房貸成本微降 5年期以上LPR首降有助穩(wěn)定房市預(yù)期

    11月20日，貸款市場(chǎng)定價(jià)利率（LPR）改革后迎來(lái)第四次報(bào)價(jià)。在本月央行先后下調(diào)1年期中期借貸便利（MLF）和公開(kāi)市場(chǎng)操作7天期逆回購(gòu)利率5個(gè)基點(diǎn)后，最新的1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.15%。令市場(chǎng)有些意外的是，本次5年期以上LPR報(bào)價(jià)也下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.8%，是LPR改革后的首次下調(diào)。

    由于5年期以上LPR更能反映按揭貸款利率走向，此次5年期LPR首次下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，本次調(diào)整幅度有限，若房貸加息基點(diǎn)不變動(dòng)，房貸將較目前略有降低，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生明顯影響，但有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

    百萬(wàn)貸款月供可減少31元

    民生銀行（01988）首席宏觀研究員溫彬認(rèn)為，5年期以上LPR下調(diào)有助于降低剛需購(gòu)房群體房貸成本，在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)前提下，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的測(cè)算報(bào)告顯示，根據(jù)“房貸利率=LPR+基點(diǎn)”的公式計(jì)算，11月份統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市（64個(gè)城市覆蓋一、二、三四線(xiàn)城市）首套房的利率為5.58%，相比10月份的5.63%有所下調(diào)。從城市分類(lèi)看，統(tǒng)計(jì)中的一、二、三四線(xiàn)城市的房貸利率分別為5.10%、5.57%和5.64%，比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下調(diào)，體現(xiàn)了降低房貸成本的導(dǎo)向。

    以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進(jìn)行房貸成本測(cè)算，11月份統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房的月供額平均為5731元，相比10月份的5762元減少了31元。從城市分類(lèi)看，統(tǒng)計(jì)中的一、二和三四線(xiàn)城市月供額分別為5433元、5722元和5767元，相比10月份均減少了31元。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次LPR利率下調(diào)，進(jìn)一步體現(xiàn)了五年期或中長(zhǎng)期貸款下調(diào)的導(dǎo)向，對(duì)于降低包括房貸在內(nèi)的成本等都有較積極作用。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英則認(rèn)為，房貸走勢(shì)如何還要看加點(diǎn)基數(shù)是否會(huì)調(diào)整。LPR下調(diào)的首要目的是推動(dòng)降低實(shí)體企業(yè)融資成本。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高壓態(tài)勢(shì)并未放松，雖然LPR下調(diào)基點(diǎn)是利好因素，節(jié)約購(gòu)房成本，但并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大影響。

    有望穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

    中國(guó)證券報(bào)記者從北京市多位房地產(chǎn)行業(yè)人士了解到，經(jīng)過(guò)了一個(gè)平淡的“銀十”后，北京市一二手房交易在11月有所回升。每年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一輪成交量回升，本次5年期以上LPR微調(diào)，盡管購(gòu)房信貸成本降低幅度不大，但有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

    本次5年期以上LPR首降后，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)降低5年期以上LPR水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)判斷更為重要。部分分析人士認(rèn)為，未來(lái)LPR可能隨基準(zhǔn)利率進(jìn)入一個(gè)持續(xù)下調(diào)過(guò)程，房貸利率不大可能繼續(xù)上行。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在全社會(huì)資金成本降低的背景下，房貸利率上行的可能性就不存在了；針對(duì)優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者，不排除后續(xù)房貸利率繼續(xù)小幅下調(diào)。目前房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)并未變化，在各種政策約束下，預(yù)計(jì)房貸下調(diào)空間有限，保持平穩(wěn)將是主流。

    張大偉稱(chēng)，目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國(guó)主要的一二線(xiàn)城市看，目前利率水平相比2019年第二季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然維持在過(guò)去兩年的最低利率附近。