消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展進(jìn)程加快 有望激發(fā)更多消費(fèi)活力

    本報(bào)記者 謝若琳 見習(xí)記者 毛藝融

    首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs即將上市。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月26日，已有6單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批，其中3單已定價(jià)發(fā)售并完成募集，分別為華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，發(fā)行總規(guī)模達(dá)89.23億元。

    與此同時(shí)，更多產(chǎn)品正在籌備中。中金印力消費(fèi)REIT已獲批，擬募集資金35.77億元。華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT已申報(bào)并獲受理，尚未拿到行政許可通知書。此外，首衡集團(tuán)、魯能商管、天虹股份、廣州城投集團(tuán)等也相繼啟動(dòng)了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行工作。

    政策利好頻出

    項(xiàng)目落地進(jìn)程加快

    從政策面來看，2023年3月份，國家發(fā)展改革委發(fā)文將公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。當(dāng)年10月份，證監(jiān)會(huì)發(fā)布修訂后的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，將“百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”等明確納入基礎(chǔ)設(shè)施范圍。

    從當(dāng)前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)來看，主要集中在百貨商場(chǎng)、購物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，由于其投資金額高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，推出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，進(jìn)一步落實(shí)擴(kuò)大消費(fèi)的政策部署。

    更多政策利好有助于盤活存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、補(bǔ)齊消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施短板。商務(wù)部將2024年定為“消費(fèi)促進(jìn)年”，可以預(yù)見，在政策推動(dòng)下，將推動(dòng)消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，激發(fā)有潛能的消費(fèi)。

    此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目將進(jìn)入新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容。證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于政協(xié)十四屆全國委員會(huì)第一次會(huì)議第03037號(hào)提案答復(fù)的函稱，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同國家發(fā)展改革委積極推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目落地，推動(dòng)盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和提振消費(fèi)。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策支持力度持續(xù)加大，有助于進(jìn)一步提升商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，推動(dòng)消費(fèi)模式和消費(fèi)場(chǎng)景的迭代升級(jí)，激發(fā)區(qū)域消費(fèi)活力，促進(jìn)居民消費(fèi)的恢復(fù)和擴(kuò)大。

    存量資產(chǎn)規(guī)?？捎^

    市場(chǎng)發(fā)展空間巨大

    隨著行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)類別擴(kuò)容，2024年預(yù)計(jì)會(huì)有更多企業(yè)選擇申報(bào)發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，發(fā)展前景值得期待。此外，公募REITs為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資提供有效的退出渠道，實(shí)現(xiàn)“投、融、管、退”閉環(huán)。

    “從國際成熟REITs市場(chǎng)來看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs占據(jù)較高比例。”清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇表示，據(jù)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)MordorInteligence數(shù)據(jù)，美國2023年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的滲透率約為10.35%，若以此類比計(jì)算，我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模保守估計(jì)可達(dá)7000億元，未來將具備更大的發(fā)展空間。

    中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，相較于其他類型的REITs，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高、細(xì)分業(yè)態(tài)更為豐富，具有廣闊的發(fā)展前景。

    在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)里，購物中心成為重要資產(chǎn)類別。“在試點(diǎn)范圍中，購物中心是消費(fèi)最活躍的基礎(chǔ)設(shè)施，具有體量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣、消費(fèi)場(chǎng)景多變且更新快、租戶數(shù)量和品種多且分散、消費(fèi)密集且高頻等特點(diǎn)，對(duì)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力有較高要求。”上述中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從當(dāng)前即將上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)來看，華夏華潤(rùn)、華夏金茂、中金印力均為購物中心資產(chǎn)，具備較強(qiáng)的稀缺性。

    從存量資產(chǎn)來看，我國購物中心整體規(guī)模不斷攀升。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年12月底，國內(nèi)已開業(yè)購物中心5827個(gè)，體量為5.17億平方米，存量增速放緩至6.8%。興業(yè)證券分析師孟杰在研報(bào)中表示，總體而言，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，尤其是購物中心REITs，具有鮮明的成長(zhǎng)性特點(diǎn)，同時(shí)目前估值整體處于較為合理的范圍。

    在宋紅衛(wèi)看來，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的規(guī)模潛力較大，核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)的特色性社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目這兩類資產(chǎn)值得關(guān)注，其投資回報(bào)率普遍較高。此外，未來農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和家居賣場(chǎng)等能否有REITs項(xiàng)目落地，也值得關(guān)注。