供給短缺將推升美房地產(chǎn)價(jià)格 后市庫(kù)存仍將趨緊

    由于供給短缺，美國(guó)多個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)接近次貸危機(jī)前的高點(diǎn)。飆升的房?jī)r(jià)嚇退了買(mǎi)家，美國(guó)2月份新建住宅銷(xiāo)量連續(xù)第三個(gè)月下滑，二手房市場(chǎng)也顯露疲態(tài)。另外，受近期貿(mào)易爭(zhēng)端和美聯(lián)儲(chǔ)加息等因素疊加影響，業(yè)內(nèi)人士分析，盡管抵押貸款利率仍將上揚(yáng)，但由于2018年美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存緊張狀況仍不會(huì)緩解，房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步上升。

    價(jià)格高漲擠壓銷(xiāo)量

    十年前的次貸危機(jī)使美國(guó)房地產(chǎn)滑坡，此后處于調(diào)整中。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2012年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始觸底反彈，直到2017年恢復(fù)至次貸危機(jī)前水平。截至2017年底，全美住宅建筑商協(xié)會(huì)NAHB住房市場(chǎng)指數(shù)升至74，為1999年8月以來(lái)新高，顯示出建筑商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。

    不過(guò)今年以來(lái)，該行業(yè)的銷(xiāo)量和龍頭企業(yè)股價(jià)卻遭遇雙殺。

    美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2月新屋銷(xiāo)售年化總數(shù)為61.8萬(wàn)戶(hù)，環(huán)比下降0.6%。另?yè)?jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）數(shù)據(jù)，1月份，占據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)超八成市場(chǎng)的二手房，其簽約量也大幅下滑至3年多以來(lái)最低位。

    受經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響，美國(guó)房地產(chǎn)公司股價(jià)從2018年1月中旬起承壓，其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產(chǎn)公司三巨頭股價(jià)分別較年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

    與此同時(shí)，美國(guó)房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲。2月份，新房?jī)r(jià)格中位數(shù)為326800美元，同比增長(zhǎng)9.7%。從Case-Shiller美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，當(dāng)前美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2006年高位時(shí)6.3個(gè)百分點(diǎn)，刷新歷史紀(jì)錄。按2月份的銷(xiāo)售速度計(jì)算，5.9個(gè)月才能清空房屋供應(yīng)量，這是自2017年8月以來(lái)的最長(zhǎng)時(shí)間。

    后市庫(kù)存仍將趨緊

    業(yè)內(nèi)人士分析，銷(xiāo)量下滑源于較低的庫(kù)存水平（2017年底待售房源同比減少12%）和不斷上漲的抵押貸款利率。據(jù)抵押貸款金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，盡管美國(guó)失業(yè)率降至17年低點(diǎn)的4.1%，但年度工資增長(zhǎng)一直低于3%。

    值得關(guān)注的是，近期美國(guó)對(duì)鋼鐵和鋁征收關(guān)稅的威脅提高了新房的材料成本（建筑行業(yè)占美國(guó)鋼材需求的40%），給住宅建筑商的利潤(rùn)率帶來(lái)壓力。另外，盡管美聯(lián)儲(chǔ)加息的傳導(dǎo)機(jī)制，將再度提高抵押貸款利率。但業(yè)內(nèi)分析，美國(guó)房地產(chǎn)后市庫(kù)存依然趨緊，房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步攀升。

    供應(yīng)端方面，美國(guó)房地產(chǎn)信息查詢(xún)網(wǎng)站Zillow認(rèn)為，受緩慢的房產(chǎn)建設(shè)、房主售房意愿下降和強(qiáng)勁需求（尤其是美國(guó)年輕人買(mǎi)房的需求）等綜合因素推動(dòng)，待售房源數(shù)量將延續(xù)2011年以來(lái)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，庫(kù)存緊張狀況將不會(huì)緩解。

    國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也表示，伴隨著繼續(xù)維持的低失業(yè)率水平和強(qiáng)勁的GDP增速，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，不太可能終止房?jī)r(jià)總體上升趨勢(shì)。