營房企融資將加大力度。目前獲得增信支持民營房地產(chǎn)企業(yè)只有10多家，覆蓋的企業(yè)少，未來增信發(fā)債支持力度將加大，將擴容擴圍，使更多民營房企受益；“第三支箭”，房企股權(quán)融資將加快審批。

（編輯 喬川川）