近日,在宣布收購(gòu)京漢股份三個(gè)月之后,千億房企奧園就火速重組京漢董事會(huì),5名奧園背景的高管加入,京漢這家河北開發(fā)商,正式成為廣東奧園旗下成員企業(yè)。
收并購(gòu)能讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng),此前萬科收購(gòu)浙江南都、融創(chuàng)收購(gòu)萬達(dá)文旅,都讓他們實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的躍升。年初,奧園定下了今年銷售增長(zhǎng)12%的目標(biāo),而通過此次收購(gòu),可以進(jìn)一步豐富土地儲(chǔ)備,更快實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
值得關(guān)注的是,奧園收購(gòu)京漢,是今年以來房地產(chǎn)行業(yè)第一宗公司層面的股權(quán)收購(gòu)案,近年席卷地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)潮正在升級(jí),已經(jīng)從項(xiàng)目收購(gòu)擴(kuò)展至股權(quán)并購(gòu),預(yù)計(jì)接下來還會(huì)發(fā)生不少此類案例,如泰禾正在尋找戰(zhàn)略股東,創(chuàng)始人黃其森甚至愿意讓出控制權(quán)。
行業(yè)兼并整合的大勢(shì)之下,不少中小型房企即將易主,行業(yè)座次將發(fā)生巨變,甚至很多知名的房地產(chǎn)品牌、名噪一時(shí)的行業(yè)大佬,都會(huì)漸漸消失于地產(chǎn)江湖。
三個(gè)月高效收購(gòu)
7月15日,奧園收購(gòu)京漢的征程迎來新節(jié)點(diǎn),京漢在深圳舉行了2020年第三次臨時(shí)股東大會(huì),新的董監(jiān)高管理團(tuán)隊(duì)誕生。
其中有6名高管來自奧園系。京漢新任董事長(zhǎng)馬軍兼任奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、營(yíng)運(yùn)總裁、奧園地產(chǎn)集團(tuán)總裁。京漢新董事陳勇、郭士國(guó)仍在奧園集團(tuán)擔(dān)任副總裁。新董事、總裁申司昀,新任董秘蔣南、新任財(cái)務(wù)總監(jiān)林斌則剛從奧園離職。
值得一提的是,京漢新一屆獨(dú)立董事中,出現(xiàn)一位地產(chǎn)名將——曲詠海。他曾在央企中海地產(chǎn)集團(tuán)工作22年;之后離開中海創(chuàng)業(yè),現(xiàn)任深圳大海智地房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng)。
從宣布股權(quán)收購(gòu)到新管理團(tuán)隊(duì)接棒,奧園僅用時(shí)三個(gè)月。這離不開奧園緊湊而清晰的收購(gòu)流程規(guī)劃,將戰(zhàn)線大大縮短。
4月7日,奧園收購(gòu)京漢邁出關(guān)鍵一步,簽署《股份收購(gòu)框架協(xié)議》并將5000萬元誠(chéng)意金匯入共管賬戶;5月19日正式簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,京漢把2.29億股、29.302%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給奧園,轉(zhuǎn)讓價(jià)款11.60億元。
這是一場(chǎng)承債式收購(gòu),對(duì)于京漢所背負(fù)的債務(wù),奧園以轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的7.19億元相抵銷。
雙方的交割和付款流程有兩個(gè)關(guān)鍵步驟。首先,奧園收購(gòu)京漢的債權(quán)(股份質(zhì)押形式),辦理股權(quán)解押,共用1億現(xiàn)金+7.19億債務(wù)抵銷,完成第一期的股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付。
6月24日,京漢被質(zhì)押股份全部解押,29.302%股份劃至奧園名下,奧園正式成為京漢第一大股東、實(shí)際控制人。
第二個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是,按照協(xié)議,奧園在7月15日后3個(gè)工作日內(nèi),將剩余轉(zhuǎn)讓款扣減誠(chéng)意金后的余額(粗算2.91億元)支付至京漢賬戶,誠(chéng)意金將解付至奧園賬戶。據(jù)京漢內(nèi)部人士確認(rèn),各筆款項(xiàng)支付都按收購(gòu)協(xié)議的約定進(jìn)行。
此外,奧園還將為京漢提供5億元的流動(dòng)性支持。7月15日的京漢股東大會(huì),審議通過了有關(guān)借款協(xié)議。奧園將向京漢提供累計(jì)總額不超過5億元、期限不超過12個(gè)月的借款。京漢將以實(shí)際借款金額為基數(shù),按照年利率8%支付借款利息。
這樣,實(shí)際用時(shí)不足兩個(gè)月,奧園便完成了對(duì)京漢的股權(quán)交割和管理團(tuán)隊(duì)改選。
“錢貨兩訖”后,2020年房地產(chǎn)行業(yè)首宗股權(quán)并購(gòu)案塵埃落定,讓原本就不平靜的地產(chǎn)江湖翻出更多浪花。
奧園加速奔跑
收購(gòu)京漢是首次邁入千億俱樂部后,奧園的第一個(gè)大動(dòng)作。
奧園是近年來發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)公司之一。2019年,奧園總體銷售額達(dá)1330.6億元,首次進(jìn)入千億俱樂部;2016年至2019年,奧園地產(chǎn)銷售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)66%,高于行業(yè)平均水平。
收購(gòu)京漢,會(huì)給奧園提供豐厚的土儲(chǔ),讓其進(jìn)入原本相對(duì)薄弱的華北市場(chǎng),而且相比招拍掛凈地成本也更低。
財(cái)報(bào)顯示,京漢股份土地儲(chǔ)備總建筑面積約123.7萬平方米、貨值約100多億元。華創(chuàng)證券認(rèn)為,收購(gòu)京漢有利于奧園擴(kuò)儲(chǔ),實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕,提高市場(chǎng)份額。
一個(gè)可參考的案例是,2017年,融創(chuàng)“世紀(jì)并購(gòu)”萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目,增加了可售貨值6500億元。從2017年開始,融創(chuàng)進(jìn)入行業(yè)四強(qiáng),并保持至今。
在愈加激烈的市場(chǎng)中,頭部房企、千億房企都在試圖通過收并購(gòu)來擴(kuò)大市場(chǎng)份額,截至去年底,市場(chǎng)中共有34家千億房企,正在尋求快速突圍,下一步必然是沖擊2000億。
對(duì)于奧園這樣的后起之秀而言,這樣的收購(gòu)動(dòng)作意義更為重大。招銀國(guó)際表示,收購(gòu)京漢利好奧園完成銷售目標(biāo);另一家深圳券商認(rèn)為,奧園將加快在全國(guó)市場(chǎng)、尤其華北的布局,加速奔向兩千億。
對(duì)于京漢來說,成為奧園旗下企業(yè)后,將迎來新的發(fā)展階段。作為河北本地頭部開發(fā)商,談及京漢股份的“雄安基因”時(shí),新任管理層表示,京漢看好京津冀都市圈尤其是雄安新區(qū)、環(huán)北京地區(qū)未來發(fā)展。
京漢總裁申司昀介紹,房地產(chǎn)開發(fā)是公司的主營(yíng)業(yè)務(wù),未來將繼續(xù)堅(jiān)持這一方向。“下半年京漢重心將放在盤活資產(chǎn)、追趕業(yè)績(jī)上,之后在此基礎(chǔ)上再做出2-3年的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃。”
至此,京漢的奧園時(shí)代已經(jīng)開啟,創(chuàng)始人田漢退出了京漢管理層,但依然持股8.28%,位列第二大股東。
股權(quán)并購(gòu)潮來襲
一個(gè)是新晉千億房企,一個(gè)是河北知名開發(fā)商,奧園收購(gòu)京漢,標(biāo)的金額雖然不大,卻是房地產(chǎn)今年首宗公司層面的股權(quán)并購(gòu)。
在30多年的房地產(chǎn)歷史上,股權(quán)收購(gòu)并不是很多,尤其是發(fā)生在上市公司之間的股權(quán)收購(gòu)。十多年前,萬科收購(gòu)南都,曾創(chuàng)下房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)之最,此后多年間,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展的黃金期,鮮有大公司之間的并購(gòu)。
最近幾年來,比較知名的房地產(chǎn)股權(quán)并購(gòu)案例有,中交集團(tuán)以約60.13億港元收購(gòu)綠城24.29%股份,恒大收購(gòu)嘉凱城成控股股東,平安通過兩次收購(gòu)拿下華夏幸福25.25%股份。
還有即將要發(fā)生的一樁案例是泰禾引進(jìn)戰(zhàn)略投資者,雖然還沒有確定最后的接盤方,但如若成行,這預(yù)計(jì)是今年最大的房地產(chǎn)股權(quán)并購(gòu)案。
這樣的案例可能會(huì)越來越多。2020年以來,行業(yè)下行疊加疫情影響,中小房企生存艱難,資金充裕的房企都在擇機(jī)并購(gòu),融創(chuàng)、萬科、中海等巨頭都積極投身其中,行業(yè)饕餮盛宴開席。
3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上,融創(chuàng)董事局主席孫宏斌表示:“我們判斷2020年將是洗牌年,今年并購(gòu)的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年。”
恒大總裁夏海鈞早已經(jīng)嗅到行業(yè)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變,2019年便表示,銷售市場(chǎng)的“大餅”已定,未來的市場(chǎng)將是存量殘殺,大企業(yè)的擴(kuò)張更多通過中小企業(yè)被兼并收購(gòu)實(shí)現(xiàn)。
這兩年的“并購(gòu)達(dá)人”、世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇則認(rèn)為,今后的房地產(chǎn)將進(jìn)入“大魚吃大魚”的時(shí)代。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌預(yù)計(jì),百?gòu)?qiáng)房企將成為股權(quán)收購(gòu)的理想標(biāo)的。“地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)收購(gòu)將更多集中在高杠桿、資金鏈緊張的中型房企上,對(duì)于債權(quán)、法律糾紛復(fù)雜的小型房企的收購(gòu)會(huì)減少。前20強(qiáng)、前50強(qiáng)大型房企將對(duì)收購(gòu)有一定知名度、土地儲(chǔ)備的百?gòu)?qiáng)房企積極性更高。”
億翰智庫(kù)也認(rèn)為,目前,在行業(yè)增速放緩之下,規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)加劇,行業(yè)集中度將繼續(xù)走高。對(duì)于50強(qiáng)之后的房企而言,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不再明顯。
在這種趨勢(shì)下,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升。去年,作為房企的并購(gòu)?fù)跽?,孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益銷售進(jìn)入前三,而掉隊(duì)多年的世茂以大舉收并購(gòu)成為黑馬,反超龍湖,挺進(jìn)前十。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),TOP20、TOP50房企的權(quán)益銷售金額集中度,已經(jīng)分別從2016年的20.82%、39.71%提升至2019年的29.91%、43.47%。
金地董事長(zhǎng)凌克表示,現(xiàn)在中國(guó)前20名的開發(fā)商,占有全國(guó)的市場(chǎng)份額大致是25%-30%;但對(duì)比美國(guó)前20名的開發(fā)商,這個(gè)比例則是65%。這意味著,中國(guó)TOP20房企還有35個(gè)百分點(diǎn)之多的提升空間。
萬科一位高管對(duì)記者表示,從美國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看,單個(gè)開發(fā)商占有的市場(chǎng)份額上限約6%,但中國(guó)市場(chǎng)很可能突破這個(gè)數(shù)字。
在夏海鈞看來,三年以后,中國(guó)TOP10房企大概會(huì)占到全部銷售額的40%。TOP3巨頭更是將獨(dú)占20%(即3萬億元),這意味著,前三巨頭的市場(chǎng)占有率將逼近7%,他們大概率將在萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)之間產(chǎn)生。
產(chǎn)因城強(qiáng),城因產(chǎn)興。工業(yè)化與城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)……[詳情]
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