穩(wěn)住二手房？深圳推廣“帶押過戶”模式

    證券時報記者 吳家明

    此前，全國多地推出“帶押過戶”的二手房交易新模式。1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知，推廣這一交易模式。

    二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。根據(jù)方案，在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

    方案提出，在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗。

    過去，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理二手房過戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。買賣雙方不僅要在登記機構(gòu)和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結(jié)清原銀行貸款的費用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。有分析人士表示，實施二手房“帶押過戶”后，既減輕了過橋資金煩惱，降低了再入市門檻，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，進一步活躍房地產(chǎn)市場。記者發(fā)現(xiàn)，“過橋資金”也就是市場所說的“贖樓費”，一直是二手房交易中的灰色地帶，收費標準非常不明確。

    臨近深圳的東莞已于去年12月30日發(fā)布推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2022年8月以來已經(jīng)有超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州等熱點城市，也有中山、麗水等三四線城市。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，除非買賣雙方貸款銀行為同一家銀行，有二手房“帶押過戶”的案例在非同一家銀行實施的效果似乎并不佳。

    2022年剛剛過去，深圳二手房市場交易慘淡：二手住宅共成交約21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套。那么，推行二手房“帶押過戶”模式能否提振市場？

    市場人士認為，深圳去年的月均二手房交易量一直在2000套左右徘徊，創(chuàng)近十幾年來的新低。現(xiàn)在，國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大。深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機制，消除各方顧慮，再加上評估價模式在深圳已經(jīng)比較成熟，完全可以一步跨到不同銀行“帶押過戶”。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進換房需求良性循環(huán)，促進連環(huán)單交易，也能帶動整個市場穩(wěn)定。