扎堆上市 疫情下存在感暴增 物業(yè)公司要“翻盤”？

    新冠肺炎疫情之下，物業(yè)公司在社區(qū)疫情防控中存在感暴增，而與之相應(yīng)的一個(gè)熱點(diǎn)是，今年以來，物業(yè)公司掀起了一股上市熱潮。

    最新一例是佳源服務(wù)，前幾天正式向港交所遞交了招股書。此前幾個(gè)月，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、合景悠活、榮萬家服務(wù)已經(jīng)先后登陸港交所。

    除了已經(jīng)上市或者提交招股書的公司，至少還有卓越集團(tuán)、華潤置地、世茂、綠城中國、金科股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等多家房企，表達(dá)過分拆物業(yè)上市的意愿。

    這股內(nèi)地房企下屬物業(yè)公司的上市熱潮，可以追溯到2018年，當(dāng)年，包括市場熟知的雅生活服務(wù)（03319.HK）、碧桂園服務(wù)（06098.HK）、永升生活服務(wù)（01995.HK）等等，陸續(xù)登陸資本市場。

    2019年這個(gè)趨勢延續(xù)下來，上市名單增加了濱江服務(wù)（03316.HK）、藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）等9家公司。

    “大家都在積極利用資本市場，提高自己在物業(yè)領(lǐng)域的市場份額，盡可能把平臺型的公司做大。”同策咨詢的研究部總監(jiān)張宏偉告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，目前，國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的市場格局還不像開發(fā)業(yè)務(wù)這么確定，上市也是為了謀求更多的發(fā)展空間，“在業(yè)內(nèi)爭取一席之地。”

    為什么這兩年如此多的物業(yè)公司扎堆上市？又是什么理由，讓他們將目光投向香港資本市場呢？長期被詬病“收錢不做事”的物業(yè)公司，要“口碑利潤雙翻盤”了嗎？

    物業(yè)的上市爆發(fā)期來了

    上世紀(jì)80年代，中國物業(yè)管理行業(yè)的萌芽在深圳誕生。

    1981年3月10日，僅深圳特區(qū)成立兩年之后，中國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司由深圳市編制委員會成立，同年9月，涉外商品房小區(qū)東湖麗苑成立物業(yè)管理處。至此，中國物管行業(yè)的雛形開始在南方落地生根。

    此后40年里，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商攻城拔寨，項(xiàng)目數(shù)量呈幾何級數(shù)增加，而物業(yè)管理則伴隨集團(tuán)的開發(fā)主業(yè)，基本完成了全國布局，但一度只是隱藏在主業(yè)的背后。

    2014年6月30日，彩生活（01778.HK）成為首家在香港上市的內(nèi)地物業(yè)公司，受到國際資本市場的追捧，股價(jià)一漲再漲，給內(nèi)地的同行們打開了一扇窗，讓他們看到拆分物業(yè)公司，單獨(dú)上市融資這條捷徑。

    “通過上市渠道獲得直接融資優(yōu)勢明顯，上市所得的廉價(jià)資金，可以用來收并購擴(kuò)大規(guī)模。”張宏偉告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者。

    近兩年來，內(nèi)地商品房銷售的增速普遍放緩。在我國的經(jīng)濟(jì)周期、地產(chǎn)行業(yè)周期以及政策調(diào)控三重因素的疊加下，房地產(chǎn)市場開始由增量發(fā)展轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營，物管行業(yè)自然而然被推至?xí)r代的前端。

    截至2019年12月31日，在香港主板上市的內(nèi)地物業(yè)管理公司已經(jīng)達(dá)20家（另有3家在內(nèi)地上市）。

    “預(yù)計(jì)2020年至2022年，是（物業(yè)公司登陸）資本市場的集中爆發(fā)期。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟表示，物業(yè)管理行業(yè)已迎來“最好的資本時(shí)代”。

    對于物業(yè)企業(yè)上市的戰(zhàn)略意義，海通國際高級副總裁陳丹總結(jié)了四點(diǎn)：一是有利于優(yōu)化戰(zhàn)略布局和企業(yè)價(jià)值提升；二是上市后公司能借助資本市場開拓新的融資渠道，有利于實(shí)現(xiàn)更加標(biāo)準(zhǔn)和健康化的財(cái)務(wù)管理方式；三是促進(jìn)企業(yè)品牌價(jià)值和知名度的提升，增效拓展市場份額；四是有機(jī)會定向引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的外部股東，進(jìn)一步優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)。

    “輕資產(chǎn)”享受高估值

    與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，物業(yè)行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更好看。

    比如佳源服務(wù)，招股書顯示，這家位于浙江嘉興的物業(yè)公司在2017年至2019年間，實(shí)現(xiàn)的收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，年復(fù)合增長率為47.2%，凈利潤的年復(fù)合增長率達(dá)到65.4%。

    就在幾天前的6月24日遞交申請的榮萬家服務(wù)數(shù)據(jù)也不俗。截至2019年12月31日，榮萬家服務(wù)在管總建筑面積為4.84千萬平方米，營業(yè)收入從2017年的7.09億元增加到2019年的12.5億元，年復(fù)合增長率為32.8%，利潤的年復(fù)合增長率高達(dá)62.2%。

    雖然盤子小，但是成長性很高。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在港股很多都是破產(chǎn)價(jià)，也就三至五倍的動態(tài)市盈率。”一位港股基金的投資人士告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，而屬于“輕資產(chǎn)”的物業(yè)公司，由于周期性沒那么強(qiáng)、經(jīng)營性現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，通常市盈率會明顯高于“重資產(chǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)商。

    從市場估值來看，當(dāng)前物業(yè)板塊的市盈率普遍在30至50倍之間，招商積余（01914.HK）甚至高達(dá)115倍。

    中信證券的報(bào)告判斷，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)最終將和物業(yè)管理業(yè)務(wù)分開獨(dú)立運(yùn)營，物管企業(yè)終將告別開發(fā)商成本中心和品牌中心的附庸地位，分拆有利于物管公司把握戰(zhàn)略機(jī)遇。

    那么為什么物業(yè)公司都傾向于選擇港股呢？

    分析人士普遍認(rèn)為，主要是A股門檻高，需要利潤、營收規(guī)模、關(guān)聯(lián)交易比重等多個(gè)方面達(dá)標(biāo)，還要厘清公司分拆、人員架構(gòu)、內(nèi)控規(guī)范等問題，尤其是大部分物業(yè)公司都存在關(guān)聯(lián)交易比重過大的問題，很難通過審核。

    相較之下，新三板審核更簡單，但是融資功能不顯著，而港交所近兩年加大了對內(nèi)地企業(yè)的支持力度，確實(shí)是更好的選擇。

    “相對于A股，香港股票市場相對成熟、交易品種豐富、信息披露相對自由、融資受政策限制少。”上述港股基金投資人士表示。

    疫情下物業(yè)的價(jià)值思考

    疫情發(fā)生以來，地產(chǎn)股票整體呈斷崖式下跌，而物業(yè)板塊卻逆勢上漲。

    截至6月24日，永升生活服務(wù)漲幅高達(dá)130%，保利物業(yè)漲幅高達(dá)80%，中海物業(yè)漲幅高達(dá)70%；同期恒生指數(shù)跌幅超過10%，近一半物業(yè)股年度漲幅超50%。碧桂園服務(wù)已經(jīng)成為千億市值的港股企業(yè)。

    這也是物業(yè)公司近期趕趟赴港IPO的原因之一。

    實(shí)事求是地說，在疫情防控過程中，物業(yè)公司在多個(gè)場景中表現(xiàn)還算突出，比如協(xié)調(diào)溝通群眾、組織疫情上報(bào)、出入安全管控、小區(qū)內(nèi)消殺、物資發(fā)放以及整合線上醫(yī)療、教育資源等等，一定程度上減輕了基層政府的工作壓力。

    種種跡象顯示，物業(yè)管理已經(jīng)成為目前基層治理結(jié)構(gòu)中的一個(gè)重要組成部分，業(yè)內(nèi)判斷，未來政府有望對物業(yè)管理行業(yè)整體更為友好，或有更多的政策傾斜，等等。

    多位接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪的物業(yè)人士表示，排除一些不作為的個(gè)例，整體來說，疫情期間，業(yè)主與物業(yè)還是有了一個(gè)更深層的接觸和互動，不僅提升了物業(yè)品牌的美譽(yù)度，也為今后開展家政、養(yǎng)老、家居等增值服務(wù)打下了一些基礎(chǔ)。

    近年來，物業(yè)企業(yè)都在加大對社區(qū)消費(fèi)場景的挖掘，以尋找更多的利潤增長，包括社區(qū)資源運(yùn)營類的場地租賃、車位租售、電梯及燈箱廣告、房屋租售中介以及社區(qū)居家運(yùn)營類的保姆、月嫂、洗護(hù)、保養(yǎng)、保潔、團(tuán)購、養(yǎng)老等一系列服務(wù)。

    例如，“物業(yè)管家”利用朋友圈、業(yè)主微信群等直達(dá)渠道，達(dá)成多種商品的銷售或團(tuán)購，成為了當(dāng)前最時(shí)髦的KOC（關(guān)鍵意見消費(fèi)者）。

    “基礎(chǔ)物業(yè)和增值服務(wù)是物業(yè)企業(yè)上市能否獲得高估值的兩大關(guān)鍵。”匯豐銀行環(huán)球銀行部房地產(chǎn)組董事高昊表示，基礎(chǔ)物業(yè)收入看重穩(wěn)定性，而增值服務(wù)是在基礎(chǔ)物業(yè)之上能給投資人帶來的想象。

    張宏偉告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，對于物業(yè)公司來說，最重要的還是要把服務(wù)做好，把規(guī)模做大，把市場地位做高，把口碑做好，在資本市場才能獲得更高的估值。“更大更好的物業(yè)公司，未來可能才有更多的發(fā)展空間，更有前途。”