靚麗銷售難掩股價頹勢 中資地產(chǎn)股豪擲逾30億港元護盤

    7月5日晚間，中國恒大（20.80+0.24%）、世茂房地產(chǎn)（19.78+4.66%）和龍光地產(chǎn)（9.94+1.22%）均發(fā)布回購公告。據(jù)不完全統(tǒng)計，自6月底至今，在港上市的中資地產(chǎn)股中已經(jīng)有碧桂園（12.98+2.04%）、中國恒大等多家房企實施了股份回購，回購金額超過20億港元。此外，旭輝控股、融信中國（9.52-0.52%）、龍湖地產(chǎn)（20.15+0.25%）等公司大股東進行了股份增持，增持規(guī)模超過10億港元。

    數(shù)據(jù)顯示，上半年龍頭房企仍然維持了超過30%的業(yè)績增長，多家企業(yè)銷售金額創(chuàng)歷史紀錄。不過相關(guān)公司股價卻與銷售金額背離，6月底以來，A股及港股房地產(chǎn)板塊市值縮水嚴重。分析師指出，近期的股價表現(xiàn)主要是由于對未來政策和資金面的擔憂。中資地產(chǎn)股仍將面臨一定的壓力，表現(xiàn)分化將成為該板塊的關(guān)鍵詞，對于投資者而言具體選股變得非常重要。企業(yè)的增持或回購，一定程度上也反映出中長期看好相關(guān)市場前景。

    多家房企逆市回購

    目前回購力度最大的當屬中國恒大，在連續(xù)兩日以6.67億港元回購股票后，中國恒大于7月5日以8.35億港元回購4035.1萬股。短短三天，恒大已動用15億港元回購，用真金白銀向中小股東大派“定心丸”。

    數(shù)據(jù)顯示，6月27日，碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價為12.79港元；6月28日，碧桂園回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價約為12.41港元。碧桂園于本年度內(nèi)累計回購2300萬股，占已發(fā)行股本的0.106%。

    世茂房地產(chǎn)公告顯示，公司7月5日公司購回500萬股，占已發(fā)行股份總數(shù)0.1476%?；刭弮r為每股19.34-20港元，耗資9847.2萬港元。

    增持方面，6月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司一名主要股東CharmTalentInternationalLimited在6月25日至6月27日期間于公開市場增持510.6萬股普通股公司股份，平均價格約為每股股份21.54港元，耗資11億港元。

    5月28日至7月3日，旭輝集團創(chuàng)始家族林氏家族的家族信托共增持股票25812950股，總代價約為1.55億港元。這是林氏家族信托繼2018年4月底及5月初的兩次小幅度增持之后的又一次動作。

    泛海控股實際控制人盧志強6月底以來，共計增持公司股票450萬股，控股股東中國泛海6月20日至今已經(jīng)增持超過800萬股，持股比例達67.8586%。

    銷售業(yè)績靚麗

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布上半年銷售業(yè)績的香港上市內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)合計19家，銷售金額達到了14716.85億元人民幣，同比上漲幅度高達44%。

    其中碧桂園截至2018年6月30日，集團（含合營及聯(lián)營）共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣4124.9億元，同比增長42.77%；合同銷售建筑面積約4389萬平方米。其中歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣3108.2億元，同比增長48.97%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約3389萬平方米。

    上半年中國恒大集團累計合約銷售金額約達3041.8億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為2905.9萬平方米及每平方米10468元。不過6月單月中國恒大集團銷售金額和銷售面積分別下跌18.1%、21.7%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這19家企業(yè)，6月單月銷售業(yè)績增速有所提升，半年業(yè)績漲幅明顯加速。雖然一二線城市調(diào)控效果持續(xù)，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，在去庫存之后，大部分標桿房企都開始積極拿地。整體全國數(shù)據(jù)看，一二線城市調(diào)控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀錄。下半年從趨勢看，30大城市開啟樓市調(diào)控嚴打模式，但對于房企來說，2018年繼續(xù)刷新歷史銷售紀錄基本接近定局。

    股價與業(yè)績背離

    近期中資地產(chǎn)股股價與業(yè)績背離的局面，市場分析師認為主要來自對未來政策和資金面的擔憂。瑞銀中國內(nèi)地和香港房地產(chǎn)研究主管EvaLee對中國證券報記者指出，在港股上市的前二十大中資地產(chǎn)商今年6月銷售同比增加63%，增速較前月的47%有所加快，但強勁銷售數(shù)據(jù)未有為地產(chǎn)股股價構(gòu)成支持，主要是由于市場關(guān)注人民幣貶值風險、中資地產(chǎn)股面臨再融資問題、內(nèi)地改變棚改貨幣化政策，假設(shè)中資地產(chǎn)股要下試2014年時期最差估值水平，現(xiàn)股價仍有10%潛在下行空間。

    南華金融（0.03+3.45%）集團港股高級策略師岑智勇對中國證券報記者指出，中資地產(chǎn)股前景主要還是要看房地產(chǎn)政策以及資金是否緊張這兩大因素。盡管內(nèi)地的房產(chǎn)剛需仍然很強，但不排除調(diào)控政策繼續(xù)收緊，接下來打壓地產(chǎn)股的可能性。對于投資者而言，中資地產(chǎn)股未來還需要關(guān)注具體公司的營運數(shù)據(jù)，預(yù)計將來表現(xiàn)會很分化，不能一概而論。

    對于房地產(chǎn)企業(yè)的回購行為，他強調(diào)，在當前情況下，回購有助提升每股盈利，也是集團看好公司前景的信號。

    不過分析師同時指出，龍頭內(nèi)地房企強勁的銷售數(shù)據(jù)能夠為股價提供支撐，目前股價或過度反應(yīng)。

    EvaLee表示，大型中資地產(chǎn)股已鎖定今年合約銷售目標約48%，基于銷售達成率優(yōu)于預(yù)期，估計中資地產(chǎn)商于今年下半年銷售增長僅達31%（今年上半年增速達到39%），便可達到全年銷售目標的要求。此外，中資地產(chǎn)股近期受到人民幣貶值憂慮，但預(yù)計人民幣兌美元匯價于今年年底，會由目前的6.7水平升至6.3水平，并留意到地產(chǎn)商進行新的融資已覆蓋其2018/2019年再融資約88%需要。中資地產(chǎn)股調(diào)整后，目前預(yù)測市盈率僅7倍，低于歷史平均值的0.8個標準差，部分個股估值具有吸引力。

    野村證券中國房地產(chǎn)研究主管EllyChen對中國證券報記者指出，主要中資地產(chǎn)企業(yè)6月銷售表現(xiàn)仍然強勁，近期樓市調(diào)控措施只是維持市場健康發(fā)展并避免過熱的合理政策，行業(yè)股價已“過度反應(yīng)”有關(guān)影響。預(yù)計調(diào)控政策仍將持續(xù)，因此選股更顯重要，建議投資者應(yīng)留意具強勁催化劑的股份。近期推薦包括銷售表現(xiàn)和中期業(yè)績良好、獲管理層增持或回購的企業(yè)。