一度占鄂武商營業(yè)收入逾四成的全資子公司武商量販,近日現(xiàn)身全國失信被執(zhí)行人名單。也就是所謂的“老賴名單”。根據(jù)法院判定,武商量販宜昌旗艦店支付物業(yè)方自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25萬元及違約金221.21萬元。但武商量販“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)”。
中國證券報記者了解到,2008年,志在“門店100家,銷售100億”的武商量販開始加速擴(kuò)張。為了將宜昌旗艦店打造成橋頭堡,武商量販與物業(yè)方簽下了一份租期長達(dá)20年、違約條款苛刻的《房屋租賃合同》。不過,2015年6月以來,武商量販便拒絕支付租金,并因此與物業(yè)方展開了馬拉松式的訴訟。
物業(yè)方馨安泰控股股東蔡輝對中國證券報記者表示,“拖下去武商量販一個月的租金損失就有140萬元。”鄂武商董秘李軒則告訴中國證券報記者,目前不方便回應(yīng)。中國證券報記者多次撥打武商量販董事長王斌的電話,均沒有接通。
拖欠租金
位于西陵區(qū)東山大道20號、營業(yè)面積達(dá)2.5萬平方米的一座三層商場,曾是宜昌市最大的連鎖超市——武商量販宜昌旗艦店所在地。如今人去樓空,只有一樓角落里的麥當(dāng)勞還在正常營業(yè)。中國證券報記者現(xiàn)場看到的是大門緊鎖的商鋪,一片狼藉的店面。
“宜昌旗艦店將成為武商量販業(yè)態(tài)創(chuàng)新的形象店、樣板店。”武昌量販董事長王斌2008年9月在開業(yè)典禮上雄心言猶在耳。王斌當(dāng)時表示,選擇宜昌作為超市購物中心模式試點,主要在于宜昌的消費(fèi)水平、購買力較強(qiáng),在二線城市位居前列,并擁有良好的物業(yè)條件作為基礎(chǔ)。
不過,2015年形勢急轉(zhuǎn)直下。“這里是宜昌中心城區(qū),以前很多居民來這里購物,非常熱鬧。但三年前超市突然停業(yè),聽說還牽涉租賃糾紛。”幾名自稱武商量販派來看管商場的保安告訴中國證券報記者。
值得注意的是,武商量販近日現(xiàn)身全國失信被執(zhí)行人名單。也就是所謂的“老賴名單”。武商量販被法院判定支付欠馨安泰自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25萬元及違約金221.21萬元。由于“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)”,武商量販于6月14日被列入“老賴名單”。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》,人民法院應(yīng)當(dāng)將失信被執(zhí)行人名單信息,向政府相關(guān)部門、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、承擔(dān)行政職能的事業(yè)單位及行業(yè)協(xié)會等通報,供相關(guān)單位依照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,在政府采購、招標(biāo)投標(biāo)、行政審批、政府扶持、融資信貸、市場準(zhǔn)入、資質(zhì)認(rèn)定等方面,對失信被執(zhí)行人予以信用懲戒。
德恒律師事務(wù)所合伙人陳波對中國證券報記者表示,列入失信被執(zhí)行人名單,對上市公司的信用影響較大,公司年檢、融資信貸等方面均可能受影響。
中國證券報記者輾轉(zhuǎn)找到當(dāng)事方之一的馨安泰。該公司控股股東蔡輝說,“2008年6月4日,我們與武商量販簽訂了一份租期20年的《房屋租賃合同》。但合同執(zhí)行7年后的2015年6月,武商量販開始拒絕支付租金,至今已經(jīng)三年。”
蔡輝給中國證券報記者出示的雙方簽訂的《房屋租賃合同》顯示,馨安泰出租給武商量販的商場部分包括一、二、三層商業(yè)區(qū)域,以及地下室倉庫和四樓部分辦公用房,總面積逾25000平方米,用于開辦“武商量販宜昌旗艦店”。除了這份《房屋租賃合同》,雙方此后又簽訂了四份補(bǔ)充合同。
蔡輝稱,《房屋租賃合同》簽訂后,武商量販方面狀況頻出。“武商量販開業(yè)不久,王斌就找到我,說剛進(jìn)入宜昌市場,每月虧損很大,能否支持一下?我立馬跟他講,五年期間租金合計少收2500萬元。然后我們又簽訂了一份補(bǔ)充合同。”
“2012年,王斌又找到我,說商場很多地方空著,能不能再支持一下?我表示商場三層收回來自己經(jīng)營,開一家快捷酒店,也不和他搞同業(yè)競爭。于是,我們又簽訂了一份補(bǔ)充合同。2015年1月,王斌再次找到我,表示商場經(jīng)營困難。這次我沒有再讓步。”
蔡輝稱,王斌此時已表露出武商量販要從宜昌戰(zhàn)略性撤退的念頭,但雙方的溝通并沒有中斷。2015年1月29日,蔡輝向武商量販發(fā)送了一份電子郵件,向后者提供了續(xù)約、關(guān)店和收購物業(yè)三個方案,以及背后的利害關(guān)系。“5月27日,王斌又來過一趟,談判再次無果。王斌表示法庭上見。”
很快,雙方展開了馬拉松式的訴訟大戰(zhàn)。
2015年5月29日,武商量販向馨安泰發(fā)出的《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》指出,“鑒于貴司在履行合同過程中一系列違反合同明確約定的行為,特通知貴司:解除終止雙方的《房屋租賃合同》及系列補(bǔ)充合同。”對此,馨安泰訴至葛洲壩人民法院,要求確認(rèn)武商量販解除合同的行為無效。
法院經(jīng)審理認(rèn)定:雖然馨安泰在履行合同過程中存在一定瑕疵,但并未出現(xiàn)合同約定的可以解除合同的違約行為,也未導(dǎo)致武商量販的合同目的無法實現(xiàn),故武商量販發(fā)出《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》解除雙方租賃合同的行為無效。此后,武商量販上訴至宜昌市中級人民法院、湖北省高級人民法院和最高級人民法院,其訴訟請求依舊被駁回。
2015年4月,武商量販支付了2015年3月1日-5月31日期間的317.23萬元的租金后,2015年6月起便拒絕支付租金。2016年1月、2017年1月和2018年3月,馨安泰三次起訴武商量販,要求其支付約定的租金以及滯納金。
由于武商量販遲遲不支付租金及滯納金,2018年6月11日,馨安泰又提起訴訟,請求法院判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》和補(bǔ)充合同,同時要求武商量販賠償房屋補(bǔ)償款,以及恢復(fù)房屋原狀、重新開業(yè)、重新招商、重新裝修改造所需的一系列費(fèi)用,合計6000多萬元。
鄂武商董秘李軒對中國證券報記者表示,目前不方便回應(yīng)。對于馨安泰最近的起訴,李軒表示,“一切等法院的判決。”中國證券報記者多次撥打王斌的電話,均無人接聽。
埋下伏筆
根據(jù)2008年雙方簽訂的《房屋租賃合同》,在違約責(zé)任條款中,除了約定未按時交付房產(chǎn)和未按時交付租金應(yīng)該履行的違約責(zé)任外,其中特別約定,“除本合同明確規(guī)定的終止條款外,任何單方面終止本合同皆視為違約。違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償因合同提前終止而遭受的一切損失。”
蔡輝稱,“簽合同的時候,我說如果我違約賠償六個月租金,他們說不行;一年租金也不行,而要寫明‘賠償對方一切經(jīng)濟(jì)損失’。如果違約,經(jīng)營損失、搬遷費(fèi)用、供應(yīng)商索賠等都要承擔(dān)。希望經(jīng)營過程中不受干擾。”
“零售企業(yè)與物業(yè)方簽署《房屋租賃合同》時,違約條款一般都是賠償三個月租金。超市門店調(diào)整屬于正常情況,不理解武商量販當(dāng)年為何要與馨安泰簽署這樣一個條件苛刻的《房屋租賃合同》。”某大型券商零售行業(yè)研究員告訴中國證券報記者,這或許與當(dāng)年武商量販的激進(jìn)擴(kuò)張政策相關(guān)。
2006年底,王斌被鄂武商任命為武商量販新一任掌門人,多年來不溫不火的武商量販開始走上快速擴(kuò)張之路。2006年,武商量販沒有開設(shè)一家新門店;而2007年武商量販新開10家門店,2008年更是新開了14家門店,門店數(shù)量達(dá)到53家。
2008年,王斌接受媒體采訪時表示,武商量販未來3年“三大戰(zhàn)略目標(biāo)”已在實施,包括網(wǎng)點覆蓋湖北省內(nèi)所有二級城市并迅速拓展至三級城市;在二級城市成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)龍頭企業(yè);實現(xiàn)門店100家,銷售100億元。在此背景下,2008年,武商量販找到了馨安泰。
“這里原來是我的一個地產(chǎn)項目,8萬多平方米的住宅,2.5萬平方米的三層商場。住宅賣完后,商場裝修好自己經(jīng)營。但開業(yè)沒多久,武商量販便找到了我,一個星期就達(dá)成了協(xié)議。”蔡輝說。
根據(jù)武商量販“在武漢做強(qiáng),在湖北做大”的戰(zhàn)略部署,在武漢市以開發(fā)1萬平方米左右的大賣場為重點,市外則重點做大鄂西北、鄂東、荊州、宜昌“四大區(qū)域中心”市場。宜昌旗艦店開業(yè)后,武商量販以此為支點加速擴(kuò)張,在宜昌市的門店數(shù)量一度達(dá)到7家,并成立了武商量販宜昌分公司。
宜昌市成為武商量販跑馬圈地的一個縮影。此后三年,武商量販加速在湖北省內(nèi)的擴(kuò)張,2009年-2011年,新開門店分別為14家、8家和15家,門店數(shù)量達(dá)到90家。隨著門店數(shù)量增加,武商量販的營業(yè)收入隨之快速增長。年報顯示,2011年,量販業(yè)態(tài)營業(yè)收入達(dá)54.78億元,同比增長17.06%,占鄂武商營業(yè)收入的43.15%。
不過,武商量販快速擴(kuò)張背后的隱憂逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)方正證券發(fā)布的研報,受電商沖擊、同業(yè)競爭影響,武商量販自2011年起營業(yè)收入增長緩慢、毛利率逐年下降。為改善經(jīng)營結(jié)構(gòu),公司提出“關(guān)店降租”戰(zhàn)略,果斷關(guān)閉經(jīng)營效率低下、效益落后的超市,力圖實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。
2012年,武商量販新開10家門店。鄂武商在2012年年報中表示,量販連鎖發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn),積極提升網(wǎng)點經(jīng)營質(zhì)量,對虧損門店推行退出機(jī)制。大賣場經(jīng)營方面,探索“百貨+超市”購物廣場型門店的發(fā)展模式。2013年,武商量販的擴(kuò)張驟然降速,全年新開門店只有5家,并退出了4家門店的經(jīng)營,另有11家門店進(jìn)行升級改造。
此后,武商量販進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)型升級步伐,門店數(shù)量不斷萎縮。截至2017年底,量販超市門店數(shù)量下滑至77家。2017年,鄂武商超市業(yè)態(tài)營業(yè)收入為55.23億元,占總營業(yè)收入的比例下滑至30.48%。而武商量販與馨安泰的“遺留問題”拖延至今,以至于武商量販被列入“老賴名單”。
“這與武商量販當(dāng)年的戰(zhàn)略收縮有關(guān)。”李軒告訴中國證券報記者。
兩敗俱傷
曠日持久的租賃糾紛,對武商量販與馨安泰而言似乎雙方都是輸家。
中國證券報記者在現(xiàn)場看到,武商量販宜昌旗艦店的招牌已不見蹤影。隨著這家旗艦店關(guān)門,宜昌市其他幾家武商量販門店先后關(guān)門,目前僅剩一家門店正常營業(yè)。
“這里是宜昌中心城區(qū),現(xiàn)在沒有一家大型商超,附近居民生活也不方便。這么大的商場空置了三年。據(jù)了解,宜昌市政府也找過當(dāng)事方,希望商場重新開業(yè)。”宜昌市零售行業(yè)相關(guān)人士告訴中國證券報記者。
對于武商量販而言,久拖不決可能越陷越深,僅每個月的租金和滯納金損失可能多達(dá)140萬元。
為促進(jìn)糾紛盡快解決,今年4月18日,武商量販與馨安泰進(jìn)行了一次調(diào)解的意見交換。馨安泰提出了在執(zhí)行生效判決前提下的三種解決方案,包括武商量販按照合同約定支付已經(jīng)產(chǎn)生的租金和違約金,雙方協(xié)調(diào)解決武商量販提前解除合同的賠償問題,4月底前終結(jié)本案。蔡輝認(rèn)為,這樣可以節(jié)省訴訟成本,武商量販可以止住租金和違約金這個缺口。且協(xié)調(diào)解除賠償相對優(yōu)惠,結(jié)案時間短。
“武商量販同樣希望一次性解決問題,且初步認(rèn)可該方案,但表示需要回去商量。不過,到現(xiàn)在還是沒有結(jié)果。”蔡輝表示。
對于蔡輝而言,與武商量販的租金糾紛久拖不決,讓自己的資金壓力日益吃緊。蔡輝稱,“這三年來,我們欠銀行4000多萬元,利息一分不能少。當(dāng)初向銀行借款,看中的就是武商量販的租賃合同,租期長,現(xiàn)金流穩(wěn)定,所以才申請一個10年分期的經(jīng)營物業(yè)貸款?,F(xiàn)在只能借錢還貸款。”
2017年,鄂武商董事會換屆,董事長劉江超到了退休年齡不再連任。蔡輝擔(dān)心,鄂武商新的管理層可能不愿意接手這個燙手山芋。
蔡輝表示,“2016年法院強(qiáng)制執(zhí)行了武商量販拖欠的1000多萬元租金和滯納金后,鄂武商成立了武商超市,法人代表還是王斌,有些門店連牌子都沒換。”
在宜昌僅存的一家武商量販超市,中國證券報記者在現(xiàn)場看到,店門口“武商量販”的招牌仍在,但促銷廣告中多處出現(xiàn)了“武商超市”的名字。超市工作人員告訴中國證券報記者,現(xiàn)在這里叫武商超市,其實和武商量販?zhǔn)且患摇?/p>
2017年4月21日晚間,鄂武商公告稱,以自有資金2億元設(shè)立武商超市,武商量販在經(jīng)營提檔升級,管理提質(zhì)增效的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)入武商超市運(yùn)營,相應(yīng)的人、財、物轉(zhuǎn)入武商超市。鄂武商表示,在“提檔升級、摸清家底,企業(yè)名稱更貼切易懂”的原則下,實現(xiàn)超市業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型升級。
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