樓市冰與火交織的“廈門(mén)困境”

    樓市越來(lái)越看不懂了。比如廈門(mén)，冰與火的轉(zhuǎn)換只需要半年時(shí)間。2018年下半年的廈門(mén)樓市，就像2014年的溫州一樣，自告開(kāi)啟樓市一輪回調(diào)周期的“領(lǐng)頭羊”。地價(jià)“腰斬”，房?jī)r(jià)萬(wàn)兒八千地降（島內(nèi)均價(jià)降一萬(wàn)、島外降六千），融創(chuàng)、萬(wàn)科等房企的項(xiàng)目打折甩賣(mài)等等報(bào)道很多。2018年，廈門(mén)也是70個(gè)大中城市中，唯一新房?jī)r(jià)格比2017年低的城市。但行情反轉(zhuǎn)得可真快，半年后的2019年一季度，這個(gè)城市的地市和樓市又昂揚(yáng)向上。

    2019年1-4月，廈門(mén)二手住房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)314%，4月單月同比增長(zhǎng)309%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲3%，業(yè)主報(bào)價(jià)普遍上調(diào)20%。但去年，廈門(mén)二手房成交下跌44%，掛牌價(jià)下調(diào)30%的交易案例扎推。拿地是開(kāi)發(fā)商信心的彰顯，也是樓市的“晴雨表”。2018年，島外地價(jià)“腰斬”，“地王”項(xiàng)目揮淚八折甩賣(mài)，地方國(guó)企不得不出面“托市”。但剛剛過(guò)去的4月份，去年地價(jià)“腰斬”的翔安區(qū)，溢價(jià)率創(chuàng)新高，樓面價(jià)再次任性地突破3萬(wàn)元大關(guān)。

    新房則是另一幅場(chǎng)景?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，4月份廈門(mén)新房供應(yīng)面積37萬(wàn)平米，環(huán)比上漲334%，同比上漲110%，但成交面積僅12萬(wàn)平米，環(huán)比只上升3%，供求比高達(dá)308%，在監(jiān)測(cè)的28個(gè)重點(diǎn)城市中排第一；新房在售庫(kù)存消化周期高達(dá)32個(gè)月，同比增長(zhǎng)5%，去化壓力是所有城市中最高的。近期，各大城市新房和二手房聯(lián)動(dòng)回升，而廈門(mén)樓市卻自我分裂，兩個(gè)市場(chǎng)冰火交織，這中間到底發(fā)生了什么？這還得從廈門(mén)樓市奇特的結(jié)構(gòu)說(shuō)起。

    廈門(mén)，這個(gè)既非一線(xiàn)、又非省會(huì)的城市，GDP和人口排在50名開(kāi)外，但房?jī)r(jià)卻經(jīng)常殺入70城漲幅的前3位。2016年以來(lái)，廈門(mén)房?jī)r(jià)漲幅月度排第一的出鏡率，高于包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的所有城市。廈門(mén)島內(nèi)配套成熟，優(yōu)質(zhì)教育資源密集，但面積僅占市域面積的1/10，且開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大、人口密度達(dá)1.3萬(wàn)人/平方公里，以二手房為主。而且，富裕的福建同胞（特別是閩南人），均以在廈門(mén)島內(nèi)兩區(qū)（湖里、思明）買(mǎi)房、小孩在島內(nèi)上學(xué)為榮。

    這幾年，乘著全國(guó)樓市飄紅的東風(fēng)，加上不亞于溫州炒房團(tuán)的閩南投資客，以及兇悍“造地王”的閩系房企加持，島內(nèi)這個(gè)彈丸之地的房?jī)r(jià)，迅速竄到了5萬(wàn)元左右。島外也差不離，2015-2017年，市場(chǎng)對(duì)廈門(mén)始終抱有領(lǐng)先重點(diǎn)城市1-2個(gè)身位的預(yù)期，供地集中的廈門(mén)島外，地價(jià)不高死不休，樓面價(jià)迅速竄到3萬(wàn)元。但是，調(diào)控如期而至后，首創(chuàng)限售這一驚世之作的廈門(mén)，限購(gòu)上卻做出了一個(gè)奇葩的創(chuàng)舉，即180平米以上的不限購(gòu)，大抵是要疏導(dǎo)福建富豪的需求。

    但是，真金白銀掏腰包的投資客，“很傻、很天真”，富豪是要將杠桿加到極致的。但是，當(dāng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”降臨，就掐住了麻筋兒，投資客主導(dǎo)的島外新房市場(chǎng)迅速退潮，而新房庫(kù)存逆“小陽(yáng)春”攀升，概因投資客退場(chǎng)后豪宅無(wú)人接盤(pán)。二手房則不同，當(dāng)價(jià)格跌到心理價(jià)位，學(xué)位房等剛需自然進(jìn)場(chǎng)，特別是總價(jià)較低的二手房，比如滄海濱海（雙十中學(xué)）、未來(lái)海岸（北師大）、湖里五緣灣（五緣實(shí)驗(yàn)中學(xué)）、松柏（松柏中學(xué)）、蓮花（蓮花中學(xué)）等片區(qū)反彈明顯。

    樓市回調(diào)多少，要看調(diào)控力度，但更關(guān)鍵的是“向上托”的剛需底蘊(yùn)。廈門(mén)島內(nèi)的二手房，剛需底蘊(yùn)厚，向下有支撐；島外新房“豪宅化”傾向重，投資客主導(dǎo)，自然深跌不止。未來(lái)，“房住不炒”漸進(jìn)落地，那些靠投資客維系的區(qū)域（特別是各色新區(qū)），難逃浮華退潮后被曬“裸泳”的局面，剛需“扎根”的區(qū)域，自然顯露“安全墊”本色。本應(yīng)作為區(qū)域龍頭、走外聯(lián)內(nèi)合發(fā)展之路的廈門(mén)，卻因?yàn)槎际腥Υ蛟鞙蟆?ldquo;集聚-輻射”能力差，去年8月被中央巡視組問(wèn)責(zé)。樓市冰火交織，這是廈門(mén)“里焦外弱”的映射?？扛邇r(jià)地刺激、靠“搶人口”填補(bǔ)是短視，終歸得走向人口集聚、紅利輻射、互聯(lián)互通的良性之路。