棚改“貨幣化安置”淡出 三四線樓市面臨新拐點

    “暫停了，聽說正在重新審批。”

    6月29日，21世紀經(jīng)濟報道記者詢問起棚改貸申請情況時，參與某四線城市棚改項目的地產(chǎn)商人王明軒（化名）這么說。

    王明軒申請的棚改貸款用于工程費支付，他告訴21世紀經(jīng)濟報道，項目前期向當?shù)貒_行的申請相當順利，“還款期限都確定了，市政府主要領(lǐng)導也點頭了”。

    王明軒聽說，他的項目之所以暫停審批，主要是當?shù)貒_行正在檢查承建方當?shù)爻峭豆疽恍┎僮鞯暮弦?guī)性，而在聽聞了國開行將棚改貸審批權(quán)限上收至總行之后，他表示，“肯定會拖慢我們的整體進度”。

    實際上，王明軒的遭遇并非個例。2018年以來，棚改項目推進的速度和節(jié)奏都在放慢。從6月25日起，有關(guān)國開行棚改貸款政策調(diào)整的傳聞，開始受到廣泛關(guān)注。據(jù)報道，國開行將棚改合同簽訂審批權(quán)限上收至總行，分支行新項目基本暫停審批。

    宏觀層面，政府的態(tài)度正在變得更加審慎。“貨幣化安置”已逐漸從官方表述中淡出。而一些相對發(fā)達省份目標出現(xiàn)下調(diào)，如北京，2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目標則下調(diào)至完成棚戶區(qū)改造2.36萬戶，山東2017年的棚改住房開工套數(shù)為84.3萬套，2018年則為76萬套。

    而在具體的操作層面，隨著地方房地產(chǎn)庫存規(guī)模下降和隱性債務(wù)壓力上升，地方政府對棚改的熱情有所下降，金融機構(gòu)的審核力度也在加強，地方棚改項目融資困難的情況在2018年越發(fā)頻繁。

    過去幾年的棚改貨幣化安置促進下，三四線城市庫存去化加速，同時，部分城市房價上漲過快，需求顯著透支，修正或調(diào)整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。

    中小城市貨幣化補償比例高

    2008年，中央啟動保障性安居工程以來，棚改一直處在加速階段。

    數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年底，全國累計開工改造各類棚戶房超過1000萬套，到2014年底，這一數(shù)字升到2080萬套，而2015年到2017年則累計開工1816萬套。到2017年5月份，國務(wù)院常務(wù)會議確定實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，定下再改造各類棚戶區(qū)1500萬套的目標。

    這其中也有過波動。2013年，國務(wù)院曾將當年棚改目標由304萬戶下調(diào)至232萬戶，資金壓力被認為是主要原因。此后，央行從2014年開始定向發(fā)放的抵押補充貸款PSL，開始承擔提供棚改資金的任務(wù)。

    數(shù)據(jù)顯示，5月末，央行對國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行PSL余額為3.12萬億元，創(chuàng)歷史新高。今年前5月PSL新增4371億，相比去年同期多增1424億元，同樣創(chuàng)下新高。

    這些資金絕大多數(shù)轉(zhuǎn)化為了地方政府的棚戶區(qū)改造支出。中信建投證券房地產(chǎn)研究團隊數(shù)據(jù)顯示，2014-2016年P(guān)SL占兩大政策性銀行（國開行、農(nóng)發(fā)行）棚改貸款總額的比例分別為90%、90%和82%，2018年一季度為64%。

    資金充足、政策支持的背景下，著力于去庫存的棚改貨幣化安置，也開始逐漸成為棚改的主角。2016年和2017年的政府工作報告中，均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。

    從貨幣化安置比例來看，從2014年到2016年占比分別為9.0%，29.9%，48.5%。分地方看，湖南和陜西在2017年上半年的貨幣化安置比例就已分別達到86.3%和73.2%。

    對于這套棚改資金體系，海通證券分析師姜超曾撰文進行描述：央行通過PSL向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。

    王明軒告訴21世紀經(jīng)濟報道，他所了解的棚改項目中，補償方式包括實物、實物+現(xiàn)金、房票、房票+現(xiàn)金、現(xiàn)金等多種手段。有的還可由棚改居民自行選擇采取何種方式進行補償，但一般來說，去化周期長的中小城市和位置一般的項目會有更多貨幣化補償，而大城市的實物補償比例會更高。

    三四線土地市場新庫存

    從數(shù)據(jù)來看，前一階段棚改在三四線城市去庫存的過程中起到了重要作用。

    易居研究院的百城庫存報告顯示，2018年5月份，受其監(jiān)測的100個城市中，三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，是2010年以來的月度最低值。

    而在去化過程中，不可避免地產(chǎn)生了價格波動。一方面，大規(guī)模棚戶區(qū)改造會在短期內(nèi)釋放出大量購房需求；另一方面，通過PSL獲得充足資金支持的貨幣化安置又增強了其購買力，雙重作用下，三四線城市庫存去化速度陡升，部分城市也出現(xiàn)了價格快速上漲的情況。

    易居研究院發(fā)布的百城房價報告顯示，5月，其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為12514元/平方米，環(huán)比增長0.7%，同比增長11.3%。其中，三四線城市新房成交均價同比增幅達到11.8%。

    盡管這輪三四線城市房價上漲被認為受需求外溢、政策寬松、品牌房企下沉等多方面因素影響，但多位受訪人士也均指出，棚改貨幣化安置也是重要推手之一。

    這種看法的一大例證是，此輪三四線城市的上漲，并非集中在東部一二線城市周邊的三大城市圈，而是全國范圍內(nèi)普遍的上揚。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，東部、中部、西部和東北地區(qū)的商品房銷售額分別增長2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。

    需求側(cè)行情迅猛，供給側(cè)火熱依舊。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，三四線城市完成土地出讓金為1654億元，環(huán)比增加66%；此外，成交樓面均價、土地平均溢價率等各項數(shù)據(jù)的增長率都明顯高于一二線城市。

    不難看出，棚改貨幣化安置助推的上漲壓力，已經(jīng)在三四線城市的土地市場有所顯現(xiàn)。而從歷史經(jīng)驗來看，土地價格的上漲或?qū)⑦M一步推高房價。對于收入較低的三四線城市來說，或?qū)⑿纬尚碌膸齑妗?/p>

    這其中的一個重要因素，是棚改對房地產(chǎn)銷售的拉動作用或?qū)⒆呦蛳滦小?ldquo;棚改對房地產(chǎn)投資的拉動在2018年上半年達到頂點”，中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明表示。

    易居研究院分析師崔霽則認為，未來三年，棚改去庫存面積占住宅銷售比重將會持續(xù)下滑，考慮到國開行發(fā)放棚改貸款的意愿減弱，預(yù)計貨幣化安置比例進一步提升的空間不大，棚改對三四線城市房地產(chǎn)的拉動效應(yīng)將會減弱。

    把握棚改資金總量和節(jié)奏

    在棚改貨幣化、一線城市需求外溢、品牌房企進軍等多方面因素影響下，三四線城市庫存去化加速，部分城市房價上漲過快，需求顯著透支，面臨著市場和債務(wù)的雙重風險，修正或調(diào)整已有的住房政策，或已迫在眉睫。

    這首先體現(xiàn)在三四線城市去庫存的政策導向上。

    按照住建部在2017年發(fā)布的文件要求，商品住房庫存消化周期在12-6個月的要增加供地，上述易居研究院的庫存數(shù)據(jù)也顯示，部分三四線城市的去庫存任務(wù)已經(jīng)完成，補庫存的需求正在增長。

    根據(jù)去庫存政策，部分三四線城市的首付比例只有20%，有些城市還有一次性財政補貼，棚改項目刺激了的大量中低收入群體的需求。新城集團高級副總裁歐陽捷指出，當在這種刺激下，房價上漲到高點時，購買力不足導致市場降溫，需求就會萎縮，如果市場好的時候，土地供應(yīng)放量，就會導致新一輪庫存產(chǎn)生，房價滯漲甚至下降。

    其次，棚改貨幣化政策的未來走向，也成為近期關(guān)注的焦點。有業(yè)內(nèi)人士指出，棚改貨幣化安置的政策目的早已完成，該政策應(yīng)該逐步退出。

    對此，嚴金明認為，作為改善困難群眾住房條件的政策工具，棚改貨幣化安置具有容易操作、成本較低等優(yōu)勢，不應(yīng)該完全退出，但應(yīng)該把握棚改項目資金的供應(yīng)總量和節(jié)奏。具體來看，在棚改貸項目的審批過程中，應(yīng)當對項目做前瞻性評估，尤其關(guān)注項目可能會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)造成何種程度的影響，因城施策進行審批，減小棚改項目對當?shù)厥袌龅臎_擊。

    實際上，已有部分城市在近期做出了對棚改政策的調(diào)整。6月28日，安徽省馬鞍山市表示，今年推進棚戶區(qū)改造工作，一方面要強化棚改成本控制，另一方面要因地制宜確定棚改安置方式。全市將擴大實物住房安置比例，減少棚改貨幣化安置比例。