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雅居樂變身非房開業(yè)務“進擊者”?多元業(yè)務收入已超146億元

2022-05-16 10:53  來源:證券日報網(wǎng) 

    本報記者 王麗新

    站在房地產(chǎn)行業(yè)新舊發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的分水嶺上,“去年很難,今年亦不輕松”是多數(shù)房企掌舵人的共識,未來5年至10年間,“穩(wěn)”是行業(yè)發(fā)展的主脈搏。

    關(guān)鍵是,戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)如何規(guī)劃才能“把穩(wěn)”方向盤?隨著紅利褪去,注重財務風控和培養(yǎng)利潤第二增長曲線,或許是目前行業(yè)發(fā)展的新邏輯,這從部分房企的2021年財報數(shù)據(jù)中就可窺見一二。

    以多年培育非房開業(yè)務的雅居樂為例,2021年營業(yè)額為730.28億元,其中,物業(yè)發(fā)展確認銷售收入及多元業(yè)務收入分別為584.02億元及146.25億元,收入占比分別為80%及20%。

    展望未來,“堅守‘以地產(chǎn)為主,多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展’的運營模式,整體業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展。”雅居樂管理層在年報中再次定調(diào)。

    多元業(yè)務收入升至146億元    

    從雅居樂交出的這份財報來看,多項核心數(shù)據(jù)穩(wěn)定,與行業(yè)大勢較為一致,可謂“過關(guān)”。

    報告期內(nèi),雅居樂銷售額逆勢增0.59%至1390.1億元,創(chuàng)下新高;實現(xiàn)營收730.28億元,凈利潤90.98億元,股東應占凈利潤為67.12億元;毛利率為26%。

    值得關(guān)注的是,在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)面臨市場巨大挑戰(zhàn)之際,雅居樂多年培育的非房開業(yè)務步入收獲期,強化了其抗風險能力。2021年,雅居樂多元業(yè)務(即非房開業(yè)務)收入146.25億元,占總營收比例同比增6.7個百分點至20%。

    細分板塊來看,雅居樂多元業(yè)務中的物業(yè)管理,收入同比大幅增加44.3%至113.3億元(已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務營業(yè)額),主要系雅生活持續(xù)擴大規(guī)模,包括于2021年收購新中民物業(yè)以及2020年所收購的中民物業(yè)在2021年錄得全年營收。同時,物業(yè)管理業(yè)務經(jīng)營利潤也同比增加6.6%至19.64億元。

    環(huán)保業(yè)務方面,在“一核四驅(qū)N翼”發(fā)展戰(zhàn)略下,雅居樂環(huán)保深耕危廢物處理,擇優(yōu)布局能源發(fā)電、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務與生態(tài)修復等業(yè)務,2021年底錄得收入增加20.9%至27.67億元,并實現(xiàn)經(jīng)營利潤2.77億元,同比上升170.3%。

    此外,雅居樂還將目光瞄準新賽道,2021年進入新能源汽車及調(diào)味品板塊,成為威馬汽車及珠江橋生物科技公司股東。這兩項業(yè)務將與雅居樂旗下地產(chǎn)及多元業(yè)務等協(xié)同發(fā)展,或進一步拓寬收入來源。

    “對綜合性房企而言,多元業(yè)務收入占比提升,意味著非房開業(yè)務發(fā)展速度更快,對公司收入形成新的有力支持,有利于提升抵御風險的能力。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,同時,多元業(yè)務步入收獲期,也有利于資本市場對其有所青睞。

    “近幾年來,房企布局多元化業(yè)務拓展‘第二增長曲線’動作頗多,但短期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利者卻很少。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示,雅居樂的非房開業(yè)務在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)較好,一定程度上可以說是“進擊者”,有利于提升外界對企業(yè)未來發(fā)展的信任度。

    種種跡象顯示,地產(chǎn)主業(yè)、多元化產(chǎn)業(yè)以及“新賽道”業(yè)務的協(xié)同發(fā)展,或?qū)⒊蔀檠啪訕肺磥戆l(fā)展的“三駕馬車”,為公司堅守長期主義、保持高質(zhì)量成長提供驅(qū)動力。但就當下而言,雅居樂的財務盤面表現(xiàn)可概括為“穩(wěn)中有壓”。

    財務盤面“穩(wěn)中有壓”

    截至2021年末,雅居樂凈負債率為50.8%,剔除預收款后資產(chǎn)負債率為67.1%,這兩項指標均大幅改善。在現(xiàn)金流方面,截至2021年底,雅居樂現(xiàn)金及銀行存款總額為384.2億元,其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物228.03億元,有限制現(xiàn)金156.17億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正。

    同期,雅居樂悉數(shù)贖回融資成本為8.55%的1億美元優(yōu)先永續(xù)資本證券,以及于2021年到期的本金總額為6億美元、融資成本為8.5%的優(yōu)先票據(jù),展現(xiàn)了良好償債能力與償債意愿。

    “整體來看,雅居樂財務指標不斷改善,債務結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化,財務盤面比較穩(wěn)健。”梁楠表示,通過加強現(xiàn)金流管理,合理安排償債計劃,雅居樂2021年內(nèi)各項到期債務均按時償還。

    壓力則來自于整個行業(yè)層面當下銷售市場的下行。據(jù)不完全統(tǒng)計,今年前4個月,13家房企合計實現(xiàn)銷售額約8998億元,同比降幅約為41%。其中,雅居樂2022年前4個月銷售250億元。

    鑒于此,雅居樂在調(diào)整營銷策略和各區(qū)域可售資源促進銷售的同時,也通過動態(tài)開展資產(chǎn)盤點,適時盤活及處理部分非核心資產(chǎn),提升資產(chǎn)使用效益,以穩(wěn)定現(xiàn)金流及保障到期債務兌付。

    “在當前的市場格局下,房企應該以降低庫存、合理投資為首要任務,同時在債務管理、融資創(chuàng)新方面積極作為,必要的時候可考慮資產(chǎn)處置。”肖云祥表示,對雅居樂而言,應繼續(xù)堅持“開源節(jié)流”的運營策略,盡量維持銷售規(guī)模,同時謹慎投資。

    “優(yōu)化區(qū)域布局、持續(xù)深耕對雅居樂同樣重要,這對提升企業(yè)市場話語權(quán)有積極作用。”梁楠表示,同時,雅居樂的多元化業(yè)務對企業(yè)整體收入的貢獻率不斷提升,收入渠道多元化優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。因此,強化物業(yè)管理及運營能力、保持多元化業(yè)務齊頭并進也至關(guān)重要。

(編輯 上官夢露)

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