房地產面臨新舊動能轉換：防風險仍是底線， “三大工程”將發(fā)力穩(wěn)增長

    中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議提到，積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。

    與去年相比，今年中央經濟工作會議對房地產的表述內容相對不多，但分析人士指出，考慮到房地產市場努力企穩(wěn)的短期形勢和轉型發(fā)展的長期背景，其涵蓋的內容頗為豐富，信號意義也值得關注。

    一方面，房地產與地方債務、中小金融機構一起，被置于“防風險”的工作大項下，這也是監(jiān)管層連續(xù)兩年將風險化解作為房地產工作的首要目標。其不僅緊扣當下房地產市場的形勢，也體現出明年房地產調控的重點所在。

    另一方面，“三大工程”在中央經濟工作會議上被提出，此前亦在今年的多場高層會議上被提及，說明其正成為房地產領域新的投資發(fā)力點。在傳統(tǒng)房地產業(yè)務面臨中長期調整、樓市新舊動能轉換的背景下，這有望為穩(wěn)增長提供新的動力。

    短期調整與長期支撐

    在多數從業(yè)者看來，房地產業(yè)風險的蔓延，始于2021年下半年。當時，隨著金融政策收緊，房地產市場的流動性受到影響，部分杠桿率偏高的房企開始出現債務違約。隨著信心受到影響，市場交易也有所降溫。

    此后，監(jiān)管部門多次在政策執(zhí)行層面進行糾偏，各地也陸續(xù)出臺穩(wěn)樓市政策，對市場預期進行引導，市場調整不斷深化，但始終難以進入穩(wěn)步升溫的軌道。

    2023年以來，這種基本面并未改變。根據國家統(tǒng)計局的數據，今年以來，全國商品房銷售面積繼續(xù)保持同比負增長狀態(tài)。進入下半年，商品房銷售額也由正轉負，且兩者的降幅均持續(xù)擴大。同時，全國房地產開發(fā)投資繼續(xù)負增長，降幅不斷擴大。在納入統(tǒng)計的70個大中城市中，房價下跌已成為近期的主流。

    有機構分析認為，2023年全國商品房銷售額有可能降至約12萬億的水平，連續(xù)兩年下降。且與2021年超過17萬億的峰值相比，差距明顯。

    表面上看，房地產風險的出現，在于去杠桿政策的刺激。但實際上，經過多年的高速增長，房地產本身也進入了調整期，表現為紅利減退造成的市場支撐力不足，以及高杠桿模式的不可持續(xù)。

    今年10月，國家統(tǒng)計局副局長盛來運對房地產問題做了系統(tǒng)解讀，不僅指出了市場調整的必然性，也對行業(yè)后續(xù)的發(fā)展動能進行了分析。

    他表示，經過近20年的高速增長后，房地產出現調整是正常的。而且這種調整有利于淘汰落后產能，有利于結構優(yōu)化，尤其是有利于房地產業(yè)高質量發(fā)展。“所以現在的調整是有利于后期的發(fā)展。”

    同時，房地產持續(xù)高質量發(fā)展，還是有很強的支撐的。一方面，當前我國的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無論從數量還是從質量來看，都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國的房屋總量已經達到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

    他還指出，短期來看，房地產優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應。但政策的發(fā)揮需要一個過程，“畢竟房地產總體上處在一個調整階段，所以后期還是要抓好政策的落實。”

    樓市的新舊動能轉換

    監(jiān)管層也意識到調整期的房地產風險化解問題。在2022年的中央經濟工作會議上，房地產就被置于“有效防范化解重大經濟金融風險”的工作大項下。如今，化解風險再度成為主要任務，說明房地產風險已成為值得持續(xù)關注的問題。

    對此，中央經濟工作會議指出，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求。這也是繼一個多月前的中央金融工作會議后，監(jiān)管部門再次明確了房地產融資環(huán)節(jié)的“一視同仁”。

    民營房企融資難于國央企，是房地產業(yè)長期存在的問題。有房企人士向21世紀經濟報道記者表示，現階段，即便財務狀況良好，且未出現債務違約，民營房企獲得融資的難度仍然較大。少數可以獲得融資的企業(yè)，成本也較高。

    近段時間以來，金融機構密集召開房地產企業(yè)座談會，傳遞出精準對接融資需求的信號。分析人士普遍認為，明年房地產的融資環(huán)境有望得到改善，這對于控制房地產風險大有裨益。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，化解風險仍是2024年樓市政策的重要著力點，其措施將體現在推動實質性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結合、夯實企業(yè)自救的主體責任和地方的屬地責任等方面。

    此外，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”首次出現在中央經濟工作會議的表述中，同樣意義重大。

    今年以來，“三大工程”已在多個重要會議中被提及，包括4月28日和7月24日的中共中央政治局會議，10月末的中央金融工作會議等。近期，住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹和中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝也公開表達了對“三大工程”的重視。

    李宇嘉表示，“三大工程”著眼于房地產長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結構性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。其中，城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；“平急兩用”公共基礎設施解決的是新時期對于居住生活安全的配套設施訴求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題。本質上，新時期住建系統(tǒng)的“三大工程”，都是在供給側結構性改革做文章，以匹配需求，并與擴大房地產內需結合。

    近年來，隨著人口、土地、金融等紅利的減弱，傳統(tǒng)房地產發(fā)展的后續(xù)動力不足，對經濟增長的拉動作用也有所減弱。今年前10月，全國固定資產投資（不含農戶）同比增長2.9%，同期的房地產開發(fā)則下降9.3%。從數據表現上看，房地產業(yè)的“支柱地位”正在弱化。

    李宇嘉認為，房地產也正在面臨新舊動能的轉換，“三大工程”有望為穩(wěn)增長提供新動能。且在這些領域，未來可能出現更多的政策支持。

    至于房地產市場的走勢，分析人士認為，短期調整的趨勢仍將延續(xù)，但若政策能夠順利落地，隨著預期的改善，市場有望在明年從筑底狀態(tài)中走出。