實(shí)探“最嚴(yán)”調(diào)控“滿(mǎn)月”后的深圳樓市：二手房降溫 剛需“打新”忙

    本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 林娉瑩

    “跟您確認(rèn)一下，您是深戶(hù)嗎？有三年社保嗎？”在近期的深圳樓市，無(wú)論是二手房中介還是新樓盤(pán)銷(xiāo)售人員，都在第一時(shí)間對(duì)到訪(fǎng)購(gòu)房客們發(fā)出了“靈魂拷問(wèn)”。

    一個(gè)月前的7月15日，深圳出臺(tái)了被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策，從延長(zhǎng)深戶(hù)購(gòu)房社保時(shí)間要求、設(shè)置離婚購(gòu)房追溯期、恢復(fù)“豪宅稅”等方面抑制投機(jī)炒房需求，止沸過(guò)熱的樓市。

    如今調(diào)控“滿(mǎn)月”，深圳樓市發(fā)生了怎樣的變化？《證券日?qǐng)?bào)》記者近日實(shí)地走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)和中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，在政策的直接作用之下，二手房交易被按下了減速鍵。此消彼長(zhǎng)，購(gòu)房剛需力量正加速涌向新房。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“深圳新政使得很大一部分客戶(hù)失去了購(gòu)房資格，限制了一部分改善和外來(lái)客戶(hù)的資格；另外，規(guī)定中的轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年免，很多業(yè)主選擇主動(dòng)撤盤(pán)，使得二手房供應(yīng)房源減少。”

    二手房市場(chǎng)趨于冷靜

    近日，記者走訪(fǎng)了寶安新安片區(qū)的幾家中介門(mén)店。與往日相比，記者到訪(fǎng)的幾家中介門(mén)店也顯得較為冷清，辦公桌一排電腦前坐滿(mǎn)了沒(méi)有外出的中介人員，許久也沒(méi)有客戶(hù)上門(mén)。

    自去年年底以來(lái)，新安片區(qū)是深圳漲幅最大的幾個(gè)區(qū)域之一。根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該片區(qū)均價(jià)從去年11月份的6.19萬(wàn)元/平方米升至今年7月份的8.51萬(wàn)元/平方米，漲幅超過(guò)35%。

    “自從去年年底取消豪宅稅后，寶安房?jī)r(jià)在深圳幾個(gè)區(qū)里漲得最快，是像新安這一片區(qū)房子單價(jià)大概漲了2萬(wàn)多元。去年房子單價(jià)差不多都是6萬(wàn)多元，當(dāng)時(shí)中糧錦云一套84平方米的房子賣(mài)了560萬(wàn)元。”在新安從事地產(chǎn)中介多年的周海（化名）告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“調(diào)控新政出來(lái)后，這邊沒(méi)怎么漲了，也少了很多投資客。”

    另一位在寶安中心區(qū)從事二手房交易的中介洪軍（化名）也告訴記者：“調(diào)控加強(qiáng)了以后，價(jià)格沒(méi)怎么下降，但是成交方面很慘淡。”

    寶安的情況不是個(gè)例。根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)，7月20日至7月26日、7月27日至8月2日這兩周，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量分別為1700套、1866套，較之前一周5143套以及新政之前一周10023套，下降明顯。

    “說(shuō)句老實(shí)話(huà)，交易確實(shí)少了很多，政策出來(lái)有些客戶(hù)直接沒(méi)有購(gòu)房名額了。”一位福田百花片區(qū)的中介向記者展示了公司APP上的成交記錄，該片區(qū)在6月份還有十幾條，7月15日之后就剩下寥寥幾條記錄。

    除了名額的影響，交易成本的增加也嚇退了一些二手房購(gòu)房者。根據(jù)新調(diào)控政策，二手房交易時(shí)，房子需要滿(mǎn)五年才可免交增值稅，同時(shí)750萬(wàn)元以上的房子需征收豪宅稅。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者獲得的一份深圳西部某未滿(mǎn)五年的二手房交易稅費(fèi)明細(xì)表顯示，一套89平方米的房子計(jì)稅總價(jià)為680萬(wàn)元，其中增值稅高達(dá)36.18萬(wàn)元，契稅和個(gè)稅分別為6.8萬(wàn)元、6.8萬(wàn)元，再加上不菲的贖樓費(fèi)及傭金，費(fèi)用合計(jì)超過(guò)了80萬(wàn)元。

    龍華紅山片區(qū)的中介唐磊（化名）告訴記者：“滿(mǎn)兩年房子的業(yè)主降了點(diǎn)價(jià)，即使這樣客戶(hù)也不愿意買(mǎi)，因?yàn)?00萬(wàn)元的房子差不多有十幾萬(wàn)元的增值稅。但是滿(mǎn)五年的房子比較吃香，非但沒(méi)有降價(jià)，有些業(yè)主還會(huì)提價(jià)。”

    剛需購(gòu)房者忙“打新”

    由于二手房交易成本居高不下，越來(lái)越多的購(gòu)房者將目光投向了新房。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月3日至8月9日，深圳新房住宅共成交1036套，面積共計(jì)10.53萬(wàn)平方米，分別環(huán)比上升24.4%、26.3%。

    其中，位于寶安的華強(qiáng)城市花園（一期）、龍華的中城宴華府及中海匯德理花園等新盤(pán)受到較多關(guān)注。

    近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到了位于龍華區(qū)民治街道的中海匯德理花園營(yíng)銷(xiāo)中心看到，盡管剛下過(guò)一場(chǎng)不小的雨，來(lái)訪(fǎng)該樓盤(pán)的購(gòu)房者仍然絡(luò)繹不絕。而在其營(yíng)銷(xiāo)中心門(mén)前僅有的車(chē)道兩側(cè)，也都已停滿(mǎn)了車(chē)，且空位難尋。

在新樓盤(pán)中海匯德理營(yíng)銷(xiāo)中心前有序進(jìn)入的購(gòu)房者。 林娉瑩/攝

    剛需戶(hù)型和限價(jià)紅利的雙重刺激，是中海匯德理花園吸引了不少購(gòu)房者的主要原因。據(jù)了解，該樓盤(pán)的主力戶(hù)型為81平方米及94平方米戶(hù)型，主要面對(duì)剛需；而110平方米的稍大戶(hù)型的房源則相對(duì)較少。此外，由于該樓盤(pán)在拍地時(shí)便被規(guī)定限制入市最高均價(jià)為7.14萬(wàn)元/平方米，而根據(jù)鏈家網(wǎng)站數(shù)據(jù)，其所在的上塘區(qū)域今年7月份的二手房參考均價(jià)為8.35萬(wàn)元/平方米。

    “我們看了94平方米的戶(hù)型，家具較小但估計(jì)夠用。”一對(duì)來(lái)看房的年輕夫婦告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“7萬(wàn)多元的價(jià)格還是比較有吸引力，所以想來(lái)看一下，不過(guò)裝修價(jià)還沒(méi)確定，我們也沒(méi)拿準(zhǔn)主意。寶寶快要出生了，我們更關(guān)注的是學(xué)校。”

    面對(duì)較為火熱的行情，不少購(gòu)房者擔(dān)心需要搖號(hào)買(mǎi)房，但也有購(gòu)房者并不擔(dān)心買(mǎi)不到心儀的房子。“（調(diào)控）政策過(guò)后，我覺(jué)得有名額買(mǎi)房的人少了70%，中簽的概率大大增加。”一位年輕的購(gòu)房者笑言：“對(duì)面的金茂府早就10萬(wàn)元單價(jià)了，買(mǎi)到就是賺到。”

    由于新房市場(chǎng)的火熱，搖號(hào)購(gòu)房并不罕見(jiàn)。近期，位于深圳西部的華強(qiáng)城市花園（一期）因?yàn)槁氏纫敕e分制搖號(hào)成為樓市焦點(diǎn)。8月1日，華強(qiáng)城發(fā)布住宅銷(xiāo)售公示方案（下稱(chēng)“《方案》”），將采取線(xiàn)上誠(chéng)意登記、線(xiàn)下公證搖取選房順序號(hào)、線(xiàn)下公證選房的方式銷(xiāo)售。

    根據(jù)《方案》，在深無(wú)購(gòu)房記錄的購(gòu)房者記50分，有購(gòu)房記錄現(xiàn)名下無(wú)房記40分，有1套房記10分，明顯向剛需傾斜。《方案》還根據(jù)戶(hù)籍和社保進(jìn)行積分，最終按照積分排名前5560位認(rèn)籌客戶(hù)參與公證搖號(hào)，可售房源有556套，理論上中簽率僅十分之一。華強(qiáng)城8月12日公布的名單顯示，最終取得5178位誠(chéng)意登記客戶(hù)。

    對(duì)于新房的局部火熱，諸葛找房數(shù)據(jù)分析師陳霄認(rèn)為，未來(lái)隨著新房供應(yīng)量的增加，未來(lái)新房市場(chǎng)將會(huì)逐漸降溫，購(gòu)房者將會(huì)更加謹(jǐn)慎理性。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“后續(xù)此類(lèi)樓市火熱的現(xiàn)象是否緩解，要看政府的調(diào)控手段，因?yàn)樯钲谑袌?chǎng)的供求關(guān)系矛盾相對(duì)而言較大。”

（編輯 張明富 喬川川）