深圳二手房成交量大降 今年能否有所起色？

    證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

    “諾德假日一度被奉為前海神盤(pán)，兩年前66平方米的戶(hù)型最高叫價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元，現(xiàn)在叫價(jià)760萬(wàn)元價(jià)格還可以談。”在深圳前海經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介的黃經(jīng)理從業(yè)3年，剛好見(jiàn)證了深圳樓市這幾年的起起伏伏。

    2022年剛剛過(guò)去，深圳二手房市場(chǎng)交出了自己的成績(jī)單：二手住宅共成交約21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套。

    “2022年，我身邊近一半的同事都轉(zhuǎn)行，能熬過(guò)來(lái)實(shí)屬不易。”黃經(jīng)理很是感慨，“月均不到2000套的成交量，還不到深圳二手房成交榮枯線(xiàn)（5000套）的一半，難以支撐整個(gè)中介市場(chǎng)。”

    除了成交量下降，深圳二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)明顯松動(dòng)，特別是越來(lái)越多二手房源按照甚至低于參考價(jià)出售。“2021年，大家都說(shuō)深圳二手房參考價(jià)定得太低。現(xiàn)在，許多購(gòu)房者反而覺(jué)得這個(gè)參考價(jià)并不低。”黃經(jīng)理打趣道。“現(xiàn)在，一些小區(qū)的二手房真實(shí)價(jià)格已經(jīng)可以呈現(xiàn)在房產(chǎn)交易平臺(tái)，并不是因?yàn)樯钲诘亩址繀⒖純r(jià)政策放松，而是因?yàn)闃I(yè)主的報(bào)價(jià)直接低于參考價(jià)。”

    樂(lè)有家研究中心此前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交，接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下）房源成交占比高達(dá)85%，可見(jiàn)目前深圳二手房低于或接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。

    “2022年，熱點(diǎn)城市二手房交易套數(shù)都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%，深圳二手房成交量大幅下跌也并不算出奇。問(wèn)題是，如果看2021年，北京二手房交易套數(shù)上漲了15%，杭州下跌了22.2%，深圳已經(jīng)下跌超過(guò)50%。也就是說(shuō)，深圳連續(xù)兩年二手房交易量接近腰斬。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“2018~2020年，深圳二手房成交量連續(xù)3年正增長(zhǎng)，透支了一些需求。2021年，深圳開(kāi)啟二手房參考時(shí)代價(jià)，對(duì)二手房定向去杠桿，打破了二手房過(guò)去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機(jī)炒作鏈條，再加上2020年的“7·15”調(diào)控以后，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行了強(qiáng)力限制。購(gòu)買(mǎi)力和杠桿雙重發(fā)力，導(dǎo)致之前靠杠桿支撐、拉升起來(lái)的房?jī)r(jià)，無(wú)法獲得支撐開(kāi)始降價(jià)出售，反過(guò)來(lái)惡化了市場(chǎng)預(yù)期，形成了二手房掛牌量迅速攀升的局面。”

    最近一段時(shí)間，松綁成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。作為一線(xiàn)城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一，市場(chǎng)上有關(guān)深圳樓市的政策調(diào)整“傳言”不斷。不過(guò)，截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)生變化，購(gòu)房者勿輕信謠言。那么，樓市調(diào)控變還是不變？這是2023年擺在深圳樓市面前的選擇題。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳樓市的調(diào)整已經(jīng)接近兩年時(shí)間，多數(shù)片區(qū)房?jī)r(jià)也已回調(diào)至2019年的水平，為響應(yīng)國(guó)家對(duì)于剛需、剛改客戶(hù)的購(gòu)房支持，我們認(rèn)為很多過(guò)于嚴(yán)厲的調(diào)控措施都應(yīng)該適當(dāng)放松，其中就包括二手房的參考價(jià)政策。

    李宇嘉預(yù)計(jì)，2023年深圳樓市能否有所起色，取決于三方面因素：一是前期泡沫是否褪去；二是疫情后對(duì)需求端的修復(fù)；三是深圳樓市調(diào)控政策能否松動(dòng)。但目前來(lái)看這些政策松動(dòng)的可能性比較小，綜合來(lái)看，至少在2023年上半年，深圳二手房市場(chǎng)還將在低位徘徊，一直到絕大多數(shù)二手房按照參考價(jià)成交，房?jī)r(jià)降到可承受的水平上。