樓市政策“組合拳”打開新局面

    王麗新

    從重點城市樓市表現(xiàn)來看，“517樓市新政”落地至今，效果已初步顯現(xiàn)，保交房、去庫存也進一步發(fā)力。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳等多個城市新房訪盤量、二手房帶看量及成交量均出現(xiàn)回升。僅以深圳為例，深圳貝殼研究院監(jiān)測顯示，5月29日至6月10日，二手房日均簽約量較5月1日至28日增長36%。

    在筆者看來，此輪具備“精準性、協(xié)調(diào)性和統(tǒng)籌性”的房地產(chǎn)新政“組合拳”，正持續(xù)發(fā)力，向市場釋放出“人流多、信心強、交易升”的多重積極信號。

    從需求端來看，剛性和改善性住房需求得到進一步滿足。從供需結(jié)構(gòu)來看，我國房地產(chǎn)市場“有沒有”的問題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問題仍然存在，尤其在超大特大城市中，換房置業(yè)類改善性需求仍有待進一步滿足。

    從“517樓市新政”發(fā)布至今，多地全面放開限購、首套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低15%（為歷史上最低首付比例）、二套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低25%（為近年來新低）、支持住房“以舊換新”等一系列舉措，均有助于降低購房門檻和成本。5月份以來，重點城市二手房成交量回升，新房到訪量大增，打破了“舊房難賣新房難買”的僵局。多地一、二手房交易鏈條正重回暢通正軌，剛需和改善性需求得到進一步滿足，市場流動性提升。預(yù)計未來，隨著購房人入市門檻和買房負擔(dān)進一步降低，更多潛在需求將得以釋放。

    從企業(yè)端來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境逐步得到改善。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，更多房地產(chǎn)項目迎來資金“及時雨”。最新數(shù)據(jù)顯示，自1月份該機制成立以來，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額超9350億元，推動項目按時保質(zhì)交付。

    項目融資之外，據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年1月份至5月份，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、類REITs產(chǎn)品約363億元。值得一提的是，5月份以來，民營房企發(fā)債額度有所上行，新城控股、濱江集團等3家民營房企均在5月份成功完成信用債發(fā)行。此外，5月23日，萬科獲得200億元銀團貸款，這是房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整以來，金融機構(gòu)提供給房企單筆金額最大的一筆銀團貸款。

    房地產(chǎn)企業(yè)和項目層面合理融資得到進一步滿足，會改善開發(fā)商流動性問題，更好地推動實現(xiàn)保交樓工作，加速行業(yè)風(fēng)險出清進程，降低房地產(chǎn)行業(yè)庫存，增加企業(yè)投資擴表信心。

    從供給端來看，土地市場重回“價高者得”。近日，上海取消了住宅用地溢價率10%上限要求。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，集中供地的22個城市中已有19個恢復(fù)“價高者得”模式，仍設(shè)定土地限價的城市僅為北京、深圳（15%上限）和寧波（30%上限）三城。從近期多城土地拍賣結(jié)果來看，部分地塊溢價率明顯走高。

    這預(yù)計未來將給土地市場帶來三大影響。一是進一步提升土地資源市場化配置效率，促進優(yōu)質(zhì)地塊成交，提振投資端信心；二是土地轉(zhuǎn)入市場化競爭，取消搖號等限制后，有實力、有品牌和資源優(yōu)勢的房企將獲取更多土地資源；三是吸引更多房企參拍熱情，促進“拿地—建房—銷售—運營”房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的良性循環(huán)。

    總體而言，解決當(dāng)前的問題，不能為今后發(fā)展埋下隱患。從近期落實的樓市新政來看，既統(tǒng)籌整體又兼顧局部，是具備“一致性、協(xié)調(diào)性和精準性”的政策“組合拳”。未來，隨著支持性政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場供需格局有望逐步好轉(zhuǎn)，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟基本盤提供堅實支撐。