頭部開發(fā)商“收斂聚焦”強(qiáng)化地產(chǎn) “千億房企”棄買高價(jià)地苦練內(nèi)功

    ■本報(bào)記者 王麗新

    又是一年業(yè)績釋放期，兩年前高價(jià)買地的房企已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的壓力，過去依靠賭土地紅利和人口紅利規(guī)模的開發(fā)商們，開始“學(xué)乖”了。

    2019年，房企們不再高喊銷售目標(biāo)要增長50%以上，目前公布銷售目標(biāo)的房企，增速多不足30%，甚至包括頭部房企在內(nèi)的部分開發(fā)商已經(jīng)不再公布銷售目標(biāo)，因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)要根據(jù)市場(chǎng)變化，隨時(shí)調(diào)整才更“靠譜”。

    “2019年，房企更關(guān)心回款指標(biāo)和現(xiàn)金流狀況，在投資布局上則更傾向于回歸一、二線城市。”同策研究院總監(jiān)張宏偉接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，行業(yè)銷售狀況整體下滑，直至今年三季度這一狀況預(yù)計(jì)都不會(huì)改變，因此目前來看，房企定的銷售目標(biāo)普遍偏向保守。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者與多家房企高管交流后獲悉，在銷售規(guī)模已經(jīng)晉級(jí)“千億聚樂部”的房企中，頭部房企仍聚焦強(qiáng)化房地產(chǎn)主業(yè)，對(duì)于不盈利的多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)投入則有所收斂；晉升至“千億陣營”的房企則基本放棄了買高價(jià)地?cái)U(kuò)張的模式，轉(zhuǎn)為“穩(wěn)中求進(jìn)”；中小民營房企則多數(shù)直接收縮了投資戰(zhàn)線。

    “收斂聚焦”強(qiáng)化地產(chǎn)主業(yè)

    有公開數(shù)據(jù)顯示，包括萬科在內(nèi)的TOP3的發(fā)展商共獲得13%的市場(chǎng)份額，超過1/8；TOP10的發(fā)展商是28%的市場(chǎng)份額，超過1/4；TOP20的市場(chǎng)份額為39%，TOP30為54%，TOP50為64%。

    在萬科董事長郁亮看來，這說明頭部的企業(yè)越來越重要，50家開發(fā)商獲得2/3的市場(chǎng)份額，競(jìng)爭會(huì)越來越激烈，而且是重量級(jí)選手之間的相互競(jìng)爭。郁亮認(rèn)為，住宅全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但中國的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍然會(huì)維持較大規(guī)模。

    鑒于此，郁亮提出，2019年萬科要收斂和聚焦，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。面對(duì)高度的不確定性，2019年萬科應(yīng)該摒棄一切投機(jī)、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。

    但對(duì)于房地產(chǎn)主業(yè)，萬科、恒大和碧桂園等頭部房企還是保持繼續(xù)擴(kuò)張的戰(zhàn)略方向。從今年前兩個(gè)月的拿地情況來看，萬科仍拿出了270多億元拿地，且保持了行業(yè)第一位。但不得不說，有些房企去年下半年就大幅減少了拿地投資金額，從某種程度上來說，克制擴(kuò)張欲望成為部分千億元量級(jí)房企發(fā)展的穩(wěn)定劑。

    一組數(shù)據(jù)可以反映出房企對(duì)土地投資的新邏輯。2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，較2017年同期下降15.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2019年，熱點(diǎn)城市整體土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50大城市合計(jì)賣地土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個(gè)城市土地出讓溢價(jià)率下調(diào)。

    時(shí)間倒回到三年前，2016年至2017年間，恰恰是這些中型房企為了向1000億元、2000億元、3000億元甚至更高銷售規(guī)模進(jìn)發(fā)而搶地，全國一度出現(xiàn)數(shù)百宗高價(jià)地。彼時(shí)，地王層出不窮，有的地塊地王紀(jì)錄甚至保持不了一天，就被新的地王所取代。

    而對(duì)于2019年的投資邏輯，多家房企都有自己的準(zhǔn)則，但“量入為出”幾乎成為共識(shí)。

    旭輝控股主席兼執(zhí)行董事林中日前表示，“我們今年買地堅(jiān)持兩個(gè)原則，第一是量入為出，買地金額的多少跟今年實(shí)際的銷售和回款是掛鉤的，基本上是上個(gè)月回了多少錢，扣掉開支，下個(gè)月就可以買多少錢的土地，2019年買地預(yù)算應(yīng)該會(huì)少于回款的45%；第二個(gè)原則是看買地的機(jī)會(huì)，地價(jià)便宜時(shí)多買一點(diǎn)，如果有些地方比較貴了就買少一點(diǎn)。”

    另一個(gè)銷售規(guī)模近2000億元的陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌近期也表示，“確實(shí)去年下半年因?yàn)槭袌?chǎng)的下行，我們收縮了很大的投資規(guī)模，最后董事會(huì)也沒有把拿地作為我們的考核指標(biāo)。”但他同時(shí)表示，在形勢(shì)敏感的情況下，陽光城把安全運(yùn)營放在比較高的位置，“如果土地儲(chǔ)備規(guī)模跟公司的去化、開發(fā)能力不匹配，加上融資成本又這么高，房價(jià)不維持高增長的話，土地儲(chǔ)備大了不見得是好事。”

    多元轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)投入謹(jǐn)慎

    在房地產(chǎn)行業(yè)增量市場(chǎng)天花板來臨之際，焦慮之下，近年來開發(fā)商們都在忙著去地產(chǎn)化，從“開發(fā)商”變成美好生活服務(wù)商是轉(zhuǎn)型方向，因?yàn)檫@意味著可以圍繞地產(chǎn)主業(yè)，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，尋找新的利潤增長點(diǎn)，做“百年老店”。

    但轉(zhuǎn)型并不容易，不管地產(chǎn)＋互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)＋文化＋旅游、地產(chǎn)＋養(yǎng)老模式，還是長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，甚至干脆脫離地產(chǎn)行業(yè)，投資農(nóng)業(yè)、新能源汽車等其他業(yè)務(wù)板塊，這些產(chǎn)業(yè)都需要沉淀資金，短期內(nèi)盈利空間都是模糊的，需要時(shí)間給出答案。

    實(shí)際上，根據(jù)記者與多位房企高管交流的情況來看，在地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局方面，商業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等持有運(yùn)營性資產(chǎn)，目前千億元量級(jí)房企幾乎均有布局，只不過投資比例有所不同。比如，長租公寓可能是某些房企的主航道業(yè)務(wù)，但也可能是另一些千億元量級(jí)房企的非重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

    總體來看，即使是商業(yè)地產(chǎn)，在房企投資預(yù)算中，也都是以每年的銷售回款、盈利等多方指標(biāo)為考核，采取一定比例去投資，謹(jǐn)慎布局?jǐn)U張。其中，對(duì)于創(chuàng)新業(yè)務(wù)，更是采取試水心態(tài)，靈活把握投資動(dòng)態(tài)，一旦勢(shì)頭不好，很可能要減少投資預(yù)算，甚至叫停。

    正如郁亮所說，行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事。找到一個(gè)和房地產(chǎn)行業(yè)體量和賺錢前景都相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，幾乎沒有可能，萬科做物業(yè)、物流的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)每平方米賺的錢都是以了幾角、幾分為單位時(shí)，大家便覺得無從下手。但“盡管房地產(chǎn)行業(yè)還不錯(cuò)，不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業(yè)務(wù)。”

    對(duì)于新動(dòng)能業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，郁亮表示，“如果摸索三年尚未找到成熟的商業(yè)模式，業(yè)務(wù)就應(yīng)該暫停，因?yàn)槲覀儾恢涝趺闯掷m(xù)下去。”

    一句話概括，對(duì)于當(dāng)下的房企發(fā)展來說，已經(jīng)從“進(jìn)中求穩(wěn)”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)中求進(jìn)”。這或許是去杠桿大勢(shì)下的被動(dòng)選擇，也可能是房企真的意識(shí)到跑得太快會(huì)出問題，不如穩(wěn)下來修煉內(nèi)功，比如提升產(chǎn)品力，擴(kuò)大品牌影響力等動(dòng)作，畢竟，未來的較量是高手之間的競(jìng)爭。