房貸利率“換錨” 潤物細(xì)無聲

    商業(yè)性個人住房貸款利率“換錨”昨日正式落地，即日起新簽訂的房貸合同中的利率定價基準(zhǔn)，從貸款基準(zhǔn)利率切換為貸款市場報價利率（LPR）。新發(fā)放的房貸利率會受到LPR、各地因城施策確定的加點下限、銀行加點三方面因素影響。

    個人房貸的變動事關(guān)千萬家購房者的錢袋子，也是銀行重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組成。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至今年二季度末，個人住房貸款余額近28萬億元，占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比重近20%。雖然貸款利率并軌對各類貸款一視同仁，但房貸利率的調(diào)整仍有著不同于企業(yè)貸款的特殊性和敏感性。

    一方面，房貸利率調(diào)整波及的影響面更廣，不僅影響著利息支出，也牽動著社會對房地產(chǎn)市場的預(yù)期；另一方面，當(dāng)前在推進(jìn)貸款利率并軌的市場化改革過程中，房貸領(lǐng)域也需要執(zhí)行“房住不炒”的政策。如何保障深化利率市場化改革的同時，又讓實際利率保持平穩(wěn)且滿足房地產(chǎn)政策調(diào)控的剛性需求，考驗著政策制定者的智慧。

    從房貸利率新政落地的首日情況看，定價基準(zhǔn)的切換平穩(wěn)有序，對社會公眾的實際影響微乎其微。對普通貸款申請者而言，選擇在10月8日前簽訂房貸合同，還是10月8日后簽訂，短期內(nèi)貸款實際利率并無顯著變化，這主要得益于各地因城施策確定LPR加點幅度，有效保障了改革前后房貸實際利率的基本持平。如根據(jù)媒體報道，上海地區(qū)確定的首套房貸利率為在LPR基礎(chǔ)上減20個基點，實際利率與此前的基準(zhǔn)利率九五折相當(dāng)。改革初期保持房貸實際利率的基本不變，既利于利率并軌改革的平穩(wěn)推進(jìn)，也利于穩(wěn)定樓市預(yù)期，延續(xù)“房住不炒”的政策調(diào)控基調(diào)。

    往后看，由于新發(fā)放的房貸利率主要與5年期以上LPR掛鉤，LPR每月報價一次，考慮到銀行中長期負(fù)債成本降幅有限，以及穩(wěn)定房貸利率的需要，預(yù)計后續(xù)5年期以上LPR調(diào)降空間不大。這不僅有利于新發(fā)放房貸的實際利率保持穩(wěn)定，也為后續(xù)存量房貸合同切換定價基準(zhǔn)做好鋪墊。金融領(lǐng)域的改革最終會影響到每個人的錢袋子，因此改革的過程中更需要力求平穩(wěn)，盡可能減少短期內(nèi)因改革帶來的對普羅大眾的沖擊，相信后續(xù)不論是5年期LPR報價的變動，還是存量房貸定價基準(zhǔn)的切換，都將以潤物細(xì)無聲的方式推進(jìn)貸款利率的并軌。