國內(nèi)首部長租公寓評價標(biāo)準(zhǔn)出爐 頭部房企競爭優(yōu)勢凸顯

    本報記者 王麗新

    亂象叢生的租賃住宅領(lǐng)域迎來了首個《標(biāo)準(zhǔn)》，邁出了規(guī)范化發(fā)展的重要一步。

    11月25日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會、中國建筑科學(xué)研究院有限公司共同組織完成了首批長租公寓綜合性能評價工作，首個長租公寓綜合性能評價名單隨之誕生。

    據(jù)《證券日報》記者了解，本次評價以《長租公寓綜合性能評價標(biāo)準(zhǔn)》（編號為T/CECS778－2020）為依據(jù)，對參評并符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的長租公寓項目按一星級到五星級進(jìn)行評定并公示。

    “《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺意味著長租市場的關(guān)注點(diǎn)從規(guī)?；瘮U(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品運(yùn)營能力的提升。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，在政府監(jiān)管日趨完善的背景下，該《標(biāo)準(zhǔn)》出爐及評星名單的誕生，有利于引導(dǎo)住房租賃市場主體以租客的需求為導(dǎo)向，提升其住房租賃產(chǎn)品的打造能力，從而提升租客的居住環(huán)境，推動租賃市場的健康發(fā)展。

    評價體系嚴(yán)格

    今年以來，各地激勵政策更是加速出臺，政策端頂層設(shè)計逐步完善，支持租賃住房健康發(fā)展的各種保障加速落地。類似于為酒店評星一樣為長租公寓進(jìn)行評價，在國內(nèi)也屬于首創(chuàng)之舉。

    該《標(biāo)準(zhǔn)》遵循“因地制宜、以人為本、可持續(xù)運(yùn)營、高質(zhì)量發(fā)展”的原則，由“宜居品質(zhì)、綠色健康、智慧系統(tǒng)、服務(wù)管理”4類性能指標(biāo)組成。具體來看，“宜居品質(zhì)”對長租公寓的安全保障、生活便利性能、公區(qū)配置及套內(nèi)設(shè)施等進(jìn)行評價；“綠色健康”包括節(jié)約資源、聲、光、熱、水質(zhì)及裝配式裝修的評價指標(biāo)；“智慧系統(tǒng)”主要包括智慧家居、智慧能源、智慧服務(wù)的長租公寓提升性指標(biāo)；“服務(wù)管理”從對租戶的服務(wù)、公寓的服務(wù)設(shè)施、內(nèi)部管理制度和實際運(yùn)營質(zhì)量四個方面進(jìn)行評價。

    以獲得綜合性能評價五星級項目數(shù)最多的長租公寓企業(yè)——龍湖冠寓為例，包括上海華涇天街國際公寓和重慶禮嘉天街店在內(nèi)的9個長租公寓上榜，項目主要分布在北京、上海、重慶等全國高量級城市?？傮w而言，這些項目更加注重“綠色健康”性能，所有家具木飾面達(dá)到國標(biāo)E0級環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；為租戶提供了全流程線上智能化服務(wù)，通過安全管理智能系統(tǒng)夯實安全控制基礎(chǔ)；在“智慧系統(tǒng)”方面則采用了行業(yè)領(lǐng)先的IBMS-X消防預(yù)警。

    “該《標(biāo)準(zhǔn)》分為八章，涉及多項技術(shù)內(nèi)容，大到智慧系統(tǒng)，小到布線技術(shù)，甚至電壓等級等，對每一個星級都有很嚴(yán)格且細(xì)致的審核標(biāo)準(zhǔn)。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，同時，根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》先評價部分長租公寓項目，將有效引導(dǎo)市場走向規(guī)范化發(fā)展。對此，黃卉也表示，該《標(biāo)準(zhǔn)》將成為長租企業(yè)經(jīng)營管理的重要參考，長租公寓需要以目標(biāo)租客的需求為導(dǎo)向持續(xù)提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

    租賃市場逐漸成熟

    事實上，今年以來，“北上廣深”以及寧波、南寧、石家莊等多個城市密集發(fā)布了住房租賃政策，政策聚焦于住房租賃市場監(jiān)管以及市場培育。

    “一方面規(guī)范住房租賃市場，針對此前長租公寓’爆雷’事件，完善對租賃主體、房源發(fā)布、租金支付以及租金貸等方面的監(jiān)管，營造良好的住房租賃市場競爭環(huán)境，推動租賃市場的健康發(fā)展。”黃卉表示，另一方面則是通過增加土地供給、獎補(bǔ)資金等政策支持租賃市場的發(fā)展，擴(kuò)大當(dāng)?shù)氐淖赓U房源供給，發(fā)展住房租賃企業(yè)，培育形成成熟的租賃市場。

    據(jù)中國長租公寓市場白皮書顯示，國內(nèi)前十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中，上海長租公寓項目平均入住率為90.9%，北京在運(yùn)營的長租公寓項目平均出租率則高達(dá)97.5%。

    黃卉認(rèn)為，這是多種因素造成的，一是疫情對租賃市場的影響消散，租賃市場活躍度提高，回歸傳統(tǒng)租賃市場周期，春節(jié)后和畢業(yè)季兩個租賃旺季市場熱度升溫顯著；二是在政府的強(qiáng)監(jiān)管下，高風(fēng)險長租企業(yè)進(jìn)一步出清，品牌公寓獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境，專注于提升其產(chǎn)品和服務(wù)能力。三是，90后、00后進(jìn)入租賃市場，他們對居住品質(zhì)要求較高，會傾向于選擇品牌公寓。

    而為了提升出租率和單店盈利能力，萬科、龍湖等頭部房企都在長租公寓智能化和服務(wù)方面下功夫，以此搶奪客源。對此，龍湖方面表示，租賃住房品牌冠寓作為主航道業(yè)務(wù)，自開業(yè)以來，在每個門店都設(shè)置了智能門鎖、智能水電表設(shè)備等配套產(chǎn)品系統(tǒng)，引入龍湖智慧服務(wù)自主研發(fā)的RBA智能聯(lián)動安全報警系統(tǒng)，并配備專業(yè)的運(yùn)營官團(tuán)隊為租戶提供日常的貼心管家服務(wù)，提升規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的運(yùn)營管理能力，滿足多樣化租房需求。

    而從冠寓整體品牌表現(xiàn)來看，2021年上半年，龍湖租賃住房品牌“冠寓”，布局達(dá)30余個高量級城市，開業(yè)房間數(shù)已達(dá)9.4萬間，租金收入實現(xiàn)10.7億元，期末出租率達(dá)94.1%，更大范圍內(nèi)滿足了城市新青年對品質(zhì)租房的需求。

    “隨著租賃市場的恢復(fù)，疊加政府監(jiān)管日趨完善的背景下，高風(fēng)險長租企業(yè)進(jìn)一步出清，品牌公寓會獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境。”黃卉向《證券日報》記者表示，其中，頭部房企的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展良好，企業(yè)開始聚焦單項目盈利，長租公寓的出租率提升，市場也將迎來專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的階段。

（編輯 孫倩）