城市更新進入4.0階段 存量資產改造成為大型城市發(fā)展主旋律

    本報記者 王麗新 見習記者 郭冀川

    經過多年的高速發(fā)展和建設，北京等多個一線城市已經邁入全新的城市更新階段。核心區(qū)域土地資源的匱乏讓投資者、開發(fā)商、終端使用者及政府對既有低效物業(yè)的更新和再利用越來越重視。

    近日，首匯企業(yè)聯(lián)合房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《疏解與重塑：2020北京城市更新白皮書》，對城市更新各個階段做了詳細解讀。城市更新1.0在中國的現(xiàn)代化發(fā)展初期，開發(fā)用地主要為集體所有的耕地，或者是由政府分配給國有制造型企業(yè)的專項工業(yè)用地，這些地區(qū)往往缺乏充足的規(guī)劃經驗，對城市更新理解不足。

    城市更新2.0是中國開始經濟體制改革之后出現(xiàn)，特征是追求規(guī)模與數(shù)量，讓城市具有更為發(fā)達的城市中心、龐大的政府基礎設施項目以及成熟的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系。2001年中國加入世貿組織，帶動了投資市場的進一步繁榮，城市更新3.0應運而生，城市建設的重點開始從追求體量轉向強調質量。

    白皮書指出，目前北京等城市正處于城市更新4.0階段，它的特征是智能、高效且可持續(xù)發(fā)展，蘊含著巨大的商機，特別是那些閑置的大型國有企業(yè)資產及對環(huán)境造成惡劣影響的排放設施，都存在巨大的改造機會。在這一階段，專門的城市更新機構將負責全面推進城市更新計劃的進行。

    戴德梁行首席政策分析專家魏東對《證券日報》記者介紹，大型城市靠增量求發(fā)展的模式已經逐漸成為歷史，如何挖掘存量資產，對城市中已有的項目進行改造更新，為城市創(chuàng)造出更大的經濟效益和社會效益，成為目前大型城市發(fā)展的主旋律。

    白皮書指出，相對其他世界級城市而言，北京的城市更新更具挑戰(zhàn)。繼京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃出臺后，北京持續(xù)疏解不符合首都功能發(fā)展的產業(yè)，過去五年中，北京共疏解一般制造業(yè)企業(yè)2648家，物流中心106個。在疏解整治促提升專項行動中，北京市拆違騰退土地6828公頃，還綠1683公頃。

    魏東說：“北京的首都屬性及近幾年大力推動的疏解非首都功能，為北京的城市更新創(chuàng)造了巨大的空間，原有的在城區(qū)內的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等產業(yè)在疏解之后遺留的土地及其上物業(yè)，經過升級改造不但可實現(xiàn)資產升級和升值，同時可為城市創(chuàng)造更高的經濟效益。”

    首匯企業(yè)首席產品官戴進在接受《證券日報》記者采訪時表示，城市更新項目需要為城市內的各利益相關方提供“共享價值”，所有的利益相關方都應從城市更新帶來的“城市價值”提升中受益。在更新過程中，需要考慮長期利益，而追求快速獲取價值的短期收益項目不應當占據(jù)主導地位。

    戴進向記者介紹了北京新大都酒店改造項目，該項目將一個傳統(tǒng)的四星酒店，基于區(qū)位優(yōu)勢，重新定位為金融商務交往中心及時尚活力體驗街區(qū)。

    “對于有歷史傳承性的老建筑，會在滿足功能要求前提下盡量保留歷史痕跡。在改造的過程中，改造方引入了各方面的專家及專業(yè)公司，創(chuàng)造了內外結合的體驗式商業(yè)街區(qū)設計。”戴進說。

    戴進表示，一個具有競爭力的城市可以成功地助力落戶于此的企業(yè)和產業(yè)進行產業(yè)鏈升級，提高生產力，增加盈利能力，進而實現(xiàn)境內投資、就業(yè)和居民收入的大幅增長。為了提升競爭力，中國城市必須去辨別其擁有的潛在增長動力，并與各利益相關方制定共同的行動計劃，城市更新應是這類行動計劃的重要組成部分。

（編輯 孫倩）