251次調控刷新紀錄 倒逼中國樓市大轉型

    樓市的喜怒哀樂，無不與政策動向息息相關。2019年上半年，中國樓市同樣在政策的影響下悄然變化。梳理2019年上半年政策變化，可以歸納為三大特點：一是在部分地區(qū)政策寬松后，4月份政策再次收緊;二是以住建部為代表，兩次“點名”房價上漲過快城市;三是各地調控政策層出不窮，或直接收緊或打補丁收緊，防止房價大幅波動。

    上百次調控給樓市降溫

    在業(yè)內人士看來，過去一年，中國房地產市場調控政策經歷了一番波折。

    “如果說，2018年11月前，大部分樓市調控政策都是收緊為主，之后各地樓市調控政策明顯減少，且大部分都以寬松為主。”中原地產首席分析師張大偉向上證報記者說。

    知名房地產專家秦虹也指出，受政策影響，1到4月份整個房地產市場好像出現(xiàn)了一個小陽春。

    但是，從4月19日開始，各地調控政策再次收緊。“特別是5、6月份，出臺調控政策連續(xù)兩個月超過40次。”張大偉說，上半年各方出臺的調控政策累計達到251次，同比上漲了31%，刷新了歷史紀錄。

    中國指數(shù)研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜也向記者表示，4月份中央對“房住不炒”的再次強調，對市場情緒、后續(xù)政策跟進起到了關鍵的引導作用。

    以“4·19”為分界線，調控政策再收緊，“因房價過快上漲，住建部還兩次點名10座城市。”張大偉說。

    較為典型的例子，是今年全國房價漲幅第一的城市——西安。在國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)僅3天后，西安又加碼限購。

    “因城施策”毫無疑問是未來長久政策方向，每個城市可以有自己的政策選擇，但是調控目標是一致的。即“三穩(wěn)”：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。“中央提出來，不管選什么政策，你最后的‘三穩(wěn)’目標是必須要實現(xiàn)的。”秦虹說。

    中化集團董事長寧高寧在2019年夏季達沃斯年會期間稱：“過去中國企業(yè)家心目中的英雄是地產商，現(xiàn)在變成任正非了，中國的企業(yè)家變得更重視技術、有長遠規(guī)劃。”

    “對于房企，更應該要了解宏觀環(huán)境‘新舊動能轉換’的新變化和挑戰(zhàn)。”秦虹說，“房地產毫無疑問是舊動能，舊動能未來實現(xiàn)高質量發(fā)展，自身面臨挑戰(zhàn)，需要轉變。”

    不僅僅是房企要面對新舊動能轉換的大背景，各個城市也要面對。

    在秦虹看來，“房住不炒”是對房地產全產業(yè)鏈的要求，而不僅僅是針對投資消費末端。“房住不炒”是對土地、金融、財稅等整個房地產業(yè)鏈條的每個環(huán)節(jié)都執(zhí)行的要求。

    嚴防房地產金融風險

    6月份，人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上強調，必須正視一些地方房地產金融化的問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平。

    房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現(xiàn)和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。

    “在‘房住不炒’和緊盯房地產金融風險背景下，企業(yè)端和個人端房地產融資渠道都將保持收緊。”黃瑜說。

    她向記者表示，房地產融資渠道收緊，部分城市房貸利率觸底反彈，表明部分城市此輪房貸利率下調大潮已經接近尾聲，部分熱門城市房貸利率或出現(xiàn)上浮。

    當然，展望下半年樓市政策，“平穩(wěn)”仍是關鍵詞。