前7個(gè)月中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)銷售772億元 大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目加速轉(zhuǎn)化

    本報(bào)記者 王麗新

    房地產(chǎn)“蒙眼狂奔”時(shí)代已結(jié)束，行業(yè)低增速前行，但不意味著所有房企都低速發(fā)展。從盲目擴(kuò)張到理性發(fā)展，資源型和穩(wěn)健型房企將在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。

    8月20日晚間，中國(guó)奧園（以下或簡(jiǎn)稱奧園）交上了2021年期中考試成績(jī)單。截至6月30日，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入325.1億元，同比增長(zhǎng)15%；核心凈利潤(rùn)為28.7億元，核心凈利潤(rùn)率為8.8%；銀行結(jié)余及現(xiàn)金為683.2億元，流動(dòng)性充足。此外，今年前7個(gè)月，中國(guó)奧園合同銷售額完成772億元，營(yíng)銷效果顯現(xiàn)。

    中國(guó)奧園管理層表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式由外生擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量發(fā)展。上半年奧園成立幸福人居（房地產(chǎn)）與悅康生活（非房業(yè)務(wù)）兩大板塊，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升。

    城市更新加速轉(zhuǎn)化

    由“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量更新”，是當(dāng)下城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑，也是打造新一輪城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。在政策支撐下，不少房企開(kāi)始增加城市更新項(xiàng)目的投資比重，并在內(nèi)部設(shè)立“城更”集團(tuán)或部門(mén)，獨(dú)立運(yùn)作。

    中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“2021年初以來(lái)，房企加速構(gòu)建與業(yè)務(wù)拓展相匹配的組織架構(gòu)及管理體系，將城市更新作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略布局已成為多數(shù)企業(yè)的共識(shí)。”

    中指研究院報(bào)告顯示，近一年，中標(biāo)城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)商以廣州、深圳最多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州、深圳兩地2020年新中標(biāo)的城市更新項(xiàng)目達(dá)上百個(gè)，這為房企提供了非常豐厚的土地儲(chǔ)備。而在城市更新領(lǐng)域，中國(guó)奧園作為以大灣區(qū)為大本營(yíng)的房企，相關(guān)領(lǐng)域的人才和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)明顯。

    截至6月30日，中國(guó)奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售貨值約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比達(dá)到99%。今年上半年，中國(guó)奧園的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化速度加快。

    中國(guó)管理層預(yù)計(jì)，2021年至2024年能夠轉(zhuǎn)化的可售貨值達(dá)到2420億元。隨著項(xiàng)目持續(xù)加速轉(zhuǎn)化，中國(guó)奧園未來(lái)將實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)擴(kuò)容與利潤(rùn)水平的雙豐收。

    “在‘兩集中’供地模式開(kāi)啟之后，房企對(duì)城市更新賽道更為重視，畢竟這是一個(gè)部分項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生60%毛利率的業(yè)務(wù)板塊，在行業(yè)毛利率不到25%且逐漸下行的趨勢(shì)下，大灣區(qū)本土企業(yè)將率先受益。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，這也是房企多元化拿地的重要渠道之一。

    對(duì)于未來(lái)投資布局，中國(guó)奧園方面表示，將繼續(xù)發(fā)揮收并購(gòu)及城市更新等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，側(cè)重一、二線城市，保持審慎購(gòu)地。截至6月30日，中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5358萬(wàn)平方米，總貨值約5939億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元，一、二線城市占比約84%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

    流動(dòng)性現(xiàn)金充裕

    為保證充足的流動(dòng)性，中國(guó)奧園上半年一方面加大回款力度，另一方面抓緊融資窗口期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

    回顧2021年上半年，公司憑借精細(xì)化管理和區(qū)域深耕，實(shí)現(xiàn)銷售、回款、交樓、客戶滿意度等多項(xiàng)指標(biāo)提升，從組織升級(jí)、大運(yùn)營(yíng)管控、資金盤(pán)活、夯實(shí)資訊等多個(gè)方面全力推進(jìn)各項(xiàng)工作，取得預(yù)期成績(jī)。

    在銷售端，今年前7個(gè)月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)771.9億元銷售額，同比增長(zhǎng)28%。在全年1500億元銷售目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)奧園上半年主動(dòng)強(qiáng)化資金管理能力，現(xiàn)金回款率達(dá)到87%，充分保持穩(wěn)定性。

    在融資端，中國(guó)奧園上半年貫徹審慎的資金管理，提前安排再融資，成功發(fā)行7.38億境外美元債及人民幣18.2億元境內(nèi)公司債，并獲12家商業(yè)銀行提供三年期境外銀團(tuán)貸款逾21億港元，完成境外銀團(tuán)再融資。奧園注重企業(yè)信用，已悉數(shù)贖回年內(nèi)到期的公募境外債。

    截至6月30日，中國(guó)奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為人民幣1283億元，另外手握現(xiàn)金約683億元，流動(dòng)性充裕。

    展望下半年，中國(guó)奧園管理層表示，將繼續(xù)全面加強(qiáng)銷售，緊抓回款，加快交付，提升管理效能。同時(shí)，將繼續(xù)降低整體債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化信貸指標(biāo)，繼續(xù)發(fā)揮收并購(gòu)、城市更新等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，審慎補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

（編輯 崔漫 上官夢(mèng)露）