40家房地產(chǎn)上市公司上半年完成61起并購(gòu)重組 機(jī)構(gòu)稱板塊估值仍處歷史最低水平

    本報(bào)記者 趙子強(qiáng) 見(jiàn)習(xí)記者 任世碧

    2021年上半年雖受疫情影響，但是并購(gòu)重組仍在正常推進(jìn)。

    并購(gòu)重組是搞活企業(yè)和盤(pán)活資產(chǎn)的重要途徑，同時(shí)也是上市公司價(jià)值重塑的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司上半年并購(gòu)重組頻發(fā)，吸引了眾多投資者目光。

    同花順統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上半年，剔除并購(gòu)重組失敗和正在進(jìn)行的項(xiàng)目，按最新公告日提取數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)總共有40家上市公司完成61起公司并購(gòu)重組事件，完成并購(gòu)重組事件的公司家數(shù)占上半年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)A股公司總數(shù)的比例為31.25%，位居申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)的第三位。根據(jù)已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)公司并購(gòu)重組涉及的總價(jià)值約432.68億元。

    對(duì)此，接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的私募排排網(wǎng)研究員孫恩祥表示，“這些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)檎咴颍康禺a(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢(shì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)更是遭遇到同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)政策的雙重壓力，生存極為困難，因此并購(gòu)重組成為房地產(chǎn)公司減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力最直接有效的方式，優(yōu)質(zhì)的并購(gòu)重組對(duì)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)和基本面提升作用非常明顯，因此在行業(yè)整體利潤(rùn)下滑的背景下，看好房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組做大做強(qiáng)的方式，尤其行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，此類品種值得關(guān)注。”

    27家公司上半年并購(gòu)重組交易標(biāo)的總價(jià)值超1億元

    從并購(gòu)重組交易標(biāo)的總價(jià)值來(lái)看，今年上半年并購(gòu)重組交易標(biāo)的總價(jià)值達(dá)到或超過(guò)1億元的房地產(chǎn)公司有27家。其中，城投控股并購(gòu)重組交易標(biāo)的總價(jià)值最高，達(dá)176億元。此外，藍(lán)光發(fā)展、招商蛇口、美好置業(yè)等3家公司今年上半年并購(gòu)重組交易標(biāo)的總價(jià)值也均超過(guò)20億元。

    從具體的企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，涉央企國(guó)資控股上市公司的有4家、涉省屬國(guó)資控股上市公司的有8家、涉地市國(guó)資控股上市公司的有12家、民營(yíng)的上市公司有12家。

    經(jīng)營(yíng)方面，盡管受到疫情影響，但已完成并購(gòu)重組的部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的業(yè)績(jī)?nèi)猿霈F(xiàn)增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述40家上半年完成并購(gòu)重組的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，有27家公司今年一季度凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比近七成。其中，有8家公司今年一季度凈利潤(rùn)同比翻番。截至目前，已有5家公司披露了2021年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，深深房A、合肥城建、招商蛇口等3家公司業(yè)績(jī)預(yù)喜。

    事實(shí)上，上半年房企銷售增速開(kāi)始改善，多數(shù)龍頭房企增長(zhǎng)明顯。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究TOP100房企銷售數(shù)據(jù)顯示，1月份—6月份累計(jì)銷售額70335億元，同比增長(zhǎng)92%。其中，六月單月TOP100房企銷售額14607億元，同比增長(zhǎng)33.59%，綠地控股6月份同比增速最快，達(dá)到118.87%，招商蛇口以96.13%增速次之，融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地同比增速也達(dá)到70%以上。另外，2021年1月份—6月份TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%。

    華輝創(chuàng)富投資總經(jīng)理袁華明對(duì)記者表示，"房地產(chǎn)企業(yè)的盈利主要由購(gòu)入土地價(jià)格、新房銷售價(jià)格和資金成本三方面影響。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入土地到交房和收入確認(rèn)通常需要2年~3年的周期，短期來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)還在消化2017年和2018年高價(jià)購(gòu)入的土地，而全國(guó)很多地方新房的限價(jià)和限售措施，意味著土地成本高，但價(jià)格還不能漲，所以最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率呈現(xiàn)明顯的下行態(tài)勢(shì)。另外，當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資整體也是趨嚴(yán)趨緊，一些房企資金成本的上漲對(duì)利潤(rùn)的侵蝕也是比較突出的。綜合起來(lái)，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨緊的話，短期房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力提升難度還是比較大的。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，一些中小房企出現(xiàn)了流動(dòng)性問(wèn)題，但同時(shí)也意味著資金充裕房企可以利用并購(gòu)重組，用更好價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)，所以并購(gòu)重組有望成為頭部房企布局未來(lái)、做大做強(qiáng)的重要方式。"

    17只房地產(chǎn)股股價(jià)處于破凈狀態(tài)

    盡管并購(gòu)重組并沒(méi)有對(duì)行業(yè)指數(shù)產(chǎn)生強(qiáng)大的拉升作用，但并購(gòu)重組對(duì)相關(guān)個(gè)股的走勢(shì)卻有一定的積極影響。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)下跌9.01%，跑輸同期上證指數(shù)（期間累計(jì)漲幅3.40%）。在上述已完成并購(gòu)重組的40只房地產(chǎn)股中，有16只個(gè)股期間股價(jià)跑贏上證指數(shù)，占比逾三成。

    值得一提的是，房地產(chǎn)板塊估值仍處于底部區(qū)域，具備較高的估值優(yōu)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月2日板塊整體最新動(dòng)態(tài)市盈率為9.71倍，市凈率為1.02倍。其中，上述40只個(gè)股中，有17只房地產(chǎn)股當(dāng)前股價(jià)仍處于破凈狀態(tài)，藍(lán)光發(fā)展、中南建設(shè)、金科股份、廣宇發(fā)展、南山控股等5只個(gè)股最新動(dòng)態(tài)市盈率均不足10倍。

    對(duì)于房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)，國(guó)信證券認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值仍處歷史最低水平。中短期來(lái)看，銷售端的高景氣可能繼續(xù)驅(qū)動(dòng)土地端的高熱度，“高景氣+低庫(kù)存”的行業(yè)格局依舊，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地利潤(rùn)率短期難見(jiàn)拐點(diǎn)。同時(shí)，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)屬性的商業(yè)地產(chǎn)逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)可，物管高確定和高成長(zhǎng)的雙重優(yōu)勢(shì)打開(kāi)高估值空間。建議關(guān)注貨值充沛、拓展手段多樣的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商，具備品牌優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)物管公司。

    表：今年上半年已完成并購(gòu)重組的房地產(chǎn)公司一覽

    制表：任世碧

（編輯 孫倩 策劃 張穎）