據(jù)統(tǒng)計(jì),截至5月21日,130家A股房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2018年一季報(bào)。其中,72家業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng);16家公司發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告,9家預(yù)喜。行業(yè)整體盈利良好。梳理發(fā)現(xiàn),2018年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升明顯,且項(xiàng)目向三、四線城市下沉趨勢(shì)明顯。此外,不少龍頭房企加大長(zhǎng)租房領(lǐng)域布局力度。
項(xiàng)目向三四線城市下沉
數(shù)據(jù)顯示,在上述9家上半年業(yè)績(jī)預(yù)喜的公司中,4家預(yù)增,4家略增,1家扭虧。其中,不少公司盈利點(diǎn)來(lái)自三、四線城市項(xiàng)目。以世聯(lián)行為例,公司預(yù)計(jì)2018年1-6月實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)2.85億元-3.42億元,同比增長(zhǎng)0%-20%。對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因,公司表示,下沉三、四線城市戰(zhàn)略逐步落實(shí),為公司貢獻(xiàn)了利潤(rùn)。
2018年一季度,綠地控股重點(diǎn)圍繞快速周轉(zhuǎn)的三、四線城市市場(chǎng),大力推進(jìn)土地儲(chǔ)備工作,累計(jì)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目28個(gè),權(quán)益土地款193億元。今年4月份,公司新增項(xiàng)目基本圍繞三、四線城市展開。東吳證券指出,公司2018年可售貨值近5000億元,預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)4000億元左右的銷售。公司過(guò)去幾年布局的三、四線快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目今年將逐漸迎來(lái)收獲期。
2018年二季度以來(lái),萬(wàn)科A重點(diǎn)布局佛山、東莞、鎮(zhèn)江、淄博、保定等三、四線市場(chǎng),拿地力度較一季度有所提升。數(shù)據(jù)顯示,4月公司新增項(xiàng)目22個(gè),規(guī)劃建筑面積343.3萬(wàn)平方米。其中,權(quán)益建筑面積為221.2萬(wàn)平方米,拿地樓面均價(jià)為5284元/平方米,較上年7000元/平方米的均價(jià)下降24.5%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2018年一季度,全國(guó)商品房銷售面積合計(jì)3.01億平方米,銷售金額合計(jì)2.56萬(wàn)億元,分別同比增長(zhǎng)3.6%和10.4%。其中,三、四線城市貢獻(xiàn)較大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,2018年以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè),特別是龍頭房企在三、四線城市的拿地量和樓盤成交量一直處于高位,成為高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的有力支撐。相比一線城市而言,三、四線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率較高。隨著大量房企進(jìn)入三、四線城市拿地,這些地區(qū)的土地銷售額創(chuàng)了近年來(lái)新高。
集中度提高
從2018年一季報(bào)數(shù)據(jù)看,130家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3031.1億元。其中,營(yíng)業(yè)收入排名前10位的公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1821.6億元,占比60%。綠地控股、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)四家公司一季度營(yíng)業(yè)收入超過(guò)百億元,合計(jì)營(yíng)入達(dá)1371.4億元,占已發(fā)布一季報(bào)公司總營(yíng)收入的45.2%。龍頭房企銷售占比增加,行業(yè)集中度提升明顯。
同時(shí),龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯。以萬(wàn)科A為例,公司一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入308.25億元,同比增長(zhǎng)65.83%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為8.95億元,同比增長(zhǎng)28.68%。其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積165.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)15.4%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入278億元,同比增長(zhǎng)73.5%。
從行業(yè)第一梯隊(duì)公司業(yè)績(jī)情況看,2018年4月,碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額695.5億元,同比增長(zhǎng)30%,實(shí)現(xiàn)銷售面積700萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18.2%。2018年1-4月,碧桂園銷售面積2739萬(wàn)平方米,累計(jì)銷售額達(dá)2575.2億元。2018年4月,恒大實(shí)現(xiàn)銷售額503.9億元,同比增長(zhǎng)33.1%;銷售面積464.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.3%。2018年1-4月,恒大銷售額達(dá)2122.6億元,同比增長(zhǎng)2.1%。
房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后是土地儲(chǔ)備高速增長(zhǎng)。2018年4月,碧桂園拿地34宗,主要分布在二線城市和三、四線城市。恒大4月新增土地20宗,規(guī)劃建筑面積296.27萬(wàn)平方米,拿地金額47.17億元。
中信建投證券認(rèn)為,龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì),在融資、周轉(zhuǎn)、成本等方面均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平,市場(chǎng)集中度未來(lái)仍將繼續(xù)提升。大部分利潤(rùn)將集中到頭部企業(yè)身上。隨著去庫(kù)存和城中村改造的逐步降溫,集中度提升將重新考驗(yàn)龍頭房企的融資能力及區(qū)域選擇能力。具備優(yōu)質(zhì)管理水平、周轉(zhuǎn)速度突出的龍頭房企和成長(zhǎng)企業(yè);具備加杠桿空間和融資優(yōu)勢(shì)的房企將持續(xù)受益。
加碼長(zhǎng)租業(yè)務(wù)
2018年以來(lái),龍頭房企加大在長(zhǎng)租房領(lǐng)域的布局力度,從住房租賃市場(chǎng)的大手筆融資情況可見一斑。
上交所日前披露信息顯示,恒大集團(tuán)在上交所提交的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已被上交所受理。該租賃住房資產(chǎn)證券計(jì)劃項(xiàng)目擬發(fā)行金額為100億元,主要用于長(zhǎng)租公寓的布局建設(shè)。這是繼2018年一季度碧桂園發(fā)布100億元儲(chǔ)架式REITs產(chǎn)品后,第二單百億級(jí)別REITs產(chǎn)品。這意味著恒大正式進(jìn)軍租賃住房領(lǐng)域。
此外,不少上市公司將長(zhǎng)租房市場(chǎng)列為2018年的工作重點(diǎn)。以萬(wàn)科A為例,公司預(yù)計(jì)2018年將開辦10萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。公司表示,地方政府紛紛公布2018年住房租賃發(fā)展計(jì)劃,保證租賃住房用地,加大租賃住房供應(yīng),支持租賃住房機(jī)構(gòu)發(fā)展,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的實(shí)施方案獲批。集團(tuán)將繼續(xù)鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢(shì),將租賃住宅確定為核心業(yè)務(wù)。
張大偉表示,租賃市場(chǎng)主要痛點(diǎn)在于供需結(jié)構(gòu)緊張,特別是一、二線熱點(diǎn)城市,租賃房源少,租金處于高位。對(duì)于涉足租賃市場(chǎng)的企業(yè),獲得資金支持,可以增加房源的供應(yīng)量。建立租購(gòu)并舉的住房制度是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一。鼓勵(lì)租賃消費(fèi),穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多權(quán)利,是科學(xué)住房觀念的重要環(huán)節(jié)。
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