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探營(yíng)深圳停批后的商務(wù)公寓市場(chǎng) 整體平穩(wěn) “炒房”再受打擊

2020-08-06 01:04  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 王小康 林娉瑩

    本報(bào)記者 王小康

    見(jiàn)習(xí)記者 林娉瑩

    “715”限購(gòu)政策出臺(tái)半個(gè)月后,深圳的樓市調(diào)控再出新政。7月31日,深圳市宣布在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停批商務(wù)公寓項(xiàng)目,并鼓勵(lì)已審批的商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示:“深圳成為今年房?jī)r(jià)上漲的全國(guó)龍頭,市場(chǎng)明顯過(guò)熱,所以調(diào)控的進(jìn)一步升級(jí)在所難免。”

    新政出臺(tái)后,商務(wù)公寓審批被深圳按下“停止鍵”,但置業(yè)者的腳步似乎并未停下。8月4日,《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪深圳多個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目看到,新政出臺(tái)后寶安沙井、前海等片區(qū)“網(wǎng)紅盤(pán)”的看房客仍絡(luò)繹不絕,還有不少來(lái)自外地的購(gòu)房者。

    “炒房”還在繼續(xù)?

    “最近看房和成交的客戶都很多,特別是上個(gè)周末,可以說(shuō)全天都是爆滿。”沙井街道某網(wǎng)紅樓盤(pán)的銷售代表對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從我們的角度看,新政的影響其實(shí)不大,至少價(jià)格方面不會(huì)有變動(dòng)。

    8月4日上午,《證券日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到位于寶安區(qū)沙井街道的某網(wǎng)紅樓盤(pán)看到,雖然是工作日,但大廳的會(huì)客區(qū)已基本坐滿,更有來(lái)自廣東其他地區(qū)甚至珠海、江西、上海等地的客戶看房。

    深圳住建局官網(wǎng)顯示,該項(xiàng)目備案的商務(wù)公寓共1142套,戶型建面約30-40平方米,均價(jià)約3.83萬(wàn)元/平方米,總價(jià)區(qū)間在100萬(wàn)元-175萬(wàn)元/套。

    “我們的面積和價(jià)格都比較好,目前來(lái)購(gòu)房的客戶中,投資的比例還是比較大的。”上述銷售代表在介紹房源時(shí)說(shuō):“商務(wù)公寓停批之后,就是買(mǎi)一套少一套,所以最近來(lái)看的人也不少。”記者還在大廳中擺放的成交榜上看到,一位來(lái)自上海的李先生豪爽地買(mǎi)下了整整一層共26套商務(wù)公寓。

    隨后,記者來(lái)到位于前海地區(qū)的另一樓盤(pán)發(fā)現(xiàn),雖然需要提前預(yù)約才能看房,但進(jìn)出的客戶仍然絡(luò)繹不絕。公開(kāi)信息顯示,該項(xiàng)目目前推出了264套商務(wù)公寓,總面積為2.31萬(wàn)平方米,主推戶型56-120平方米,備案均價(jià)9.76萬(wàn)元/平方米,總價(jià)區(qū)間在546萬(wàn)元-1169萬(wàn)元/套。

    除了上述中小面積的商務(wù)公寓,《證券日?qǐng)?bào)》記者還探訪了位于福田CBD的某高檔樓盤(pán)。據(jù)深圳住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目目前在售房源僅52套大戶型商務(wù)公寓,戶型建面約380-393平方米,均價(jià)13.9萬(wàn)元/平方米,總價(jià)區(qū)間在4350-6086萬(wàn)元/套。

    “相關(guān)政策出臺(tái)后,商務(wù)公寓已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng),不過(guò)目前在售房源的價(jià)格都是經(jīng)過(guò)備案的,不會(huì)隨便調(diào)整。”該項(xiàng)目客戶經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,由于商務(wù)公寓未來(lái)將成為稀缺品,新開(kāi)盤(pán)有可能在備案時(shí)進(jìn)行提價(jià)。

    對(duì)于客戶的購(gòu)買(mǎi)熱情,該經(jīng)理進(jìn)一步表示:“我們?cè)绢A(yù)計(jì)明年年中才能基本完成整個(gè)項(xiàng)目的銷售,但目前其實(shí)大部分已經(jīng)賣出去了。”

    在張大偉看來(lái),在深圳今年一系列樓市調(diào)控政策下,炒房熱度會(huì)得到遏制,價(jià)格會(huì)有微調(diào)的可能性,但幅度不會(huì)太大。“深圳此次針對(duì)公寓類的調(diào)控沒(méi)有單獨(dú)的信貸政策收緊,其他調(diào)控升級(jí)政策也主要是打擊了部分投資客。市場(chǎng)的主體沒(méi)有太大變化。”張大偉說(shuō)。

    商務(wù)公寓成為歷史?

    “一年多時(shí)間,現(xiàn)在總算是‘靴子’落地了。”一位曾在寶安從事公寓項(xiàng)目銷售的中介小王向記者說(shuō),實(shí)際上他們?nèi)ツ昃鸵延卸劊袌?chǎng)商務(wù)公寓售完后全部只租不售,政府安排做人才保障房。

    實(shí)際上,從“只租不售”到“全面停批”,深圳市對(duì)商務(wù)公寓的調(diào)控政策已歷經(jīng)三次調(diào)整。2018年7月31日,由于“不限購(gòu)”的商務(wù)公寓出現(xiàn)投資熱潮,深圳對(duì)當(dāng)時(shí)各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓做出“只租不售”、“新購(gòu)公寓5年期限售”的規(guī)定。但短短一年多后的2019年年底,深圳取消了“只租不售”政策,原因是上述限售政策抑制了部分城市更新項(xiàng)目的活躍度。

    值得一提的是,此次新政前,在深圳住宅“一房難求”且價(jià)格高企的背景下,商務(wù)公寓曾一度成為深圳及臨深地區(qū)購(gòu)房者用以投資的主要標(biāo)的。其中,少數(shù)能夠提供學(xué)位積分的商務(wù)公寓更頗受追捧;更有甚者,2019年3月份,深圳福田某商務(wù)公寓項(xiàng)目曾出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)前購(gòu)房者通宵排隊(duì)的情形。

    “商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。”深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局在通知中強(qiáng)調(diào):“近年來(lái),商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向,已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’、‘短期住宿’的目的。”

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,深圳決定停批商務(wù)公寓用地,其實(shí)更多的是從土地供應(yīng)角度來(lái)考慮。“實(shí)際上,目前深圳的用地市場(chǎng)仍比較緊缺,在土地供應(yīng)層面壓力較大,所以客觀來(lái)講,此次新規(guī)是通過(guò)一部分的管控來(lái)釋放土地,進(jìn)而增加用地資源;同時(shí)也是防范開(kāi)發(fā)商過(guò)多地去做商務(wù)公寓項(xiàng)目來(lái)回避限購(gòu)。”

    嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說(shuō):“商務(wù)公寓本就是處于政策邊緣的、非主流的產(chǎn)品,人才公寓是很重要的人才住房產(chǎn)品。而這個(gè)政策的出臺(tái),也進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前深圳對(duì)住房市場(chǎng)改革的決心和支持。”

    但是,市場(chǎng)上還有觀點(diǎn)認(rèn)為,當(dāng)下深圳的商務(wù)公寓項(xiàng)目存量并不小,新政推出后其距離“絕版”還有一段時(shí)間,這也有助于市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡。中原地產(chǎn)發(fā)布的《2020年上半年深圳樓市總結(jié)報(bào)告》稱,在過(guò)去三年,深圳商務(wù)公寓批售面積呈逐年上升趨勢(shì);今年下半年,深圳計(jì)劃入市的商務(wù)公寓項(xiàng)目體量為107.6萬(wàn)平方米,若計(jì)劃入市項(xiàng)目能按時(shí)入市,2020全年的商務(wù)公寓供應(yīng)量將會(huì)超過(guò)去年。

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