房租價格的背后

    政府要是真下決心解決高房價、高房租問題，就應在加大房產(chǎn)供應上做文章。

    余勝良

    如果我們相信經(jīng)濟規(guī)律，如果相信價格在資源配置中的作用，那么很容易達成一個共識：房租上漲或者下跌，反映的是可供出租房源的稀缺程度，當然會有干擾因素，但干擾因素都是圍繞供求雙方來展開的。

    政府決心按下房價，但是房租一直在暗流涌動：有時候傳來房租下降的消息，可是太局部太短期，大概率是平靜一段時間，然后就悄悄漲一點，再漲一點。

    按照一般的推導，很容易得出原因是房源緊缺。甚至連房價上漲，我們也可以粗暴一點，將其歸因于房源緊缺。有人說不是房源缺，而是其他問題，比如中介介入，他們大肆收購房源，從而挑高了房東的欲望，房價上漲是中介推動的，就是在這種情形下得出的結(jié)論。

    中介的確可以短時間內(nèi)影響價格，但傳導機制是他們臨時制造了供應短缺，比如因為和屋主談判和裝修的過程，減少了市場投放，但這些房源最終還是要投放到市場上去，所以中介沒有增加或者減少房源。還有一種可能，因為中介介入，有些原來覺得自己出租房子很麻煩的房東，愿意將房子借助中介投放到市場上，但這種情況估計比較少，也難以統(tǒng)計。

    應該明確的是，能放租出去的房子，都是有業(yè)主的，這些業(yè)主一般擁有不止一套房，才有能力給他人提供住處。中外都是這樣，外國人的房子，也是有主人的，說外國人不喜歡買房子，而喜歡租房子的，實在是謬誤。

    但是有一點不同的是，房地產(chǎn)是一個特別的生意，位置特別重要，位置是獨特的，導致每一套房都不同，缺少可替代性。房子不像汽車等商品，可以通過批量供給，比如一個小區(qū)有20%房源可以對外房租，中介如果將這20%房源拿在手中，他們就有話語權(quán)。

    因為這部分房源缺少可替代性，即使在該小區(qū)內(nèi)部相鄰位置可以再蓋樓，增加供給，也因為改變了容積率陽光等條件，提供的不是同樣產(chǎn)品，理論上，供給可以增加，但是根本做不到，所以替代品是相鄰小區(qū)，和更遠處的小區(qū)。問題是，中介做長租公寓生意，相鄰和更遠處的小區(qū)，也被他們拿到了。

    一個區(qū)域內(nèi)如果供應不足，供應就很難提升上去。倒是有一些提高供應的辦法，但是不讓用，比如在房間里設(shè)置隔斷，可以住更多人，讓地下室住人，更改土地用途，多建一些住宅。如果新增加供給，來來回回，都是在存量上做文章，這會增加中介的話語權(quán)，但不管中介的話語權(quán)有多大，租房者的終極對手，還是租房者。

    如果租客變少，那么租金自然會降低。深圳租房者會發(fā)現(xiàn)，稍微緊俏一點的房子如果不下定金，很快就會被別人租去。市場價格總是趨同的，房租也是這樣，只要有人漲起來，就說明緊俏，大家都跟著會漲，傳導速度特別快。

    以前看到一篇文章，說中國大城市租金回報比太低，是因為租金太低，租金還要漲，當時我就有疑問：這是房價要下跌的信號嗎？結(jié)果發(fā)現(xiàn)，是房價和租金一起上漲。租金回報比還是沒怎么變化。

    房租上漲，是有人能出得起更高價格，月租金上萬元也已不稀奇，這是因為總有一部分人收入在快速提高，他們愿意出更高價格競得租住權(quán)，出不起價格的只能住得更遠。香港商鋪值錢的原因，就是購買力帶來的租金一直在漲。

    前幾年還有媒體常常報道北京做小生意的支持不下去，只能關(guān)門了事，后來慢慢就不報道了，不是不再發(fā)生這類事，而是大家都習慣了。能漲價，意味著出得起更高租金的商家要入駐，要不然業(yè)主不敢漲價，甚至還要降價挽留商家。不同商家、不同生意的賺錢能力不同，不同年份賺錢能力也不一樣，但和住宅租金一樣，商家的賺錢能力整體在提高，不能賺錢的只能被淘汰。

    政府要是真下決心解決高房價、高房租問題，就應在加大房產(chǎn)供應上做文章。

    （作者系證券時報記者）