房地產(chǎn)類集合信托規(guī)模持續(xù)萎縮 存量業(yè)務風險或隨樓市回暖下降

    本報記者 蘇向杲

    房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模仍在萎縮。5月30日，用益金融信托研究院統(tǒng)計的最新數(shù)據(jù)顯示，上周（5月22日-5月28日），投向房地產(chǎn)領域集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模僅為2.43億元，周環(huán)比驟降80.58%。

    實際上，今年以來房地產(chǎn)類集合信托呈現(xiàn)持續(xù)、大幅收縮態(tài)勢。記者據(jù)用益金融信托研究院披露的月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月份至4月份，該類信托成立規(guī)模合計約為144.58億元，同比下滑60%。

    受訪專家認為，房地產(chǎn)類集合信托目前仍受制于房企信用風險、房地產(chǎn)市場走勢、監(jiān)管政策等多重因素，短期內成立規(guī)模估計仍較為低迷。不過，未來隨著房地產(chǎn)市場回暖，房企違約風險預計會進一步下降，房地產(chǎn)類集合信托存量業(yè)務風險也有望下降。

    存量業(yè)務風險不容小覷

    “目前公司房地產(chǎn)信托業(yè)務主要以處置存量業(yè)務為主，新增業(yè)務很少，且該類業(yè)務比較敏感，公司不做主動宣傳。”談及房地產(chǎn)信托，北京一家中型信托公司相關負責人對記者如是說。

    一般而言，房地產(chǎn)信托指以房地產(chǎn)及其相關資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，分為債權型房地產(chǎn)信托、股權回購類信托、股權型房地產(chǎn)信托、收益權類房地產(chǎn)信托等。

    從行業(yè)發(fā)展層面看，近年來受房住不炒、規(guī)范房地產(chǎn)融資、房企業(yè)績“暴雷”等多因素影響，資金信托投向房地產(chǎn)的占比在持續(xù)下降。

    中國信托業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年，資金信托投向房地產(chǎn)的占比分別為15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，從業(yè)務增速來看，截至去年末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬億元，同比下降30.52%。

    今年以來，盡管房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模較小，且增速大幅下行，但該業(yè)務存量規(guī)模依然較大，存量風險業(yè)務規(guī)模不容小覷。

    中信證券首席經(jīng)濟學家明明表示，在2022年地產(chǎn)風險和基本面沖擊影響下，部分信托公司不良資產(chǎn)率明顯上升，以地產(chǎn)信用違約為代表的存量風險化解仍是未來行業(yè)的重點議題。

    明明進一步表示，具體來看，存量風險仍集中于地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)用益信托披露的數(shù)據(jù)測算，2022年房地產(chǎn)信托違約金額高達882億元，占信托產(chǎn)品違約總規(guī)模73.34%。雖然去年11月份以來先后有多項政策出臺以穩(wěn)定市場，但今年3月份后樓市“小陽春”結束、低迷的價量指標反映政策傳導和樓市企穩(wěn)仍需時日，今年3月份房地產(chǎn)信托違約金額高達96.95億元，伴隨下半年新一批信托產(chǎn)品將迎來集中兌付，房地產(chǎn)信托的風險化解問題仍不可掉以輕心。

    川財證券首席經(jīng)濟學家陳靂對記者表示，由于房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓，部分房企出現(xiàn)流動性風險，自2021年以來多個房地產(chǎn)信托出現(xiàn)違約。目前，隨著政策緩和，房企流動性壓力有所緩解，房地產(chǎn)類信托違約風險有所下降，但各地房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)弱復蘇趨勢，行業(yè)景氣度尚未修復，近期房地產(chǎn)類信托存量業(yè)務的違約風險預計將保持在較高水平。

    “從更長期視角看，在經(jīng)濟復蘇、政策松綁背景下，房企融資難問題得到緩解。后續(xù)隨著房地產(chǎn)市場回暖，房企違約風險預計進一步下降，房地產(chǎn)類信托存量業(yè)務的違約風險也有望下降。”陳靂說道。

    風險化解與轉型雙管齊下

    面對較高的存量業(yè)務風險，多數(shù)業(yè)內人士認為，信托公司在努力化解風險的同時，也要積極轉型。

    陳靂表示，信托公司化解該領域風險的難點在于，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模較大，且在信托公司業(yè)務中占比較高，通過各類手段化解違約風險有一定難度。信托公司化解存量業(yè)務風險，短期上可以通過展期、調整還款安排等方式，降低違約風險，同時長期上應推動業(yè)務轉型，進行多元化資產(chǎn)配置，并優(yōu)化底層資產(chǎn)質量。

    多位專家也表示，接下來信托公司在化解存量風險的同時要積極轉型。普益標準研究員趙偉對記者表示，在政策導向與市場需求雙重影響下，住房租賃市場將成為未來房地產(chǎn)信托轉型發(fā)展的重要領域。一方面，監(jiān)管對住房租賃REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步暢通，將加速住房租賃投資業(yè)務商業(yè)邏輯的形成；另一方面，面對監(jiān)管鼓勵和市場機遇，信托能夠憑借獨特的制度和功能優(yōu)勢，以及高度靈活的運作模式，以多層次的方式參與住房租賃市場。

    陳靂也表示，住房租賃金融是政策支持的重點方向，目前住房租賃業(yè)務規(guī)模較小，發(fā)展空間較大。在信托公司房地產(chǎn)業(yè)務轉型方面，一要優(yōu)化資產(chǎn)配置，在降低傳統(tǒng)融資類房地產(chǎn)信托占比的同時，積極探索住房租賃、城市改造、保障性住房等領域的新業(yè)務新模式；二要完善內部管理機制，強化風險管理，豐富融資方式。

    趙偉補充道，未來，政策性、改善型、功能型、價值型的業(yè)務將成為房地產(chǎn)信托的轉型主流，這也對信托公司風險管理和投研能力提出更高要求。為應對住房租賃市場的業(yè)務風險挑戰(zhàn)和推動業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展，信托公司一方面要提升項目選擇能力，避免新增風險項目；另一方面，應該加快組建專業(yè)團隊和完善相關投研體系，持續(xù)監(jiān)測和評估住房租賃市場的變化和機會，積極參與住房租賃項目的開發(fā)、運營和管理，提升住房租賃市場的服務質量和運營效率，推動自身業(yè)務高質量轉型。